瑞峰：临深新品集中网签 东莞楼市再现量价齐升形势

一、导读

1、宏观环境：下半年城市分化矛盾升级    莞新增用地支持“三旧”连片组团式改造  

全国：2015年上半年全国楼市数据已经出炉，50个代表城市住宅月均成交约2600万平方米，同比增长25.5%，绝对量创2010年以来同期最高水平。今年一季度，代表城市月均商品住宅成交面积达到2089万平方米，同比增长2.6%。而二季度以来，央行进行新一轮降准降息政策，加之3·30新政效果逐渐显现，市场成交持续回升，5月代表城市住宅成交达到3191万平方米，6月成交进一步走高，成交超过3400万平方米，接近去年12月的历史单月最高水平。

对于未来房地产市场的走势在降息降准等政策刺激之下，一线城市楼市房价步入上涨通道，甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情；二线城市将加速去库存的进程，存销比开始普遍降低，15个月以下去化周期的城市房价稳中有升，比如合肥、南京、南昌、苏州、石家庄等城市，而15个月以上的城市楼市还有去库存压力，但部分城市由于加速去库存，市场去化周期将回归至合理区间。总体来看，各个城市在降准降息的刺激之下走势将进一步分化。而顶豪市场，或许和之前的豪宅市场一样，依然是稳定上涨，强者恒强。

东莞：2015年东莞将安排576.49亩新增建设用地指标（517.46亩农转指标）支持“三旧”改造，实现以少量新增用地指标撬动成片存量用地的二次开发。其中，为东城黄旗南片区2号改造单元、万江龙湾片区、麻涌滨江片区、樟木头樟洋片区等连片组团式改造试点片区配置新增用地指标近500亩，撬动1.3万亩连片旧厂房、旧村庄用地整合改造。另外，为“三旧”改造范围的道路、幼儿园、小学、安置区等配套设施建设配置了80余亩新增用地指标。

2、新增供应：凤岗批量新品入市缓解缺货局势   刚需依然是推货的宠儿  

上周东莞全市共有6个项目有商品房新增供应，住宅918套，合计面积约8.63万㎡，环比下降46%；非住宅新增1666套，面积约为2.24万㎡，环比上升1080%，其中有两大项目车库新品集中入市，分别是松山湖的锦绣山河和石碣的盈拓御江。

从供应区域来看，凤岗成上周供应的主力，两大项目新品加推，为新货凤岗市场注入新鲜的血液，其中名流印象花园推出436套86-132㎡洋房，受到购房者热捧，销售率达95%以上；而大运城邦最后一期高层洋房入市，共有120套121-136㎡的大户推出，售价在20000元/㎡以上。刚需产品依然是房企推货的宠儿，寮步的万科松湖传奇以及康城假日花园皆有65-100㎡的刚需户型入市。

从预售证来看，近期预计有花城名苑、金地艺境花园、恒大御景、碧桂园翡翠湾、天骄御峰、万科中心和利丰时代等项目上市。

3、成交情况：临深片区新品集中网签   楼市成交再迈进20万㎡大军   

上周东莞楼市全市住宅成交1925套，面积约20.84万㎡，环比上涨2成；非住宅成交272套，面积约1.06万㎡，环比下滑16%。近期受股市影响，楼市的成交氛围有所降温，虽然上周楼市从数据上来看有所上涨，但实际上是因为临深片区新入市刚需产品集中网签拉动影响，上周凤岗名流印象和清溪的保利中惠中央公馆新品入市热销，两项目共成交690套，约占住宅成交的1/3，支撑着凤岗和清溪成交稳居榜首。除开盘项目外，临深片区个盘成交下滑趋势明显，一方面是因为股市巨震，深圳投资客户减少，但对自住客机刚需客影响较小，上周70-100㎡成交产品中约有65%来自临深片区；另一方面也是因为在经历了上半年的大卖后，片区库存量较低，供不应求态势严重，这也导致成交量的减少。

