中国房地产现状：价格高商品房大量空置

我国房地产价格的普遍高涨，商品房的大量空置，但是平民百姓和很大一部分人还是买不起房子，这种现象很象西方资本主义国家在二十世纪三十年代时期的状况，那时资本家宁愿把成吨的牛奶倒入海里而不愿施舍给老百姓，于是人们纷纷认为房地产界出现了泡沫，进而怀疑社会主义的优越性的体现，分析为什么会出现这种状况的原因：1,从源头来讲,土地供应失控是造成开发过量,大量商品房空置的根本原因2.房地产企业经营粗放3.投资约束软化,金融监管不力。及房地产市场中出现的严重弊端：1市场体系不健全,房屋流通困难2政府行为不规范。对于上述问题本人谈了初浅的认识结合当代的大师们的评论分析了国家应采取的对策。

我国房产高价现状

国的房价格已经到达了一定的高度,我曾说过:如在上海,一个大学生毕业之后按一般的工资要在三.四十年甚至更多年之后才能买上房子!!南方的大城市房价甚至普遍高,北方呢?天津的房价在近两三年才长,而且有愈演愈烈之势.但一些网友提出的:从1990年到2000年，城市居民人均收入增长了3倍，问我怎么知道从2005年至2015年，城市居民的人均收入不会再增长3倍？现在一个月挣2000块钱的，到时候就是8000块钱，还现在欠下的房贷有什么困难吗？其实我是南方人,我最清楚南方的情况,前几天还听说一个温州的炒房集团的破灭。

其实据我们浙江人的话来说就是温州几个大财团团结起来炒房价从中取利,据说上海的房价就是这样涨上去的,然后他们看到上海的房价没有涨的余地了然后就转向北京了,接着北方几个中心城市的房价就彪升了,祸及天津.于是全国就有一种谈温州人就色变的情况其实温州人很会做生意,他们可以不念书就是不能不做生意.世界银行通过对世界各国的考察,认为发展中国家房价与居民家庭年平均收入之比一般在4:1到6:1之间,发达国家一般在1.8:1以5.5:1.而我国目前各省市的房价相当于我国城镇居民家庭年收入的3.72~15.76倍不等,全国平均为9.84倍。

由此可知,我国商品房价格是偏高的.造成商品房价格偏高的原因何在?当然一方面有我国工资体制不合理,职工工资中住房含量不足.工资偏低的原因存在,但更重要的是价格形成机制不合理。
我国商品房价格通行的是成本(计划成本或实际成本)加利润的定价方法.这种定价方法又不同于寡头垄断型产品成本加利润的定价方法,很大程度上带有计划价格的痕迹.各开发单位将各种可能支出的成本加上各种税费及一个开发商认为的合理利润率,就构成了商品房的价格。

这种定价方法,成本是一个不确定的可变量.商品房价格高就高在成本的扩张和成本的虚拟.成本构成的因素可分为四大类:一是与住宅直接相关的费用,如土地出让金.征地拆迁.土地开发.建安费及管理费;三是公共设施和所谓的大市政配套费,包括建派出所.街道办事处.学校等费用;四是商业性设施和公共配套费,如诊所.商店等.据统计,我国商品住房的生产成本中,建筑安装工程费占25~40%,土地费用占30~40%(包括征地拆迁.安置和出让金),市政公用设施费占20~30%,其他税费占10%左右.在大城市,建安费用一般不足30%,土地费用相对高一些.

土地费用高的原因并不在于土地出让价格高,以北京为例,土地费用中政府真正获得的纯收入(土地出让金)在三环附近只占房价的5.11%,在四环则占2.89%,这说明政府收取的地租其实所占比例很小.土地费用高的真正原因在于炒卖.前几年土地市场刚刚开放的时候,土地有偿出让与无偿划拨双轨并存,许多机构和个人通过各种不正当的途径,低价获得大量土地,在随后的房地产热影响下,经过多次炒卖使价格抬高.

