瑞峰：临深片区推高东莞整体量价 其他片区呈现维稳或下滑

    一、导读

引言：股市的动荡致使热闹的楼市出现一定程度的降温，但上半年信贷和政策面的宽松以及东莞公积金新政执行等利好政策余威仍存，支撑着本属于淡季的7月楼市行情火热延续，供需量价皆创历年同期新高，6-7月东莞住宅均价连续两个月破万。

楼市的回暖，尤其是临深片区普通住宅（不含别墅产品）均价上涨迅速，7月首次破万，基本和城区价格持平，环比增幅约10%、同比增幅高达15%左右，与去年同期对比均价上涨约1362元/㎡；对东莞楼市整体均价的上涨起到了很大的推高作用。

实质上，剔除临深片区、高端项目、深圳客比例居高项目对整体均价的拉高，东莞其他6大片区7月均价环比均出现维稳或小幅下滑态势，由此可见东莞楼市冷热不均、区域分化依然明显。

楼市整体成交持续高企，与当前的局部区域供需结构息息相关，目前，从整体数据来看，东莞楼市已经连续5个月出现供不应求局势，也促使楼市存量直线下降，截止至7月底，东莞住宅存量不足500万㎡，消化周期也仅有7个多月。

另外，深圳客户的对东莞楼市成交量价上涨的贡献功不可没

预计8月市场将迎来小波推货高峰期，在楼市政策环境和经济环境维持相对稳定的局势下，楼市供需两旺的行情将延续，低库存局面将有所缓解，但房企的竞争压力将增大；区域楼市表现将进一步分化，价格涨跌也因案施策，但整体将保持平稳姿势运行。

1、新增：新品去货快房企频加推   供应创历年同期新高

进入传统的7月淡季，楼市却并未真正的淡下来，房企推货依然积极，东莞全市共有33个项目有商品房新增供应，合计面积约77.22万㎡，环比下滑1成，但同比上涨9%；其中住宅新增6037套，面积约67.63万㎡，环比下滑14%，但却是历年同期新高；非住宅新增3068套，面积约9.59万㎡，环比上涨34%，同比下滑4成多。

7月的供应市场持续高位运行，主要是因为：

1、虽然上半年房企的销售业绩增长明显，但还没到“高枕无忧”的状态，按常规来说，下半年将是推货的高峰期，尤其是在金九银十的营销旺季期，故为避免供应的“大塞车”，从7月中下旬开始楼市供货的节奏就有所加快；

2、楼市新品消化速度快，房企推货频率加快，绿茵温莎堡三期、万科松湖传奇、南部湾万科城、新里城、万科金色悦府、保利中央公馆、金地艺境花园等项目连续两月有新品加推，其中万科金色悦府自3月上市以来，连续5个月有新品加推，合计约11万㎡的产品基本卖完；

3、股市的动荡对改善和投资产品的影响较大，但对刚需客户的影响较小，故刚需依然成为房企推货的首选，7月东莞70-100㎡的刚需新品供应占比约6成，100-130㎡的微改户型则约占2成，130-160㎡改善产品则占12%，160㎡以上大户型和70㎡以下小户型的不足5%；

4、今年上半年的东莞楼市以去库存为主，纯新项目上市较少，即使是成交火热的5-6月份，其纯新项目也仅有3个，大多数项目将开盘时间延迟至下半年，7月开始纯新上市的项目有所增加，碧桂园翡翠湾、新鸿基·珑汇、紫荆1号等纯新项目入市；

2、成交：深圳客支起楼市半边天  区域楼市分化冰火两重天

2015年7月东莞楼市火热行情延续，全市住宅成交7298万㎡，面积约81.94万㎡，环比下滑近两成，但依然创历年同期新高；非住宅1905套，成交面积约7.81万㎡，环比上涨17%，同比上涨3%。7月的东莞楼市成交从上半年冲刺的高峰回落，但依然在高位上运行，连续4月创同期新高再一次验证了东莞楼市回暖进度加快。

7月楼市成交表现主要体现如下：

1、信贷环境依然保持宽松，楼市预期向好，而股市动荡影响虽然影响了部分资金被套的投资需求客户，但也促使更多从上半年上涨的股市受益投资者将资金转移到了楼市，支撑着7月的楼市成交创历年新高；

