中原：2015上半年东莞住宅刚需刷新高 下半年或持两旺态势

经历2014年楼市低迷后，2015年宽松政策全面启动，央行多轮降息降准、3.30新政、公积金房贷新政等多项政策刺激楼市成交快速上行。“柳暗花明又一村”完全足以表达今年上半年楼市转变的春风景象。上半年东莞住宅供需双双刷历史同期新高，其中住宅成交410.81万㎡，创下历史第二高位，仅次于2013年下半年的418.54万㎡。在成交量大幅上升的背后，显示着经济型别墅持续走热、东莞改善需求大幅释放、深圳客外溢明显增强等现象。下半年政策环境定向宽松不变，预计楼市将持续“供需两旺”态势。值得注意的是，近日深圳多家银行开始收紧信贷，将逼使深圳客大幅入莞，下半年临深区域或量价齐飞。

2015年上半年东莞住宅市场分析鱼骨图：

上半年楼市背景：

先前降息降准、减税降费等政策逐渐显效，二季度经济增速有所回升。从整体看，上半年我国经济整体有所复苏，但国内产能过剩、市场总需求不足问题仍然凸显，全国经济依然疲软，回升基础较弱，未来下行压力仍然较大。

回顾2014年，多地逐渐放开限购令，9月“认贷不认房”新政出台以及11月央行启动近2年来首次降息。进入2015年，包括央行实现第四次降息力度空前、3.30房贷新政出台、公积金房贷新政出台等宽松政策陆续出台，政策环境更加宽松。另外，我国“一带一路”战略布局、“互联网+”概念兴起以及宽松政策持续升级引发市场投资热，令上半年股市持续大涨迎“疯牛”行情。宽松的资金、政策环境支持和部分股市套利资金流入迅速推动楼市回暖升温。

（一）新增供应状况

2015年上半年东莞新增商品房供应总体情况：（商品房包含厂房数据）

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2015年上半年有118个项目出现新增供应，商品房总供应436.61万㎡，面积同比2014年同期上升63.26%，同比2013年上升24.33%。

楼市环境向好助涨房企推货热情，住宅供应量创历史同期新高。

上半年促市政策陆续出台、楼市环境持续向好令到市场运行畅通。2015年上半年，东莞住宅供应377.88万㎡，同比2014年同期上升66.64%，同比2013年同期上升18.97%。上半年住宅新增供应量创下历史同期新高，究其原因：一、市场环境向好，开发商心态积极从而加大推货力度。尤其是知名房企从一季度开始已启动业绩冲刺任务，从推货力度大和节奏紧凑这两点可以看出。二、可售的后备货源比较充足。去年市场动荡，许多项目明显放缓工程进度，将入市时间推迟到今年，令到今年可推货量比较充足。又正好遇上上半年楼市行情较好，许多开发商的入市信心大幅提升，推货热情高涨从而加快入市步伐。

别墅供应量创同期第二高位，经济型别墅成供应主力。

上半年，别墅总供应量高达1353套，创历史同期第二高位，仅次于2013年上半年。去年上半年受市场低迷影响，许多别墅项目工程明显放缓，造成去年上半年别墅供应十分萎靡。从去年四季度开始，中央多项救市政策陆续出台带动市场环境逐渐好转，尤其是今年上半年救市措施逐渐升级，市场环境明朗化促使许多开发商明显加快推售别墅产品。如天林湖花园、中熙香缇公馆、碧水云天、誉景名居、悦园花园等在去年未能如期开盘的项目纷纷抢在今年上半年入市，全市别墅供应量大增。

近两年经济型小别墅凭着低总价、性价比高等优势逐渐走热，越来越多开发商顺势加大经济型别墅的供应比例。今年上半年250㎡以下的别墅供应套数占全市的比重接近60%，经济型别墅成为别墅市场供应主力，其中包括有金地城南艺境、南部湾·万科城、保利生态城、大运城邦益田金地艺境花园、誉景名居、碧桂园豪等项目集中供应。