房价过高的另一个原因在于许多本应由政府承担的基础设施及公用设施建设费用转稼给开发商,如大市政配套费,包括市政道路.给水.排水.煤气.热力干线.变电站.供电线路等城市建设费用.这些都应由财政支出,或由城市建设维护费列支.公用设施如学校幼儿园等,也应由财政承担.至于经营性的配套设施费用由开发商承担,则完全是计划经济的延续,因为在计划经济体制下,这些设施都是由政府部门(商委)垄断的.还有各种不合理的收费.摊派也是政府部门或政府所有的垄断企业的行为不规范所致.之所以会出现上述情况,主要是政府与开发商之间的关系没有理顺,政府一方面以低价批租土地,或无偿划拨土地;另一方面又通过各种渠道将本应由政府承担的费用转稼给开发商,这实际上是一种实物地租。

如果实物地租与土地本身的价格相当,对消费者来说效应应该是一样的.关键的问题在于实物地租不规范,其高低并不反应物价的真实水平,而是取决于政府对基础设施的需求以及政府与开发公司之间的讨价还价.又由于实物地租缺乏透明度,没有一个公约的标准,每个土地开发项目的实物地租量都不同,这就为开发公司虚拟成本提供了机会.开发公司并不怕实物地租,它可以将其全部打入成本,从高价格中收回.而商品房的购买者则要在建造成本之外,偿付各种实物地租,对付比正常价格高的多的房价。

商品房空置

我国商品房大量空置，已经到达了很严重的地步，大量的商品房空置，但是中产阶级，小产阶级和贫困的老百姓却买不起房，造成资源的大量浪费，房地产商的资金得不到回笼但是新一轮的资金却还是大量的投入进去，造成所谓的房地产泡沫。据地产商人士的估计，天津的房价猛涨就是这样的结果。其实天津的房地产商很是厉害，他们看到房地产能大量制造富翁于是他们铤而走险，有了地皮，就去银行抵押获取大量的资金来盖房，反正也不管卖不卖的出去，更是可怕的是他们由于贷不到充足的资金于是一般都是先盖下面的五六层然后就出售或租出去来回笼资金以期得到充足的资金来完成后续工程，在这样大规模的计划进行下，那些新楼房如雨后春笋般崛起，我个人认为这就为房地产经济的泡沫埋下了一个定时炸弹。

商品房空置是我国房地产市场发育初期性的综合表象,其深层次的原因在于:

1,从源头来讲,土地供应失控是造成开发过量,大量商品房空置的根本原因

2.房地产企业经营粗放

房地产市场开放初期,在巨大潜在利益和诱惑下,出现了一窝蜂大上房地产的局面,方方面面都投资房地产业,组建房地产公司,造成我国房地产企业散.小.乱.差,良莠不齐的局面.这些企业总体来说规模偏小.经营粗放,许多根本不具备开发能力,只是靠炒卖地皮度日.而其中的大部分又都是国有或集体企业,它们有的是挂靠某一级政府或政府部门,利用特殊地位获取低价土地,有的是挂靠金融机构,很便利地获取资金,且它们都有一个通病,就是预算约束软化,负赢不负亏.开发主体的行为不规范,不可避免地造成盲目投资,开发规模失.在销售不畅的情况下,企业大量亏损.有关资料表明,至1995年上半年,全国有房地产经营活动的9785家企业中,亏损企业达5029家,占51.4%,平均负债率高达75.7%,属于高亏负债行业。