4、成交均价：个盘效应影响    住宅均价重回万元高位上运行     

上周东莞房价受个盘效应影响，住宅成交均价再回万元的高位上运行，均价10157元/㎡，环比上涨5%。一方面，区域均价高达12080元/㎡的凤岗镇上周成交量高达5.14万㎡，约占住宅成交1/4，对全市整体均价的拉高效应明显；另一方面，高价位项目成交出众，10000元/㎡以上的产品成交约占35%，主要是名流印象花园、绿茵温莎堡香堤、恒大御景等项目提供。

5、营销活动：危机意识应加重跑量是关键   吸揽人气营销主题多样化  

为吸揽自股市动荡后日益下滑的销售现场人气，各项目皆使出浑身解数来举办各式各样的暖场活动，如水果味十足的西瓜狂欢节、东南亚水果节、冰凉十足的水上升级闯关活动、冰激凌DIY派对、哈根达斯盛宴、信鸿澜岸有萌萌的小黄人、名巨中央花园有大型感恩音乐节等活动；适逢三伏天，有项目顺应时势推出“三伏天灸法”养生活动；当然明星也少不了，中央财津《蜜桃成熟时》的主角亲临。虽然活动很多，但上周楼市依然延续前几周的蓄客为主格局，无全新项目开盘。主要是因为股市影响，购房者观望情绪有所加重，看房热情有所减弱，而房企也顾虑到后市楼市行情走势，加大营销动作来实现跑量。

6、土地市场：虎门6.12万平商住连体地待拍   石排10万多平连体地出让

本周将有三块商住地地待拍，其中两宗位于虎门镇博涌社区，与上月万科地产拿下的两宗地地块临近，合计面积约6.12万㎡，起始楼面地价均为4500元/㎡。两地块位于虎门镇体育路旁，毗邻虎门万达，紧靠广深高速，附近有客天下琥門和金地琥悦等多个楼盘出售，商住气氛浓郁。另外一宗位于麻涌镇大步村，面积为13.13万㎡，起始价32935万元，起始地价为1200元/㎡。据悉，地块临近麻涌镇中心，较适宜居住，周边大步海滨花园在售，目前售价约6500元/㎡。

地块出让方面，上周公布的两宗商住商服用地皆位于上石排镇水贝村，商住地面积7.8万㎡，而商服用地2.73万㎡，起始楼面地价分别是1600元/㎡和1500元/㎡。从地块的位置图可知道，两宗地块地理位置毗邻，皆位于镇中心地带，周围有中央公馆和石排国际公馆等楼盘在售，借助轻轨带来的升值效应，地块有望成交。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：临深片区新品集中网签   楼市成交再迈进20万大军

1.2供需量价走势：个盘效应影响  住宅均价重回万元高位上运行

1.3物业类型成交：洋房成交占9成   环比增长35% 

1.4产品类型成交：临深刚需产品大卖  70-100㎡成交约占6成  

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：名流印象新品热销凤岗稳居榜首   清溪287套排第二

1.5.2个盘成交排名（按套数）

1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交： 临深刚需产品大卖  80-90㎡产品成交占1/3

1.6.2别墅产品面积区间成交：产品成交线较丰富   峰值出现在200-250㎡

1.6.3普通住宅各单价区间成交： 名流印象产品成交助力  单价万元产品成交占1/3

1.6.4别墅各单价区间成交： 10000-20000元/㎡成交占6成多

1.6.5普通住宅总价区间分布：60-100万产品成交占6成

1.6.6别墅各总价区间分布：300-500万/套的别墅产品成交集中    

1.7楼盘活动：危机意识应加重跑量是关键   吸揽人气营销主题千样化

1.8新增供应 ：凤岗批量新品入市缓解缺货局势   刚需依然是推货的宠儿

1.9新开工：房企动工热情高涨   十大项目新开工

2、土地市场

2.1待拍土地：虎门再拍连体地块  起始楼面地价依然是4500元/㎡

2.2出让土地：石排商住商服用地出让    起始楼面地价在1500元/㎡及以上

2.3土地成交：无 

三、宏观经济政策环境

1、国内：

1.1经济环境 

1.1.1  31国内经济面临下行压力   进出口总值下降

当前，全球经济依旧处于深度调整之中，总体复苏乏力，需求不振，前景仍不明朗；国内经济面临下行压力，进出口总值下降，但对外贸易发展质量效益有所改善,总体稳中趋好,发展进入新常态。据海关统计,2015年上半年,我国进出口总值11.53万亿元人民币,比去年同期下降6.9%。其中，出口6.57万亿元，增长0.9%；进口4.96万亿元，下降15.5%；贸易顺差1.61万亿元，扩大1.5倍。