2、深圳客支起楼市半边天，区域楼市分化日益严重，7月临深片区、滨海片区、松朗片区和中心城区的楼市成交量皆超10万㎡以上，而东北片区、水乡片区和大石龙片区的成交仅有3万㎡左右；其中对深圳客依赖程度较高的临深片区依然是成交的主力，成交量27万㎡，约占全市成交的1/3；深圳客转战的松朗片区和滨海片区，故这两大片区成交也出众。

3、楼市交投氛围浓厚，热门区域项目新品去货速度快，7月名流印象花园、南部湾万科城、万科金色悦府、保利中惠中央公馆、紫荆1号等皆有超过300套的批量新品入市，销售率达80%以上。

4、投资需求紧缩，公寓和别墅产品成交环比下滑趋势明显，刚需抗跌能力强，下滑幅度较低；从成交结构来看，刚需产品成交主角地位加固，70-100㎡产品成交4093套，约占住宅成交的56%，环比上涨5个百分点；130-160㎡改善户型因绿茵温莎堡等项目的热销，成交也有所上涨；而100-130㎡和160㎡以上的产品则出现明显下滑趋势。

5、个盘成交支撑效应显著，全市233个项目有住宅成交，成交超过2万㎡的项目仅有有7个，但成交面积却占总成交的27%，如名流印象、保利中惠中央公馆、万科金色悦府以及南部湾万科城项目成交皆超过300套。

6、本土房企项目成交出众，7月名流印象花园、绿茵温莎堡、锦绣山河、紫荆1号皆进入个盘业绩排名前十，而本土房企在开发商业绩排名前十占6席，名流置业、光大地产、乐富房地产、三正房地产、世纪城地产、陶然居房地产皆上榜。 

3、价格：碧桂园项目提价及热点区域涨价明显  整体均价连续两月破万

2015年7月东莞楼市住宅均价10077元/㎡，基本与6月持平，同比上涨9%。自5月起，东莞房价上涨趋势明显，同比增幅皆在7%以上，均价连续3个月刷新历史记录，6-7月更是在万元的“坐标”上运行。主要是因为

1、在成交量稳步回升的带动下，不少热销项目纷纷上调售价；碧桂园集团是首个公开全面提价的房企，从7月中下旬开始，碧桂园集团在国内项目将全面提价，涨幅随行就市，视不同区域和项目有所不同。而从瑞峰置业市场研究部数据监测显示：7月碧桂园在东莞的旗下在售项目中，鼎峰碧桂园成交均价下旬比上旬的增幅超4成，均价达到8千元/㎡以上，其次是碧桂园豪庭，增幅为14%，碧桂园翡翠山增幅较小，仅4%。

2、热门区域万元项目成交出众，支撑楼市房价高位运行；7月住宅成交面积排行中，名流印象花园、绿茵温莎堡香堤、万科金色悦府、南部湾万科城、锦绣山河等住宅均价过万的项目皆在前六，而10000元/㎡以上产品成交面积约占45%，对整体房价有一定的拉高作用。

3、临深片区项目涨价蔚然成风，存量低需求多是诱因；从各大片区来看，剔除别墅成交的影响，普通住宅均价过万的片区已经不再是中心城区一枝独秀了，临深片区是7月普通住宅成交中上涨幅度最大的片区，增幅超过10%，均价为10173元/㎡，基本与中心城区的价格持平；从个盘来看，超7成的临深片区项目成交价格环比6月上涨，其中大运城邦、名流印象花园、三正瑞士半山、浪琴花园、蓝山锦湾等项目均价涨幅超过20%，主要是因为临深片区供不应求局势严重，尤其是凤岗、塘厦存量难以满足深圳客户的需求，促使个别项目热销，涨价成了必然。

4、区域楼市冷热不均，热门区域涨价、冷门区域降价促销；临深片区因深圳客户影响上涨幅度最大，大石龙片区因轻轨交通居其次，滨海片区因政策利好保持平稳之势；而水乡片区、东北片区则因缺乏深圳客支撑及本地自身需求不足导致成交冷淡，部分项目为去货更是采用降价促销方式。