新盘海量入市，松山湖片区供应量“井喷”刷新高。

上半年，松山湖片区住宅供应量“井喷”8616套刷历史新高，其中东坑、寮步、松山湖表现尤为活跃，分别是2599套、2549套、1908套。我们注意到，2013年之前松山湖片区新盘较少，在近两年才逐渐增多。其中碧桂园豪庭、星城翠珑湾、中惠松湖城、万科松湖传奇、松湖里的鱼等9个项目均于2014年下半年入市，加上今年上半年东莞入市的纯新盘大部分也集中在松山湖片区，造成上半年松山湖在售新盘明显增多。上半年众多新盘集中海量供应，促使松山湖片区住宅供应量暴增，创下历史高位。从区域分布看，东坑有碧桂园豪庭强势进军；寮步有纯新盘宏远康城假日、万润广场和广源阳光里入市以及万科松湖传奇、星城国际花园、中惠·松湖城大幅放量供应；松山湖有星城翠珑湾、紫檀山、锦绣山河等项目持续供应放量。

（二）新开工状况

市场环境向好，开发商囤地惜售心态严重。

上半年东莞住宅新开工334.29万㎡，环比2014年下半年下降20.65%，同比2014年同期下降33.64%。2014年上半年住宅开工量出现高位，主要由于2013年楼市行情较好，许多房企收金颇厚且对后市走势预期较高从而加快土地开工步伐，而2014年楼市环境动荡导致许多开发商信心大失，明显放缓工程进度。而今年上半年住宅开工量继续大幅下滑，究其原因：一、从今年年初始市场走向逐渐明朗，相当部分开发商囤地惜售心态尤为严重。二、万科、中信、恒大等知名房企在莞的土地储备量不足，上半年出现住宅开工的项目中，属于这些知名房企的项目寥寥无几，造成全市住宅开工量下滑明显。三、部分开发商由于去年业绩较差，开发资金不足导致今年上半年以“去库存，快速回笼资金“为工作重心，暂缓储备土地的开发。

（三）库存供应状况

楼市火热加速消化库存，消化周期逐步缩短至8个月。

如下图所示，上半年尤其从3月份开始住宅库存持续下降，消化周期逐步缩短，主要由于多项政策利好刺激，楼市火热加速消化库存所致。截止2015年6月30日，东莞住宅市场库存量为536.81万㎡，环比小幅下降2.64%。根据过去一年的市场消化成绩计算，6月东莞住宅市场消化周期为8.2个月，环比5月大大缩短了一个月，主要是由于6月众多品牌房企实现年中业绩冲刺，库存得到快速消化所致。从物业类型看，洋房库存为387.23万㎡，环比5月下降2.72%，同比上升9.87%；公寓库存为57.11万㎡，环比5月上升3.21%，同比上升64.50%；别墅库存为92.48万㎡，环比5月下降5.61%，同比下降11.26%。

公寓库存积压严重，消化周期持续高位运行。

上半年，市场成交升温主要体现在洋房和别墅的消化速度加快，两者的消化周期均出现急速缩短，而公寓消化周期却持续高位运行。如下图显示，最近两个月公寓库存积压尤为严重，后市消化压力逐渐凸显。截止2015年6月30日，公寓库存量创历史高位，达57.11万㎡，消化周期为19个月。目前公寓库存主要分布在厚街万达广场、恒大华府、风度盛荟、万科中心等项目中，库存量超过100套的项目多达26个。

凤岗、塘厦严重缺货，开发商们应加紧“补仓”。

截止2015年6月30日，根据过去一年的市场消化成绩计算得出东莞各大镇区的住宅库存消化周期如下图所示。过去一年中，凤岗和塘厦住宅消化均比较快，但目前凤岗和塘厦的消化周期仅为3个月左右，库存严重“告急”。按目前深圳客外溢继续增强的趋势看，凤岗和塘厦严重缺货，手头有货的开发商应加紧“补仓”，大肆捞金。

（四）市场成交状况

上半年东莞住宅成交热闹，楼市热度高于往年同期。

2015年上半年东莞市商品房成交总体情况：(含厂房数据) 

