唐真：芭莎大道筑松山湖商业门户 消费潜力强劲

金地格林上院销售经理唐真

2009年6月，《松山湖科技产业园区西部研发区控制性规划》的通过，标志着松山湖西部研发新城的崛起时机已经到来，而作为松山湖西部的商业门户，【金地格林上院.芭莎大道】因此也受到了众多投资客的关注和喜爱。

“芭莎大道的销售主要集中在大岭山客户群体，还有就是松山湖的一些高新技术人员，以及深圳的一些客户，也包括东莞城区的一些客户。”金地格林上院销售经理唐真在接受房掌柜记者的采访时表示，松山湖区域具有强劲的消费潜力，因而芭莎大道就起到了一个商业门户的作用。

“芭莎”引领时尚潮流

房掌柜（fzg360.com）：你能简单介绍一下芭莎大道这个项目吗？它的规划是出于何种考虑？有哪些主要特色？

唐真：芭莎大道背靠金地格林上院，项目东接石大路松山湖西部研发区，南靠大岭山镇中心商圈，分三期开发。

“芭莎”其实预示着一种时尚，一种潮流，也是代表着一种与时俱进，当时定这个案名的时候，也是针对商铺的推广来定的。其实在大岭山已经有教育路商圈，当时也是希望能顺延教育路的商业旺势，将它的商业氛围带到格林上院，因而在经过多番讨论之后，还是觉得芭莎大道最为合适，实践也证明了这一点。

项目特色主要体现在以下几个方面，首先“芭莎”命名时尚潮流，给人一种很新颖的感觉，也让客户感觉这个项目的前景很好；其次这里地段优势非常明显，有芭莎潮流的趋势，如我们现在在南二路、教育路、石大路推出的一些临街商铺，从市场反映情况，大家都还比较接受芭莎这样一个命名。

房掌柜（fzg360.com）：与其他楼盘的商铺相比，芭莎大道商铺制胜的优势主要有哪些？

唐真：优势有很多，第一、首先是金地的品牌影响力，“万保招金”被誉为房地产四大金刚，作为其中的一员，金地的品牌已受到众人的肯定，金地.格林上院是金地地产在东莞的第二个项目，金地集团对这个项目也非常重视。第二、虽然处于大岭山，但实际上它是面向东莞市，甚至是深圳客户的，扩展趋势很强烈；第三、商铺拥有70年产权，相比现在的商铺一般四五十年的产权期限，性价比较高；第三、商铺拥有6米层高，买一层的商铺可以做两层用，实用性很强，第四、芭莎大道地段优势很明显，芭莎大道主要是针对一个大松山湖概念来开展的，背靠松山湖西部研发新城。

芭莎大道年底价格将上扬

房掌柜（fzg360.com）：芭莎大道目前销售情况如何？投资回报率多少？目前有哪些商家已经进驻？预计多长时间可以销售完？

唐真：芭莎大道的销售非常理想，一期基本售馨，二期已经销售了近80%多，现在正准备建三期，按照预期三期的工程进度，三期的推出最快也要到明年下半年以后。

现在出租率比较理想，已经卖出去了并交楼的商铺出租率去到了70%，投资回报率最低去到6%，一般的是6-8%左右。目前进驻的银行有中国建设银行，进驻商家主要有美宜佳、美旺装饰等。

目前重点在谈一些餐饮项目，如柴火酒家，还有一些大型的西餐厅等，我们也希望通过整合餐饮业整体带动这里的整个商业氛围。

房掌柜（fzg360.com）：在市场价格波动的情况下，您对芭莎大道的销售是否会有顾虑？目前采取的是种什么样的销售策略？年底会否有价格调整的可能？

唐真：相对去年，我认为今年房地产市场的表现还算是比较稳定，从整体经济数据等各个方面我们也可以看到房地产市场相对去年来说都有很大的好转，包括我们这个项目也是。芭莎大道其实比我们预期卖的好，当时有过些顾虑，最大的顾虑是客户的钱没那么容易想拿出来，因为受金融危机的影响，消费者投资更谨慎了；第二有很多人担心项目是大岭山的区域，认为后期的宣传如果做得不到位，可能还会有一些影响。

芭莎大道自开盘以来，价格一直是在往上走的，一方面是给到前期购买者的一个信心，另外一个就是给到市场的信心，而且当我们的人气越来越旺的时候，他也值这个价，但总的来说我们的价格不会一下子提的很大，而会是一个循序渐进的过程。

房掌柜（fzg360.com）：有人认为芭莎大道目前周边生活、消费氛围不是很足，对其能否取得预期的回报表示质疑，对此你有何看法？又是如何通过营销策略或其他方式来弥补这些不足？

唐真：在2007年开盘的时候我们就做了一个广告就是“建筑大岭山的骄傲”，这个确确实实很有影响力，在大岭山和整个东莞都产生了较大影响，2008年后，我们的策略有所转变，我们现在主打的是松山湖西部研发城，主要是通过“松山湖概念”给客户一个强烈信心，其实松山湖就是给到投资者的一个未来。我们的商铺正是给到消费者这样一个未来，如果只看眼前的一个价值点，各方面可能还没有那种旺势，但是投资商铺就是看长远，看长远价值点的体现，有金地品牌的保证，以及未来强劲的消费潜力，相信未来芭莎大道的价值点慢慢都会体现。