4、楼盘营销：7月房企推货放缓  旧盘加推和蓄客活动为主流  仅一个纯新盘入市

东莞楼市成交经过5、6月高温运行，大部分购房需求被释放，步入传统淡季的7月，房企不着急规模推货，推货节奏放缓，市场以消化库存和蓄客活动为主。从推货来看，全新开盘的项目仍然占少数，仅有大岭山光大松湖城一个项目进行全新开盘，首批推出4、5栋，77㎡2房，93-103㎡3房，105-133㎡4房，共520套；首批产品去货超9成以上，畅销的原因体现在四大方面，分别为：品牌力量；前期蓄客动作到位，认筹量充足；贴近市场，适时推出大岭山稀缺的产品；地理位置优越，性价比高，吸引了不少城区及深圳客户到现场抢购。

而进行新品加推的约有50多个项目，表现比较突出的是临深片区和滨海片区，如凤岗名流印象花园7月9日推二期20栋、21栋、23栋约436套86㎡—132㎡户型；清溪保利中惠公馆7月18日推4栋及6栋87、95、110㎡2-3房；虎门万科城南部湾7月25日加推110栋及113栋约336套95-97㎡非毛坯3房，长安万科金色悦府7月25日推3栋77㎡、95㎡、98㎡2-3房等项目，为7月东莞楼市成交的平稳做出一定的贡献。

营销方式上，以暖场活动为主，如水果节、美食节、手工DIY、亲子活动等小型活动为主流，大型活动及5、6月份风靡的明星活动明显缩减。另外，7月份进行新盘宣传或认筹的项目有松湖朗悦、松湖碧桂园城市、光大江与城、中央盛景、厚街碧桂园、班芙春天、龙泉幸福里等项目，预计年内将会陆续上市。

5、潜在供应：为后市楼市战场备足弹药   纯新项目开发进程明显加快   

2015年7月东莞的开工市场热火朝天，全市共有36个项目拿到开工许可证，合计开工面积358.33万㎡，其中住宅开工量为259.13万㎡，环比上升106%，同比增长3倍多；非住宅开工量为99.2万㎡，环比上升88%。

房企开工步伐自6月起就明显加快，7月开工量更是超过300万㎡，创历史新纪录，主要是因为：1、 上半年去货速度快，供不应求矛盾凸显，库存量急速下滑的同时也意味着房企需及时补充后市房源，开工动作和开工量皆有所加大；2、楼市预期向好，房企看好今明两年的东莞楼市，纯新项目扎推动工，7月有22个纯新项目首次动工，6个项目还未上市却再次开工，合计开工面积约175万㎡，约占总开工量的49%；3、销售业绩的增长，为房企进入下一轮的开发周期做了准备，但因上半年土地市场冷清影响，房企陷入无地可拿的僵局，因此资金雄厚的房企通过收购、合作开发等多途径来获取“地主”手中的项目，盘活土地存量的同时也加快了项目的开发进程，7月拿地报规已久的金色半山花园、保源达天御湾、怡景湾、卧龙名苑、御景花园等新项目进入开工阶段。

6、后市展望：错峰推货抢滩金九楼市   供需两旺延续   涨价和降价现象同存

按惯例，8月是金九银十的“准备月”，为更好的备战传统营销旺季，大多数项目将进入蓄客期，楼市也因此进入了淡季。但从近几年的楼市表现来看，8月更多的是作为“抢跑月”的存在，为避免项目集中开盘加推，越来越多的房企采用错峰推货的策略，这也造成了楼市淡旺季的界限越来越模糊。从7月监控到的项目营销活动可知，自7月中下旬开始多个纯新项目纷纷亮相，如碧桂园翡翠湾、深物业·松湖朗悦、松湖碧桂园城市、光大江与城、中央盛景、厚街碧桂园、班芙春天、龙泉幸福里等皆启动认筹，预计8月将迎来小波的高峰期。

成交方面，7月底发布从9月起正式实施新普通住宅标准的消息，预计部分符合条件的项目和购房者入市时间将会延迟，对8月楼市的成交有一些影响；但提前抢滩金九楼市似乎成了传统，热销项目的加推和纯新项目的入市也将带动楼市成交持续高位上运行；而随着7月下旬股市的回暖，投资客户的回归将为楼市带来新的需求，改善和豪宅产品的成交将有所上涨，刚需产品依然是主角。