今年上半年我国对外贸易市场多元化取得新进展，区域布局趋向合理，贸易条件有所改善，贸易方式、贸易主体和进出口商品结构得到优化。与此同时，我们也必须看到，当前我国外贸发展中依然存在一些困难。

1.1.2 省区上半年CPI涨幅排行榜出炉   九成涨幅低于2%

2015上半年全国CPI同比上涨1.3%， 31省区中CPI涨幅超过全国水平的有18个。在31省区排行榜中，青海CPI同比上涨2.93%居于榜首，新疆仅涨0.21%垫底。上半年各地价格水平持续低位运行，涨势乏力，未达2%的足有9成。

1.1.3李克强上半年6次考察 4次提“互联网+”

我国上半年GDP同比增长7.0%，达到了年初的目标。中共中央政治局常委、国务院总理李克强在半年内进行了6次考察，涉及国有企业、创业大街、金融机构、社区、国家部委等，而“大众创业”、“改革”、“互联网+”等，都是总理关注的“关键词”。

电子商务的快速发展，是李克强总理在调研中关注的重点，其中四次受到关注。在考察泉州品尚电子商务公司时，李克强对他们利用“互联网+”的新模式有效连接市场供需双方、提供融资服务表示赞许。他还走进嘉泰数控机械公司，勉励企业结合实施“中国制造2025”，在创新发展中抢占国际产业竞争制高点。

1.1.4三大股指震荡回升    沪指盘中收复4000点

7月20日，沪深两市延续高位震荡走势。早盘，沪指在石油燃气、农业等板块的带动下一路震荡上扬，翻红站上4000点。随后在券商保险等板块的走弱带动下，遇阻回落。深成指同样呈冲高回落走势；创业板早盘则高开，一路震荡上行，上探至2907.15点后震荡走低。午后，沪指震荡拉升，市场人气活跃再度激发股指冲高热情，临近尾盘，沪指收复4000点。值得注意的是，板块方面，养殖业、军工、互联网金融表现亮眼，而金融股则萎靡不振。

截至收盘，沪指报3992.11点，涨0.88%，成交额6882.56亿元，深成指报13202.40点，涨1.52%，成交额6317.53亿元，创业板指报2848.30点，涨2.33%，成交额837.58亿元。

1.1.5国内汽、柴油价格或迎年内第六次下调

国内汽、柴油价格在7月初小幅下调后,或将迎来年内第六次下调。21日是国内成品油调价“窗口”。市场预测,因近期国际原油价格持续走低,预计本轮汽、柴油价格将出现较大幅度下调,每升降价幅度约为2角左右。

截至目前,今年国内汽、柴油价格已经历13轮调价周期,其中5次下调,5次上调,3次“搁浅”。汽油价格每吨累计上调365元,柴油价格每吨累计上调295元;折合90号汽油零售价格每升上调0.27元,0号柴油每升上调0.24元。

1.1.6　京津冀银行呼之欲出   鼓励共同出资调整基金

京津冀协同发展战略将大力推动要素市场一体化，其中金融市场一体化排在首位。据《经济参考报》消息，为探索京津冀区域内金融投资、产权交易等政策落实，三省市将按照一定比例共同出资建立协同发展基金。此外，研究设立京津冀开发银行的可行性，并鼓励三省市共同出资设立京津冀产业结构调整基金，推动三省市建立统一的抵押质押制度，推进京津冀支付清算、异地存储、信用担保等业务同城化，显著降低跨行政区划金融交易成本。