2015年上半年东莞商品房成交441.49万㎡，同比2014年同期上升74.11%，同比2013年同期上升16.78%。住宅成交410.81万㎡，同比2014年同期上升89.98%，同比2013年同期上升17.98%。

持续宽松政策刺激，住宅成交火热创历史同期新高。

上半年，东莞住宅成交410.81万㎡，刷下历史同期新高。持续宽松政策的刺激是推动上半年楼市成交热闹的最重要原因。去年限购政策的逐渐放开后，继2014年11月22日央行启动近两年第一次降息后，2015年央行接连降息降准，加上二套房首付比例最低降至四成、公积金房贷新政等多项政策利好叠加，促使购房者入市门槛和购房成本大幅降低，从而刺激大量购房需求踊跃入市。另外，上半年新增供应放量大增也是推动楼市成交快速上升的重要原因。

房贷新政及央行降息等利好叠加，长期受压抑的改善需求大幅释放。

2015年上半年，120-300㎡的洋房成交7021套，并创下历史新高，环比去年下半年增长6.69%，表明东莞改善需求大幅释放。

我们注意到，前几年政策趋紧，包括房贷利率高位调整、二套房首付比例接连调高至六成等，导致东莞改善需求释放长期受到压抑，主要体现在改善产品（120-300㎡洋房）成交一直比较低迷。从2014年下半年开始多项利好政策陆续出台，首先是2014年“9.30”房贷新政出台，即首套房贷款还清，二套房贷按首套执行；接着是央行的多轮降息降准以及二套房首付比例降至四成。多层利好叠加令到先前压住改善购房者的“高首付比例”和“高贷款成本”这两股阻力大幅削弱，大大刺激改善需求加速释放。其中今年上半年改善产品成交比较突出的项目代表有绿茵温莎堡、锦绣山河、帝景中央、鼎峰源著、天骄御峰等。

上半年受股市影响，公寓成交市场遇冷。

2015年上半年东莞公寓成交2842套，环比大幅下降24.43%。与往年相比，今年上半年公寓成交中属于非正常交易的项目比较多，包括有东方银座中心城、学府1号和盛都花园，将三者剔除后，上半年东莞公寓实际成交2108套，环比降幅约44%。再从成交明细看，上半年比较多项目公寓成交较差，大都月均销售不到10套。上半年成交总量过百套的公寓项目仅有厚街万达广场、方中兰亭轩、万科中心、星城翠珑湾和中央财津，但这些项目其库存消化率均比较低，普遍低于40%。综合可见，今年上半年东莞大部分公寓项目均陷“难卖”困局。

由于公寓购买人群大都属于手头资金有限的投资客，因此股市行情对公寓投资市场影响会比较明显。可见今年股市“前5个月持续上涨，6月下旬持续下降”的行情走势，严重分流公寓投资客，造成东莞公寓成交市场遇冷。

上半场股市套利资金进入楼市，别墅成交异常热闹。

2015年上半年，东莞别墅成交1705套，环比上升7.30%，创下历史新高。其中成交比较突出的项目有南部湾万科城、锦绣山河、保利生态城、金地城南艺境。

从市场角度来看，原因有：一、别墅新品供应的大幅放量，有利支撑交易量上升。二、上半年别墅供应大部分集中在150-250㎡间，经济型别墅得益于低总价优势成交走热。三、深圳客的有力支撑。深圳房产投资投资门槛较高，促使许多深圳客将目光瞄向临近且价格低洼的东莞。

从股市角度看，上半年股市疯牛行情导致许多股民从中赚取利润丰厚，有部分股民已经提前减持套现，由于我国投资渠道有限，这些资金大部分涌入楼市。又因别墅作为稀缺型产品，具有独特的价值体系，其升值潜力大，同时又可以灵活操作，即可以用来抵押贷款做其它投资，从而成为许多投资大户的优先选择。