3.投资约束软化,金融监管不力

到1997年底,我国商品房空置达7000多万平方米,以每平方米2000元的售价计算,共占压资金1400亿元左右,造成了开发企业和金融机构资金周转的困难.房地产投资具有投资量大.回收期长.周转率低的特点,一旦投资失误就会造成严重的损失.因此这一行业的投资约束应强于其他的行业,但实际情况恰恰相反.我国3万多家房地产企业平均资产总额只有4100万元,而房地产开发项目需求动辄上亿元,房地产企业大多依靠银行贷款和各种集资进行开发.而我国目前多角债务盛行,债权人权益往往得不到有效的保护,使得许多房地产企业将举债资金盲目投资,加之国家对金融的监管不力,造成房地产投资结构极不合理,表现在1).开发问题远远大于市场需求总量,尤其是在已经出现了大量空置的情况下,仍然大上开发项目,致使房屋空置率连年上升;(2)盲目开发高利润的高档写字楼和商业设施,据有关资料反映,北京市现有空置和在建的高档写字楼已足以满足14年的需求;(3)在住宅开发上,也是偏重高利润的高档别墅.公寓开发,造成这部分住宅大量空置。

房产泡沫

于是业内人士大量提出的关于房地产泡沫的说发我还是比较赞同的。一般说来,对于房地产泡沫主要可以从投机.预期.非理性和虚拟酱理论等几个方面进行解释.房地产泡沫的形成往往与房地产投机紧密联系在一起,房地产投机又与预期.非理性等因素相互影响而发生作用.当各经济主体(包括投机者)对未来房地产价格走向的预期过度乐观,并且出现非理性的”集体无意识”行为时,房地产投机者开始增加房地产的购买和囤积,投机需求的增加造成市场的繁荣假象,引起进一步的涨价预期,从而形成一个自我强化的正反馈,最终使价格膨胀为泡沫.在这一过程中,地价逐步脱离地租的贴现值,地价并非主要由地租间接决定,而是由市场上土地资产的买卖交易(很大程度上是投机交易)直接决定.

需要指出的是,不同的国家和地区,由于其经济发展的阶段不同,经济体制的不同,房地产泡沫形成的原因也有特殊之处,土地投机只是中国地产泡沫形成的最直接原因;政府失败才是中国地产泡沫形成的主要原因,土地供应的双轨制,政府对土地市场的过度干预和干预失灵,以及市场主体结构不合理等原因,推动了土地投机等”市场因素”在地产泡沫形成机制中直接发生作用;而权力寻租和法制不健全等,则在中国地产泡沫的形成中起了推动作用.

银行脆弱性理论指出:房地产业资金大部分依靠银行贷款。融资便利程度提高和国际资本大规模进入，可使投资者金融资源增加。预期房地产高收益率是金融失控的关键因素，银行自身所拥有房地产价值上升及银行资本经济价值上升；以房地产为抵押品的贷款抵押市价上升，现有贷款组合中损失风险下降，促使银行增加贷款。以为个人消费信贷是“优质资产”就没有风险是完全错误的，这种贷款可以抵抗非系统风险，但不能对抗系统风险，一旦房价下降，银行资产规模缩水，房地产作为抵押品的贷款项目价值下降，违约率上升，银行资本缩水盈利下降，减少信贷供给。此时监管者必然执行措施，如提高资本准备金、严格头寸规定和信贷管制，对房价施加向下压力，泡沫就会崩溃。

房地产业的特殊性在于严重的供给约束。在资本劳动力和土地三要素中，土地供给弹性最小。房地产供给弹性较小，需求弹性较大，因此房地产企业有天然提高价格的倾向。在经济持续增长时期，商品房的均衡价格会持续上升，并依靠套利活动实现。 该理论指出了政府失灵的危险。政府干预方式有城市规划、土地利率税收政策，直接投资等。干预失灵指效率低下，浪费严重，制度约束缺失，被利益集团“俘获”为其特殊利益服务，共同“寻租” 。我国房地产主管部门多、规章制度繁杂。发改委、规划委、国土房管局、市建委四个主要行政主管部门，工商局、税务局、园林局10余家。干预和管理过少是指，征地制度不公开透明、对土地补偿不到位。如果中央政府判断失误，或者不能控制地方政府的卖地冲动，使泡沫经济坐大。