合富研究报告：供应总量减 成交量价齐跌（11月）

总述：供应总量减少 普通住宅供应增多 成交“量价齐跌”

“金九银十”过后，东莞楼市进入传统淡季，供应量大幅减少，成交量正常回落。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年11月全市一手住宅新增供应面积仅约24.6万平方米，环比10月减少近三成，供应量为07年约35个月以来倒数第四（见下图）。新增供应的大幅减少必然带来成交量正常回落。11月全市一手住宅签约面积约47万平方米，环比10月减少约13.6%.11月成交虽然小幅回落，但成交水平仍然可观，仍处高水平，同比去年仍大幅增加超三成，远高于08年月均成交水平，仍能维持09年1-11月平均水平。11月市场政策收紧预期较高，并且已经出台相关房产紧缩政策，虽在东莞未全面落地，但已不可避免形成市场观望，成交受到一定阻碍。故11月亦能维持47万平方米成交量仍较可观，属市场正常发挥。

11月东莞新增供应减少，尤其高端非普通住宅供应较少，与此相对应的中低价位普通住宅供应及成交比重增加，最终导致11月签约价格整体下滑。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，11月全市一手住宅签约均价约6534元/平方米，环比10月6959元/平方米下降约425元/平方米，降幅约6.1%，但同比仍然大幅上涨25.6%.11月签约面积前5名楼盘中，其中有四个楼盘均价在5000元/平方米以下，面积占全市比重高达13.8%，而在10月前5名楼盘均价均在5000元以上，其中四个楼盘均价在6500元以上。如排除中低价位住宅成交比重加大因素，11月东莞房价整体平稳.11月底中央政治局会议对2010年维持不变的“适度宽松”政策基调，让楼市吃下定心丸，随着实体经济的持续回暖，预计2010年楼市将以平稳为主。

房价“七连阳”后  10-11月价格企稳

从同比来看，08年1-7月东莞房价同比连续7月上涨，从下图可看出上涨幅度逐月缩小，最终在8月份后进入下降轨道，其中08年9月跌入谷底，降幅达22.3%.08年9月后，随着一揽子经济刺激计划的推出，经济及楼市信心逐渐恢复，房价下降幅度呈收窄趋势，经历长达12月的下降后，09年9月后持续4月上涨，涨幅最大为9-10月的34.6%.

从环比来看，除09年2月下降外，08年10月后东莞房价基本处于上涨轨道，经历长达12个月持续小幅上涨至09年10月，涨幅基本维持在4%-8%上下。09年3月始东莞房价踏入稳定加快上涨轨道，连续7月一直上涨至10月（见上图）。

供求比持续收窄  09年11月达至07年12月以来24个月最低值

“9.27”后即07年10月后，东莞住宅供求比整体呈加大趋势，从0.95：1增加至最高1.35：1，供求矛盾突出，并于一年后的08年10月达至顶峰；08年10月后，在政策的刺激下，供求比持续13个月回落，并于09年11月达至07年12月以来24个月最低，供求比仅约1.11：1，供求关系维持在07年11-12月较宽松的水平。从整体来看，09年楼市供求比处于下降轨道，供求关系趋于平衡。