经济型别墅随着供应放量，成交持续走热。

上半年别墅成交中，250㎡以下的别墅成交合计858套，占比全市别墅成交的比重为50.3%，环比2014年下半年有所上升。数据表明东莞经济型别墅成交持续走热，并成为别墅市场主流。究其原因，要追溯回三年前，从2012年的厚街海逸豪庭，到2013年塘厦万科四季花城、樟木头保利生态城90多平叠墅，小面积别墅凭借低总价优势逐渐受到市场追捧，越来越多房企在决策项目户型配比时有意增加小别墅的供应比重，接着去年南部湾万科城、海伦湾、中惠松湖城、珠江观澜御景等多个项目小别墅齐发，市场上经济型别墅供应大幅放量，再到今年上半年南部湾万科城、金地城南艺境、保利生态城、誉景名居、碧桂园豪庭等项目活跃供应，造成近一年经济型别墅供应量比较大，其中上半年250㎡以下小别墅供应比重约达60%，十分有效带动成交量上升。其中成交突出的典型代表有南部湾万科城、金地城南艺境、保利生态城。

深圳房价飙升以及东莞房价上涨预期高，深圳客外溢明显增强。

今年第二季度深圳楼市成交火热，房价水涨船高。上半年深圳再次传闻升直辖市或成为特别行政区，促使深圳房价快速上涨，尤其是自南沙自贸区挂牌后，深圳前海蛇口、宝安中心城区房价迅速飙升，部分楼盘房价涨幅过万。同时东莞临深区域房价上涨预期也有所升高。在政策环境宽松的背景下，深圳房价飙升和东莞房价上涨预期升高双重刺激深圳客加速向莞外溢。上半年东莞临深片区、松山湖和虎门吸纳了大量的深圳客，造成临深片区和松山湖成交比重明显上升，虎门成交比重处于08年以来历史高位水平。而这些区域深受深圳客青睐的项目包括南部湾万科城、星城翠珑湾、锦绣山河、紫檀山、碧桂园翡翠山、益田大运城邦、保利百合花园、三正瑞士半山。

（五）价格分析

2015年上半年住宅价格为9463元/㎡，同比去年同期上升3%。

2015年上半年东莞各物业成交量价情况（单位：元/㎡）：

别墅成交量大增且比重上升，拉升全市住宅均价。

从2010-2015年东莞住宅均价走势图看，2015年上半年东莞住宅均价为9463元/㎡，环比2014年下半年上升3.25%，同比2014年上半年上升2.99%。今年上半年别墅成交量环比同比均出现大幅上升，同时别墅成交占全市的比重也有所上升，由于别墅价格较高，成交量大增明显推升全市均价。又因洋房作为市场消化的主体，因此我们可以通过统计分析洋房价格的变化来分析楼价涨降行情。

开发商出货意愿变强，“稳价跑量”成主调。

2015年上半年全市洋房价格环比变化区间：（已剔除部分陈旧老盘）

由上图可知，2015年上半年出现洋房成交的楼盘中，六成多楼盘价格相对走稳，表明大部分开发商们出货意图非常明显，上半年走货策略以“稳价跑量”为主调。其中，洋房价格环比涨幅超过5%的有近2成项目，其中部分项目主要是由于新推楼栋位置好导致价格有所上浮，此纯属市场正常现象，如世纪城国际公馆、虎门万达广场、碧桂园翡翠山、绿茵温莎堡等项目为代表。还有据监测数据显示临深片区项目如三正瑞士半山、益田大运城邦、御湖半山的价格上涨较为显眼，但仅为市场个例，大部分项目价格走势趋稳。另外存在个别项目因竞争激烈、尾盘清仓等原因采取降价促销策略跑货，其中恒大华府、天林湖花园、利丰时代、厚街万达广场、港口国际等通过促销获得尚属不错的成绩。

七成多镇区房价走稳，凤岗供应吃紧忙“涨价”。

从区域分布看，七成多镇区的洋房价格环比变动幅度小于5%，表明上半年东莞房价大体趋稳。而一些房价变动幅度过大的镇区大都是受个盘影响比较大，但凤岗由于区域供应告紧，部分新盘或热销盘占据绝对优势，涨价现象逐显。