1.2政策环境

1.2.1行业政策环境逐步转好

2015年上半年，在中央定调稳增长、调结构、促消费的背景下，央行连续降准降息，放松信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期，构建宽松的市场环境，同时积极推进长效机制完善。地方也纷纷出台公积金放松、财政补贴等系列政策，刺激需求促进库存去化，改善性需求获积极支持。多重政策效应叠加影响下，楼市逐步回暖趋势基本确立。

前6个月，房贷政策变化成为政策宽松化的主要方式。作为今年最主要的政策分水岭，3月30日，多部委相继发布通知调整楼市政策，二套房首付比例降至四成，公积金购买首套房首付比例降至两成，更关键的是个人住房转让营业税免征期由5年降至2年。自此之后，各地楼市便开始了明显的复苏。

除此以外，今年上半年各地公积金政策纷纷调整放宽也为市场释放明显的信号。通过提高贷款额度、放宽首套房和首改房的认定标准、降低公积金贷款使用门槛等，进一步支持自住和改善型需求。即便是一直保持“严厉”的广州公积金政策也开始有所变化。6月11日，在广州市住房公积金管理委员会召开第三届四次会议上，原则上同意了试行开展个人住房公积金贴息贷款业务。

1.2.2 成都：实施住房公积金新政

成都市公积金管理中心表示，7月10日起，单笔住房公积金贷款最高额度50万元提高到60万元。这也是今年以来成都住房公积金政策做出的第三次调整。今年4月4日与6月28日，成都住房公积金中心已分别对首付比例与贷款利率进行下调。

1.2.3北京市住建委：新建小区商品房、保障房不得“隔开”

近期，北京市住建委发布进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知，新建的小区如果既有商品房，又有保障房，那么不得人为地将保障房和商品房分隔管理。此外，小区入住后但尚未成立业主大会的，可以通过居委会或街道办事处协助参与，以摇号的方式选聘物业企业。该通知从8月1日起执行。

1.2.4农村土改三项试点全面启动

本轮土地制度改革核心内容——农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革全面进入试点阶段。

此轮农村土地制度改革三项试点主要在33个试点地区展开，目前33个试点实施方案已经国土资源部农村土地制度改革三项试点工作领导小组批复，改革试点进入全面启动阶段。由于土地征收、集体建设用地入市、宅基地流转的敏感性，“慎重稳妥”始终是三项改革试点的关键词，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线也一再被中央强调。

1.3楼市环境

1.3.1楼市回暖加速：70城平均房价连涨两月北上广深领涨

近月来楼市销售的持续复苏,正在促使更多城市加入房价上涨大军。国家统计局最新数据显示,继5月份止跌反弹后,6月份70个大中城市新建商品房住宅平均价格环比涨幅再扩大,止跌城市超过了一半，创下年内新高。

受房价上调影响，预期在近期房价追涨情绪下,购房者的入市热情远高于上半年,领涨全国房价的一二线城市表现更为突出,而三四线城市仍未摆脱冷清行情。以房价涨幅连续7个月居首的深圳为例,易居智库研究总监严跃进向中新网房产频道分析，在购房利好释放下，不少当地购房者持看涨情绪，引发恐慌性购房，部分区域房价出现了超常上涨。除深圳外，北京、上海、广州等地楼市成交也较为活跃。

1.3.2房地产税率或由地方自行决定  个人买卖房屋暂时免征土地增值税和印花税

房地产税立法初稿已基本成形，正在内部征求意见并不断完善中。据悉，房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并，具体税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定。

据了解，房地产建设环节涉及耕地占用税、契税、城镇土地使用税、建筑安装营业税及附征城建税、教育费附加、企业所得税和印花税；交易环节，卖方销售需缴纳销售不动产营业税及附征的城建税和教育费附加、土地增值税、企业所得税或个人所得税。目前，个人买卖房屋暂时免征土地增值税和印花税。