价格方面，房企上半年业绩总体乐观，现金流回笼加速，所以房企降价的动机不大。而实际上从目前的楼市行情来看，房企出货的压力并不大，预计8月份的房价将保持平稳向上的趋势。深圳银行信贷的紧缩，将加速深圳客户的外溢，因此不排除受益的热门区域如临深片区、滨海片区等项目出现提价现象；而出货压力大的项目，也会借助金九银十的营销旺季来适当增加优惠措施来降价促销，因此8月楼市提价和降价现象将共存。

二、东莞房地产市场

1、楼市供销存篇

1.1供销情况：楼市火热行情继续   7月供需量价再创历史新高 

股市的动荡给热闹的楼市稍微的降了下温，但上半年信贷和政策面的宽松以及东莞公积金新政执行等利好政策余威仍存，支撑着本属于淡季的7月楼市行情火热延续，供需量价皆创历年同期新高。楼市成交持续高烧，但供应似乎跟不上成交的节奏，连续5个月的供不应求局势，也促使楼市存量也在直线下降中，截止至7月底，东莞住宅存量不足5百万平，消化周期也仅有7个多月，楼市进入低库存，成交呈现平稳向上的运行状态。

1.2住宅供销比：楼市去货加速   连续5个月供不应求 

1.3存量和消化周期: 存量持续下滑降至495.51万㎡  消化周期为7.57个月 

1.4开发商业绩排名: 万科地产稳居榜首   个盘热销助名流置业排第二

1.5个盘整体成交排名（按金额）

1.6个盘各物业排名（按套数）

2、新增供应明细篇

2.1各物业新增情况 ： 经济型别墅供应走俏   万科中心写字楼产品上市

从新增的各物业类型来看，洋房的供应面积环比略有下滑，但依然是占据主角之位；别墅有6个项目加推，分别是天骄御峰、嘉宏锦园、金地艺境花园、海逸豪庭、绿茵温莎堡香堤，其中250㎡左右的经济别墅产品供应居多；写字楼供应则是万科中心222—383㎡的新品。

2.2住宅新增月度走势：供应量连续2月创同期新高  8月供应将持续高位运行

从走势图看，今年的供应市场高调开局，1月供应量高达103.4万㎡，创历年新高后急转直下，2-5月的供应不受成交市场的回温而加速，依旧不温不火的在中低位上运行，6月因上半年业绩冲刺，供应量79万㎡有所上涨，7月则因大多数项目进入蓄客期，供应量有所下滑，但依然在历年同期新高上运行。备战金九银十的营销旺季，自7月中下旬开始新盘就逐渐亮相，如深物业·松湖朗悦、松湖碧桂园城市、光大江与城、中央盛景、厚街碧桂园、班芙春天、龙泉幸福里等纯新项目皆启动认筹，预计8月将引来小波的供应高峰期。

2.3住宅新增区域分布：清溪近10万平新货加推登榜首   东城8.4万㎡居亚军 

2015年7月东莞共有21个镇区有商品房新增供应，有住宅供应产品上市的镇区有17个，清溪、东城、寮步、长安、凤岗、南城等住宅供应量皆超5万平。其中清溪有保利中惠中央公馆和碧桂园翡翠湾两大项目鼎力护航，住宅总供应量9.74万㎡位居榜首；东城因天骄御峰项目批量新品以及嘉宏锦园别墅入市，供应量8.4万㎡位居第二；而寮步镇则因广源阳光里、万科松湖传奇以及康城假日项目的加推，坐上了区域新增排行榜的季军之位。

2.4住宅新增产品分布：70-100㎡刚需占主位  130-160㎡改善环比上涨

2.5住宅新增排名:天骄御峰批量新品加推    碧桂园清溪新项目入市

3、楼市成交明细篇

3.1各物业类型成交：投资、改善客户投资需求受挫   公寓、别墅成交下滑 

从各物业类型的成交来看，住宅产品成交全线下滑，非住宅中商铺和商务公寓环比下滑，写字楼和车库产品成交却意外的呈现上涨趋势。其中写字楼涨幅最大，主要是因为万科松湖中心商业性质的别墅产品以及万科中心甲级写字楼产品成交出众所拉动；其次是车库产品，花样年江山、天骄峰景、绿茵温莎堡等项目的车库产品热销。而下滑趋势较为明显的则是住宅公寓和别墅产品，主要是受股市影响，投资和改善客户需求有所减少。