（六）东莞房企及住宅销售情况

万科以51.51亿元夺冠，众多房企业绩喜人。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，上半年商品房成交金额排行中前三甲分别为：万科51.51亿元、碧桂园27.09亿元、光大21.39亿元。其中万科凭借南部湾万科城和万科金色悦府两大主力项目就拿下了26.84亿元，另外还有万科棠樾、万科松湖传奇、万科城市广场等19个项目助阵。碧桂园主要是依靠碧桂园豪庭和碧桂园翡翠山收金19.05亿元，夺下亚军。而光大地产由锦绣山河和天骄御峰热销大肆收金19.41亿元。排行前十的房企业绩同比去年均上升，有9个房企涨幅均比较大。尤其值得一提的是，排行前十的9个房企业绩占比去年全年业绩的比例均超过50%，且大部分在60%以上。今年上半年众多房企业绩喜人，其重要原因是政策持续宽松下，房企们及时把握市场“转机”，积极主动调整营销计划，快速推货跑量。

前十、前二十门槛双双刷新高，市场升温显著。

2015年上半年东莞房企业绩排行进入前十名的门槛为8.89亿元，同比去年同期的5.62亿元大幅上升58.19%，且同比2013年的7.57亿元上升17.44%。进入前二十名的门槛为5.47亿元，同比去年同期2.63亿元大幅上升107.98%，且同比2013年同期上升8.10%。前十、前二十门槛双双刷下历史同期新高，表明市场成交升温显著，较多房企业绩大涨。

多盘热闹热销，刚需发力凸显。

从成交套数排行来看，2015年上半年东莞住宅销售榜进入TOP10的上榜门槛为625套，去年同期为342套，2013年同期为501套，今年上榜门槛同比前两年均大幅升高，表明许多楼盘热闹热销，楼市强势升温。从排行前十的项目看，刚需发力显著以及深圳客外溢势头依然强劲。

（七）后市展望

（1）经济面：稳增长政策继续显效，预计下半年经济小幅回升。

随着各项政策刺激逐步落实到位并发生作用，5月主要经济指标有所加快，包括工业生产、制造业投资、房地产投资以及消费增速环比4月均有所小幅回升，反映经济增速有所回升，但由于产能过剩以及市场总需求不足等问题仍然凸显，经济回升基础依然较弱，下行压力犹存，下半年微刺激政策继续加码的可能性增大。展望下半年，前期多轮降息降准、减税降费等“促投资、稳增长”政策将继续显效，中国经济有望小幅回升，预计全年7%左右的经济目标基本能够得到实现。

（2）政策面：宽松政策升级有限，或出现局部分化。

首先，社会总需求不足问题凸显，经济下行压力仍较大，预计政策宽松仍有空间。其次，近期股市持续下跌并大幅震荡，从目前股市走势看，指数走势与政策意志呈现严重背离，为防御金融系统风险，政府救市可能性比较大，因此预计下半年宽松政策有望继续升级，但升级空间有限。

李克强强调：要求地方政府合理调控房地产，因地制宜。预计下半年政策调控或出现局部分化。如高库存的三四线城市政策保持宽松，但一线城市限购政策不会放松。主要由于一线城市刚性需求、投资投机需求均比较旺盛，限购放开会引发大量需求无序释放，直接导致房地产复蹈其辙。

限外令预计取消、广东及东莞户籍制度放开等，给楼市持续带来利好。

3月13日，国家发改委与商务部公布《外商投资产业指导目录(2015年修订)》，在“限制外商投资产业目录”中，已经删除了此前针对外商投资房地产的全部限制类条款。加上5月6日广东江门取消实施3年多的购房“限外”政策，以及深圳从5月份开始悄然放松对外资购房的限制，种种信息传导市场政策预期，预计下半年“限外”会逐渐放松，多地限外令有望陆续取消。“限外令”的取消，意味着允许外资在中国购房，有利增加楼市需求。

近日，广东启动新一轮户籍改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，其中东莞户籍制度放松体现在“在莞就业参保满5年即可入户”。户籍制度放开通过决定未来人口流向，增加城市的楼市需求。因此，限外令预计取消、广东及东莞户籍制度放开等，将给楼市持续带来利好。