1.3.3南京二手房成交量持续高位 但房主报价一直涨不上去

房地产统计数据显示，上周南京二手房成交1917套，环比前一周的1614套下降132套，跌幅为6.88%，尽管成交量下降，但仍然持续高位。

从各区来看，江宁区以341套的成交量居首，鼓楼区成交331套居于第二位，浦口区成交275套居于第三位。365二手房网统计数据显示，上周，南京二手房挂牌量和挂牌均价也保持稳定。上周均价为16703元/㎡，与前一周16708元/㎡降低5元/㎡，而南京二手房挂牌量为5274套，与前一周的4606套相比，上涨了668套，涨幅为14.5%。

今年以来，南京二手房市场成交量一直持续高位，不过，与此同时，房主报价整体却一直保持稳定。对此，业内人士表示，尽管种种利好之下市场回暖，但是上市的房源量较大，二手房价格仍然会在震荡中平稳上行。

1.3.4北京别墅市场成交量创新高 下半年顶豪产品齐亮相

刚刚过去的上半年，北京别墅市场表现亦十分抢眼。数据显示，2015年6月，北京别墅市场共实现成交462套，成交面积14.57万平方米，环比分别上涨31%、54%，这也是今年以来连续第4个月别墅成交上涨，而这一成交量更是创造了自2010年5月以来62个月的新高。2015年上半年,北京别墅共实现成交1369套，成交面积41.6万平方米，相比去年同期分别上涨55%、49%。

成交量上涨的同时，价格也出现较大涨幅。6月份北京别墅成交均价为39901元/平方米，环比出现26%的上涨，创造了近12个月来的新高。

1.3.5杭州公租房新模式：楼上安家 楼下创业

6月29日，首批入住“住创1215”创业青年示范区的创业者搬进小区。“住创1215”创业青年示范区总户数1215套，其中近7成申请家庭是新就业的大学毕业生和创业人员，实现了“楼上安家、楼下创业”的公租房住用新模式。

2、东莞经济及政策环境

2.1虎门2015年前5月固定资产投资上升   位列列镇街第一

据了解，虎门镇固定资产投资保持了两位数的增长，大幅领先其他镇街。今年1-5月，固定资产投资总额37.53亿元，增长10.6%，比第二名的镇街多了13.7亿元，其中民营固定资产投资34.56亿元，增长29.9%。虎门市场主体持续保持两位数的增长，率先突破6万户，总量位居全市第一。市场主体内生活力进一步激发，经济增长内生动力进一步增强。

接下来，虎门将认真研究自贸区的各项优惠政策，充分利用南沙新区的辐射效应，带动虎门发展。在引进制造企业方面，随着前海、南沙自贸区的建设，对高端制造业的开放力度将进一步加大。由于自贸区面积有限，这些制造业企业的总部、研发设计放在自贸区内，而虎门可以吸引高端制造业的生产环节。

在引进现代服务业方面。虎门将通过融资租赁，一方面，企业把闲置的固定资产进行盘活，另一方面也获得额外的租金收入，提升生产资源的利用效率。虎门将大力发展生活性服务业，打造适应南沙新区需求的配套服务体系。

2.2厚街工业游一年拉动消费1.2亿 酒店发展也随波而上

据了解，借助特色工业与发达服务业优势，去年6月，厚街在全市率先启动了工业旅游项目，出台“1+3配套政策”并设立200万元工业旅游专项基金，首批精选家具、汽车、家居用品、制鞋、皮具、珠宝首饰、食品等领域内10家知名品牌企业，成立厚街工业旅游企业联盟，开辟厚街特色家具游、美食游、家居游、奢华游等5条线路。一年来，吸引游客逾11.6万人次，拉动消费超1.2亿元，其中2015年以来吸引游客超8.1万人次，拉动消费超七千万元。

厚街还将加强横向整合，把旅游元素延伸到文化、悠闲、非物质遗产等方面，并大力推动工业游与休闲游融合发展。尤其值得一提的是，厚街还提出，将积极联系市旅游局，把工业旅游线路拓展到全市范围内，重点和周边镇街如虎门、麻涌、道滘和沙田等，联合打造多元化线路，为游客提供更多的工业旅游线路选择，打造“大工业旅游”格局。

