东莞2015上半年土地市场供求低迷 底价低溢价成主流

　　2015年市场在多重利好叠加效应下，新房市场快速回暖反弹，但东莞土地市场依旧延续去年下半年的颓势，供求低迷格局未能根本扭转。“今年上半年土地市场未出现回暖迹象，但今年7月东莞土地交易量或将暂时走出低位行情。”业内人士告诉记者，未来1～2个月，东莞土地市场将有25宗地块挂牌出让，多重利好政策的刺激，市场持续回暖，企业资金得以有效回笼，开发投资信心增加，预计将激发房企出手拿地。

　　供应

　　今年出让土地工业仍以用地为主

　　“每月供应1～2宗成为常态，商住地供应严重紧缺。”东莞中原研究部工作人员认为，政府惜售心态强，深度放缓商住地供应，供求关系严重失衡。

　　瑞峰置业市场研究部工作人员认为，在东莞产业转型升级的大势环境下，东莞产业项目比例逐步增加，如今年年初安排重大建设项目177个中就有135个产业项目，占七成以上，再度刺激政府推工业仓储科研用地的积极性，也意味着工业用地仍将是今年出让土地的重点。数据显示，今年上半年工业仓储科研用地的出让依然是重头戏。其中松朗片区和水乡片区是供应的重点区域。

　　成交

　　商住地成交

　　持续低迷降温

　　据东莞中原研究部监测数据显示，2015年上半年东莞土地市场成交66宗，占地面积合计218.67万平方米，同比2014年同期减少31.6%，同比2013减少32.2%。其中商住地成交13宗，占地面积合计43.75万平方米，同比2014年减少52.96%，同比2013年减少23.2%;商业用地成交2宗，占地面积合计5.84万平方米，同比去年同期减少68.95%。

　　业内人士透露，从去年下半年以来，东莞土地市场进入低迷萧条的状态，每月商住地成交1～2宗成为常态。商住地成交连续降温，土地市场长期不振成常态，供应紧缺是主因。市场鲜见热点区域的优质地块上市，品牌房企谨慎布局冷门区域。大型实力房企为改变“无地开发”的现状，加大企业的强强合作，如万科、碧桂园均与东实集团合作，看中的正是东实集团背后的土地资源。

　　底价、低溢价仍成为主流

　　2015年上半年东莞商住地的溢价率为10%，底价成交有8宗，溢价率在0～50%的有3宗，溢价率在50～100%的有2宗，无地块溢价率超购100%。商住地底价成交占比53%，流拍率13%。今年底价成交的比例超过五成，高于去年同期。今年上半年全市仅有寮步和凤岗两宗商住地溢价率超过50%，高溢价现象减少，底价、低溢价成为市场主流。

　　从区域分布来看，今年上半年商住地成交区域分布分散，市场热点主要形成三大主线：其一，承接广深客的区域继续受到市场资金的追随。如虎门、凤岗、黄江等镇。其二，受益轻轨预期，大石龙片区土地渐热。上半年茶山、石龙、石排均有地块出让，本土企业看好未来轻轨预期。其三，中心城区周边的区域对接城区购房需求，这些区域的地块受到市场关注。

　　后市

　　土地交易量有望走出低位

　　截止到7月2日，东莞市国土局公告显示，未来1～2个月东莞土地市场将有25宗地块挂牌出让，占地面积合计226.43万平方米。其中商住地6宗，占地面积合计30.67万平方米，工业用地14宗，占地面积合计134.97万平方米，其它用地5宗，占地面积合计60.79万平方米。从商住供应的区域分布来看，除了虎门2宗商住地外，其余均是二三类镇区地块。

　　“7月东莞土地交易量将暂时走出低位行情，但土地失衡的局面难以根本改变。”东莞中原上述工作人员认为，二三类镇区地价低，尤其是临近广州、深圳或对接中心城区购房需求的区域受到市场青睐。另外，多重利好政策的刺激，新房市场销售好转，加速开发商的资金回笼。市场持续回暖，企业资金得以有效回笼，开发投资信心增加，也会适当购地扩大规模发展。预计下半年市场持续回暖、开发商资金链宽裕、企业融资成本降低，将是开发商购地的最佳时机，激发房企出手拿地。