（3）资金面：下半年货币政策保持宽松，支持刚需、改善需求有序释放。

尽管目前货币市场利率已处于历史低位，但受经济下行压力影响，下半年资金面预计保持相对宽松，再次降准降息仍有可能，但宽松空间有限。资金面放宽主要是降低企业融资成本，支持实体经济发展。与此同时，也降低购房者购房成本，有利支持刚需、改善需求释放。李克强总理在今年政府工作报告中也指出，稳定住房消费，坚持分类指导，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。这点也预示着货币政策宽松预期不变。此外，股市“疯牛”后遭遇下降，金融系统风险加大，或导致经济进一步放缓增长，中央政府必须采取措施出手救市，预计下半年货币流动性更为宽松。

（4）股市面：股市跌幅惨重，或冲击下半年楼市。

尽管6月底央行周末加班“双降”,但从目前股市走势看，股指走势已与政策意志背离太远，央行欲通过双降向市场传递积极信息从而达到托市的目的并没有实现。为防止系统性金融风险发生，中央政府必须继续出台更大尺度的救市政策，或在近一个月内有所动作。由于市场恐慌情绪扩散过快，短期内难以快速抑制恐慌情绪，市场信心在重挫之后难以快速企稳回升，预计股市震荡下跌或持续到8月份，之后或迎来反弹回升，但疯牛行情不再。这也就预示着下半年股市会将大量股民套牢，或冲击下半年楼市。

（5）市场面：

全国市场：一二线城市成交继续放量，三四线城市逐步复苏。

楼市经历多轮救市政策出台后，购房成本和入市门槛的降低，将继续加速刺激需求释放。对于供应偏紧以及需求旺盛的一二线城市，受政策刺激促进作用会更大，包括刚需和改善需求的释放会有所增大，预计下半年一二线城市成交量继续上升。而大部分三四线城市由于需求量有限，楼市成交将会在政策宽松持续的形势下逐步复苏，又因库存高位，泡沫较大，其成交好转程度有限。

东莞市场：政策利好持续刺激，楼市刚需两旺。

供应：市场环境向好，下半年住宅供应放量增大。

从上半年市场环境向好，开发商市场信心恢复并升高，推货积极性高且出货力度也较大。整个上半年许多开发商都处于快速跑货的状态，从这点可以看出，开发商们从上半年开始就已经为全年业绩冲刺出力。一方面，政策持续宽松令出货迎来了良好的时机；另一方面，去年许多开发商业绩大幅缩水，资金回笼压力较大。再从5月和6月期间，万科、万达、碧桂园、保利等知名房企加码推货跑量，全力冲刺年中考，可以看出知名房企趁机大肆回笼资金的企图心更大，因此预计下半年开发商们推货意愿较高，尤其知名房企将继续引领更多开发商加速跑量。随着二季度成交量快速上升刷新高，开发商对市场预期企高，第三季度开发商们加推或开盘的热情会比较高，加上不少原计划二季度入市的项目由于认筹、形象等多方面因素考虑，将开盘时间延后至三季度，相应之下造成三季度入市新盘会比较多。随着楼市成交的持续“发烧”，第四季度又是年终冲刺的重要时期，开发商的推货积极性依然较高。整体来看，下半年供应持续活跃，由于新盘增多，集中入市的现象会更加明显。从东莞中原研究部对市场监测数据不完全统计得，下半年约有120个项目推住宅，第三季度预计供应约250万㎡，环比第二季度大幅上升，第四季度新增供应放量约200万㎡。

产品：

别墅新盘供应量大，经济型别墅成主流。

据东莞中原研究部对市场监测数据不完全统计显示，下半年将有13个纯新盘推别墅入市，加上在售楼盘光大·锦绣山河、莲湖山庄、鼎峰源著仍持续加推，可见下半年全市别墅供应量非常大。从产品结构看，250㎡以下的经济型别墅仍为别墅市场供应主力，其中再现创新型别墅，如嘉宏锦园首创240㎡全能双拼别墅、翔龙御湖居432-487㎡的创新型类独栋别墅。从区域分别看，集中在松山湖片区的别墅项目较多，区域竞争逐显剧烈。