2.3 中国香料龙头波顿20亿建生产基地 选址落户东莞寮步

7月18日，中国首家香料上市公司波顿香料集团在“香市”寮步镇举行波顿东莞香料项目奠基典礼。作为中国香料行业的龙头，波顿将在东莞斥资20个亿兴建国内最大的香料生产线，将东莞打造成波顿香料集团的生产基地。预计波顿东莞项目在完成一期、二期建设后，年产值将达60亿到80亿元，预计每年能为东莞直接贡献6亿到8亿元的税收，提供2000个就业机会。

波顿东莞项目位于寮步镇大进工业区，占地214亩，总投资20亿元。据波顿香料集团董事长王明凡说，寮步古称“香市”，以生产“莞香”著称，有着深厚的香文化底蕴。此次，波顿香料集团在寮步镇兴建国内最大的香料生产线，目的就是为了与寮步镇的香文化结合起来，一起做强做大。

据悉，在2013年12月，寮步举行香产业合作项目签约仪式暨中国香博会参展企业颁奖典礼，那次签约仪式共成功签约6个项目，其中一个就是深圳波顿香料有限公司天然香料研究院项目和生物工程香料研发制造基地。

2. 4东莞以新增用地撬动“三旧”连片开发  欲投资45.26亿

日前从市国土局获悉，我市今年安排576.49亩新增建设用地指标(517.46亩农转指标)支持“三旧”改造。其中，为东城黄旗南片区2号改造单元、万江龙湾片区、麻涌滨江片区、樟木头樟洋片区等连片组团式改造试点片区配置新增用地指标近500亩，撬动1.3万亩连片旧厂房、旧村庄用地整合改造。另外，为“三旧”改造范围的道路、幼儿园、小学、安置区等配套设施建设配置了80余亩新增用地指标。

2.5莞城将生产国内最先进节能建材   项目落户东部工业园

国内技术最先进的新型建筑构建项目落户位于企石镇的东部工业园莞城园区。近日，由中国建筑第四工程局有限公司投资成立的“中建新型构件”项目在东部莞城园区内举行了广东中建新型建筑构件有限公司揭牌暨试生产仪式。

“中建新型构件”项目用地面积约10万平方米，首期投产年产值约1.2亿元，预计年创税收达1000万元;二期投产后两期年产值约2亿元，预计年创税收达1800万元。项目主要沿用日本建筑业龙头——前田建设的先进生产技术和管理模式，生产新型建筑用预制混凝土构件，开发国内新型建筑结构系统，形成年产砼构件10万立方米，全面覆盖珠三角地区的住宅产业化项目。

2.6东莞与招商局集团同开发长安新区   造国际化滨海新城

7月15日，市政府与招商局集团签署战略合作协议，东莞与招商局蛇口工业区控股股份有限公司(以下简称“蛇口工业区”)共同开发长安新区，将长安新区打造成珠三角战略功能区和协同发展示范区、国际化滨海新城，促进长安新区融入广东自贸区。

长安新区是古海上丝绸之路的交椅湾港所在地，是国家“一带一路”的重要战略节点，临近深圳前海蛇口自贸区，从长安新区出发，高速公路第二出口即到前海蛇口；与南沙自贸区隔江相望，同时，长安新区也是东莞市委市政府重点打造的区域，承载着东莞转型升级的新的增长极的重要使命，成长空间巨大。

对于长安新区的规划建设，东莞市委市政府提出了“科学谋划、从容发展”的建设要求，目前，已经完成的、指导长安新区开发建设的全面性的规划主要有两个：一是《东莞市虎门港长安港区区域建设用海总体规划》，规划期限至2016年。二是《东莞市长安新区总体规划(2011-2020)》(以下简称《总体规划》)。按照市委市政府“加快转型升级、实现高水平崛起”的发展战略，2009年，明确了长安新区“滨海新城”的总体定位，并以此开展了《总体规划》的编制，形成了“深蓝梦·国际湾区·江海明珠”的总体发展方向，提出了四大产业目标：一是海洋产业集聚中心。二是海洋文化体验名城。三是海洋生态国际湾区。四是和谐幸福宜居城市。