3.2住宅成交趋势：3月直线向上  6月创峰值后回落   81.32万㎡同期新高

3.3非住宅成交趋势：成交量7.81万㎡    保持平稳之势运行

3.4区域成交：凤岗955套登榜首  南城多盘新盘入市热销排第二

3.5各类产品成交：70-100㎡刚需主角地位加固  160㎡豪宅产品成交下滑

4、成交价格篇

4.1各物业均价：住宅同比全线上涨   临深片区拉动    洋房涨幅最大  

4.2住宅价格：均价10077元/㎡与6月持平   连续三月刷新纪录   

4.3普通住宅单价区间：10000元/㎡以上产品持续成交上涨    约占1/3

4.4别墅单价区间：20000元/㎡以下成交出众  约占8成以上

4.5普通住宅总价区间：60-100万元/套产品占5成以上

4.6别墅总价区间分布：产品分布较为分散

5、片区供需篇

注：七大片区划分：

中心城区：莞城、南城、东城、万江；

临深片区：塘厦、凤岗、樟木头、黄江、清溪；

松朗片区：松山湖、大朗、寮步、大岭山、东坑；

滨海片区：沙田、厚街、虎门、长安；

东北片区：常平、桥头、横沥、谢岗；

大石龙片区：茶山、石龙、石碣、企石、石排；

水乡片区：道滘、中堂、麻涌、高埗、望牛墩、洪梅。

5.1住宅供需价：深圳客支起楼市半边天     临深片区成交27万平稳占鳌头

7月临深片区、滨海片区、松朗片区和中心城区的楼市成交量皆超10万㎡以上，而东北片区、水乡片区和大石龙片区的成交仅有3万㎡左右；其中对深圳客依赖程度较高的临深片区依然是成交的主力，成交量27万㎡排在第一，约占全市成交的1/3，深圳客转战的松朗片区和滨海片区成交也同样出众，皆在前三。

5.2住宅结构：临深片区以改善和别墅成交取胜   中心城区豪宅成交出众

5.3住宅存量分布：临深片区存量逐渐减少  滨海片区因新品入市存量最大 

6、潜在供应篇

6.1、整体状况：为后市火热楼市而备    纯新项目开发进程加快

2015年7月东莞的开工市场热火朝天，全市共有36个项目拿到开工许可证，合计开工面积358.33万㎡，其中住宅开工量为259.13万㎡，环比上升106%，同比增长3倍多；非住宅开工量为99.2万㎡，环比上升88%。

6.2新开工走势：连续两月攀新高  7月358.33万㎡历年最高

继6月东莞市土地开工量升至178.46万㎡年度高峰之后，7月再创佳绩，开工量突破三百万平，创历年月度开工的新记录。经过上半年的疯狂去货后，房企项目库存剩余不过，加上楼市预期向好，购房者入市意愿加深，后市市场可期，房企需开工动土及时补充后市房源，开工节奏明显加快，开工量明显提高。

6.3新开工区域分布：24个镇区纷纷动土  桥头41.9万㎡夺冠

7月份共有24个镇区有项目动工，其中桥头得益于帝庭山花园和石竹山水园望景台的集中动工开发，以42万平的开工量抢得冠军宝座；横沥41万㎡的开工量紧随其后；次之是黄江，开工量35.58万㎡；另外，凤岗、清溪、道滘、石碣和洪梅的开工量均在10万㎡以上。

6.4新开工各类型：洋房226.43万㎡超过五成  车库53.35开工量排名第二

7月份，洋房、别墅、办公、商铺和车库等物业类型各有开工。以洋房为首，开工面积226.43万㎡，占比63%；其次是车库产品，开工量为53.35万㎡，排名第二；办公产品开工39.71万㎡，紧跟其后。别墅产品有御景花园、班芙春天、金色半山花园、卧龙名苑、帝庭山花园、怡景湾商住小区、新世纪丽江豪园、金地城南艺境、中熙香江美墅和御珑庭，开工量占9%。

6.5新开工明细 ： 7月房企开工异常活跃   36个项目中纯新项目有22个 

7、楼盘活动篇 

7.1  楼盘活动明细：7月房企推货放缓  旧盘加推和蓄客活动为主流