公寓积压严重，应主动出击低首付、降价促销或轻轨效应策略消化库存。

截止2015年6月底，东莞公寓库存量为10828套，消化周期高达19个月，数据显示目前公寓积压严重。上半年受到股市分流影响，东莞公寓成交市场多月维持低迷。据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，下半年新增公寓产品比较少，市场以消化库存为主。目前股市持续下降，大部分散户被套其中，而下半年股市的预期走势将继续影响公寓市场，公寓消化压力巨大。在这种形势下，开发商们的出货策略应有所调整，或可以从低首付、降价促销和轻轨效应这三个方面下手。

政策刺激首改需求释放较快，下半年开发商应尽快填补供应缺口。

上半年东莞改善需求大幅释放，其中首改需求释放最猛烈，相应之下消化周期急速下滑至6.2个月，已逐渐迫近刚需。6月底央行“双降”再叠加先前多项政策利好刺激，下半年改善购房者将逐渐显现出强大的市场消费力，加快消弱刚需主力地位。由于东莞换房时代到来，“以小换大、以旧换新”成趋势，待发的改善需求量大。而当下最受改善置业者欢迎的， 主要是110~140㎡之间的三房产品，这类产品无论从实用功能、面积分割，还是价格等方面，都最符合改善置业群体的置业条件。可以说首改产品将逐渐成为市场新宠，然而目前库存已告紧，因此下半年开发商应尽快填补供应缺口。

区域： 

大量新盘海量供应，下半年松山湖片区楼市持续走热。

从东莞中原研究部对市场监测数据不完全统计显示，下半年入市纯新盘比较多，而且大部分集中在松山湖片区。其中大朗纯新盘有天麟时代广场、中央盛景、碧桂园天汇、叙福花苑、碧水天源、翡翠松山湖、深物业松湖朗悦，松山湖有翔龙御湖居、晟园，大领山有山湖碧桂园、光大山湖城，寮步再添新盘振业松湖雅苑、保利心语花园，东坑更有龙泉幸福里。由此可见，下半年松山湖片区是纯新盘高度汇集的片区，加上近一年寮步入市新盘比较多，且下半年宏远康城假日、万科松湖传奇、广源阳光里、万润广场等项目持续加推新品，可见大量新盘集中海量供应，初步预计下半年松山湖片区住宅供应量破百万平米，或刷历史新高。在新盘增多以及供应放量大增的推动下，松山湖片区楼市成交持续走热。然而，区域内尤其是大朗楼盘间竞争越发剧烈。

深圳银行开始收紧信贷，逼使深圳客大幅入莞，临深片区量价齐飞。

近日，深圳建行率先将首套房贷首付比例调整至四成，接着深圳中行紧跟其后，但与深圳建行有别的是只针对二手楼房贷，另外深圳交行也开始收紧房贷。深圳多家银行收紧信贷，将逼使深圳客大幅入莞，深圳客外溢势头将更加猛烈，预计下半年临深片区量价齐飞。

开发商应尽快填补塘厦、凤岗刚需供应缺口，厚街刚需盘争夺战剧烈。

用截止6月底70-120㎡洋房的库存量除以近一年的月均消化量得出各镇区的消化周期如下图所示。塘厦、凤岗和长安的刚需库存已不足以支撑消化2个月，虎门、南城和万江的刚需消化周期也低于5个月。另外从下半年的潜在供应看，长安仅有万科金色悦府和紫荆1号供应刚需产品约4.5万㎡，对比月均过万的消化力，还是略显不足。凤岗方面，下半年刚需主要集中在翡翠山湖、碧湖湾、凤雅颂、大运城邦益田金地艺境花园、名流印象花园二期和纯新盘中央豪庭，其它大部分项目已经基本处于尾盘状态。塘厦方面，截止6月底刚需洋房库存主要集中在御湖半山和金海怡景花园、广基自由星城，下半年预计继续加推的有金地仟百汇、珠江观澜御景花园、广基自由星城，银湖山庄，而潜在供应的项目如新亚洲春晖国际、卓越蔚蓝花园、德州城、华庭明月居和观岭高尔夫豪庭预计入市时间均在2016年之后。由于塘厦、凤岗市场需求旺盛且目前库存已告急，因此有货可推的开发商应加快填补供应缺口。