芭莎大道实地外景

大岭山有潜力，松山湖更有潜力

房掌柜（fzg360.com）：松山湖西部新城与芭莎大道之间会形成一种怎样的关联？能不能简单介绍下？

唐真：芭莎大道和松山湖其实就是一种缘分，是一个由陌生到慢慢认识的关系，两者今后会越来越密切，实践证明，今年以来不管是买房还是投资商铺，松山湖的关注度越来越高，这是很明显的一个趋势，松山湖有几十万科研人员，是一个很强的消费群体。

2008年之前，松山湖的概念对我们来说还不是很强烈，现在就不同了，现在很多人就以为我们项目就是在松山湖区域，其实松山湖是在我们项目旁边，而我们项目是紧靠松山湖西部研发新城，这是我们项目的一大优势，同时松山湖也将给项目带来巨大的消费力。

在松山湖区域，除了创意生活城，松山湖本身没有很大的商业，经过调查，我们发现松山湖，特别是西部这一块，有广东医学院、理工学院、职业技术学院等一些大型单位，包括即将迁进来的松山湖公安局等都在旁边，而这些单位的科研人员和教职人员以后消费都会往大岭山方向移，因而芭莎大道就起到了一个商业门户的作用，一个他们热衷的消费地点，以后通过他们这些人流的往来，势必会带来旺盛的商业气氛，也就是真真正正融入到松山湖的一种境界。

房掌柜（fzg360.com）：你觉得目前松山湖西部新城这一区域未来商业地产的发展将是个怎样的情况？像华为等一些大型企业延迟进驻松山湖，有人因此对松山湖的发展前景表示出担忧，这是否会对芭莎大道的销售造成影响？对此你有何看法？

唐真：松山湖西部的商业地产我觉得肯定是发展的、与时俱进的，其实这两年，特别08年，通过报纸，各大网络等媒体，可以看到不管是中央领导还是东莞市政府领导每次来东莞，都会莅临松山湖，可以看出他们对松山湖的重视，国家重视、政府重视，相信这一区肯定会有一个良好的发展前景，以后松山湖将可以说是东莞的门户，而芭莎大道也有希望成为是松山湖真真正正的门户。

松山湖特别是在今年，对外的招商引资力度很大，对一些大型企业也相当重视。对于华为，其实像格林上院还有芭莎大道，也有很多华为的员工选择在这里买房买铺，华为等一些大型企业延迟进驻松山湖，这是事实，但据我所知，华为对松山湖始终是很有信心的，而且从明年开始又会有一批一批的人到这边来，而且是高薪研发人员，延迟进驻可能是有一些内部原因，不会是松山湖的原因。

他们的延迟进驻对于芭莎大道的销售基本上没什么影响。因为我们的商铺很多是自用的，我们对这一区的商业有信心，大岭山楼盘不多，但消费力很强，因而是有潜力可挖掘的，总的来说，大岭山有潜力，松山湖更有潜力。

明年楼市稳中有升

房掌柜（fzg360.com）：对于接下来的房地产走向，你是怎么看待的？

唐真：09年现在已经基本结束了，现在大家主要畅谈的是2010年，2010的房地产走势我觉得可以总结出四个字，那就是“稳中有升”，但是不会像以前那样疯狂，因为经过08年的房地产市场的调整，消费者和开发商比较稳，比较理性。

关于政府会出台政策调控房地产发展，我们也听到了一些风声，是否出台政策，这个很难说。我们认为房地产市场自金融危机以后，一直走得比较稳健，但针对目前房地产的发展情况，今后政府可能会出台一些收紧的政策，特别是针对投资性市场。

房掌柜（fzg360.com）：你觉得现在是否到了投资的好时机？现在影响投资者投资的主要因素是什么？

唐真：年底的话可以考虑投资，年底买套房，过完年就可以考虑非毛坯了，而且一般到了年底，很多发展商针对圣诞、元旦等一些节日都会有些优惠活动，如果是刚性需求者，看到喜欢的楼盘，而且一直以来楼盘价格走得比较稳，今年年底明年年初就可以出手。

我觉得针对投资客，信心很重要，我认为对于投资客来说楼盘的第一印象很重要，因为对于他们来说投资门路很多，可买可不买，而这个“信心”是有体现在多方面的，第一方面是大市场的信心，其实看到房地产在一个循序渐进的过程中发展，这种信心也在慢慢地增强，第二是区位优势信心，主要看这个位置的前景明不明朗，还有一个是对项目本身的信心，项目本身的信心则体现在产品质量，项目的卖点提炼等，比如一些楼盘本身很大，但入住率不高，显得很空，因而给到投资客的信心就不是很足，我觉得一个楼盘就是要像水一样要活，要流动，给人感觉要日新月异。