据统计，厚街目前刚需洋房消化周期高达15.4个月，库存去化压力凸显。镇区内多盘供应体量过大，如厚街万达广场、汉邦六六广场、中信·富春山居、丰泰·观山碧水、万科城市广场等多盘间的竞争将越加剧烈。

开发商：把握好时机，加速跑量快速回笼资金。

尽管上半年楼市火热，许多知名房企业绩已经完成去年全年的50%以上，但去年楼市整体比较低迷，资金回笼尚不足。又因未来楼市下行的大趋势不变，“现金为王，高周转”成为众多知名房企的发展战略。

目前，房贷利率已降至历史最低，购房政策持续宽松，激发大量需求入市，此时正是开发商出货的好时机。对于开发商来讲，今年将是开发商再尝楼市甜头的一年，因为今年政策整体将会保持宽松的状态，尤其是去年业绩较差的房企更应该把握好市场的“转机”，合理调整营销计划快速推货跑量。宽松的政策或是一把双刃刀，在推动楼市成交快速上行的同时，或推动房价过快上涨。若房价上涨一旦脱离正轨，适度收紧的政策将被迫出台。加上下半年股市行情或会冲击楼市，因此，“走为上策，现金为王”将成为下半年开发商的主要营销战略。

客户：十年难遇的购房好时机，错过莫后悔。  

目前市场处于政策低、利率低，对刚需客、改善客、投资客，都绝对是入市的最佳时机。目前楼市已开始步入快速回暖升温的阶段，后市房价上涨的预期逐渐升高。正如股市“逢低买入，逢高抛售”的规律一样，在楼市开始回暖之时，以市场较低位价格抄底将是投资者最明智的做法，以便后市以更高的价格转让获得更大的利润。

营销：二三级联动、电商并举发力，助力楼市营销。

随着东莞房地产不断发展，近一年入市的新盘越来越多是处于较偏的地段区位，其次是三线落后镇区的新盘也明显多起来。而这些楼盘大都面临着知名度低、上门量少、拓客难等问题，造成传统营销艰难。同时，尽管楼市环境向好、市场需求旺，但“抢客战”依然无处不在，尤其是同质盘较多的区域竞争更加剧烈。由于三级市场、电商等团队的逐渐成熟和客户资源积累，对增加楼市交易量的作用越来越大，逐渐成为楼盘成交的有力助手。因此，二三级联动、电商等多渠道营销是它们快速促进成交量的唯一选择。

价格：三季度整体价格小幅上升，四季度平缓。

下半年，东莞住宅价格将呈现“三季度小幅上升，四季度平缓”的走势。

第三季度，优势盘价格或小幅上调，入市别墅新盘多也将拉升全市住宅均价。一方面，由于楼市快速升温，不少楼盘在二季度实现热销，随着资金回笼逐渐到位，这些楼盘的涨价可能性有所增大。再者，部分供应告紧的区域如凤岗、塘厦等，区域内优势盘应势涨价现象明显。另一方面，据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，第三季度别墅新品供应放量比较大，别墅交易量上升将拉升全市住宅均价。

第四季度，年终冲刺，楼市价格走势平缓。年终冲刺到来，众多房企将会全力出货，预计房价走势平缓。

成交：市场需求大幅放量，楼市成交量或刷历史新高。

随着限购、限贷、限价、限外的逐步放开，下半年楼市环境更加宽松，在各项利好政策刺激下，楼市需求明显增加并加速释放，包括刚需、改善需求的释放均会比较明显。从市场角度看，下半年供应量相比上半年更加给力，尤其是众多新盘入市将给楼市注入一股新活力，东莞全市住宅成交量有望刷历史新高。