瑞峰：品牌房企拿地积极性高 东莞高溢价地块频频出现

一、全国土地市场

2015年三季度，在稳增长、促消费、保投资的背景下，中央继续降准降息、降首付、放松公积金信贷门槛，取消限外令，降低房屋转让手续费，多轮政策叠加，营造宽松的市场环境，缓解企业投融资压力，积极推进房地产健康发展的长效机制完善和京津翼协同发展。随着利好政策的放松，楼市普遍升温，房企拿地热情重燃，三季度以来供求量同比跌幅均收窄，楼面均价创新高，“金九”成色足，

2015年第三季度，全国300个城市共推出土地面积27216㎡，同比下降16%；成交面积21036㎡，同比下降18%；楼面均价为1433元/㎡，同比上升34%；溢价率为19%，同比上升10个百分点。楼面均价上涨的原因是：主要是因为土地交易主要集中在一线城市及二线热点城市，面临着激烈竞争，土地溢价率相对较高；而三四线城市土地交易持续低迷，导致楼面均价居高不下。

展望四季度，随着市场销售回暖，企业拿地意愿将继续提高，加上目前各地土地供应计划完成度普遍较低，供地量或将有所增大，土地市场将延续回暖态势，部分热点城市的地价甚至有望再创新高。

二、东莞土地市场

1、整体概况：土地市场供求两旺  标杆房企纷纷竞夺优质地块

瑞峰置业市场研究部数据监测显示，2015年第三季度东莞全市共有44宗地块挂牌上市，出让面积约272.22万㎡，以工业用地出让为主，而商住商服方面，三季度共有19宗的地块挂牌出让，面积约76.64万㎡，占据28%。得益于政府推地的积极性提高以及企业资金面的转好，三季度以来土地市场成交显著转暖，成交面积、成交金额、溢价率指标均现较大提升。商住商服用地共16宗商住地成功交易，面积约52.07万㎡，楼面地价约2585元/㎡。三季度商住商服土地市场回温迹象明显，原因如下：

（1）楼市政策逐步宽松，土地市场回暖明显。随着房地产政策持续宽松，二套房首付降低至四成，首套房降低至2.5成，公积金异地贷款的落实，央行降息降准以及中央和地方救市政策不断加码，给楼市带来多重利好，增强市场多方信心，利于土地市场回暖。

（2）品牌房企拿地积极，万科、保利、碧桂园等标杆房企纷纷竞夺优质地块。在楼市加速去库存的同时，开发商的资金回笼到位，资金链条相对宽裕，政府推出的热门区域优质地块明显加大，房企拿地热情高涨。在第三季度中，品牌房企拿地积极性高，16宗成功交易的商住用地有7宗被品牌房企拿下，其中包括碧桂园斩获4宗、万科2宗和保利1宗，品牌房企拿地占比63%，本土房企拿地占比37%。

2015年三季度通过招拍挂拿地最频繁的是碧桂园，也是三季度拿地面积最高的房企，其在三季度共拿了4宗商住地，包括麻涌1宗13.13万㎡的巨无霸商住地和清溪3宗地块，共计9.97万㎡的地快；紧随其后的则是龙头房企万科，三季度共拿了2宗商住地，面积合计约6.12万㎡，和二季度拿下的两宗地块一样，皆来自虎门博涌社区，紧邻虎门万达；保利则斩获樟木头2.78万㎡的商住地，以扩大樟木头楼市版图，深耕樟木头。 

（3）房企扩大战略布局范围，水乡片区将成为后起之秀。清溪镇在三季度共推出3宗商住地，合计面积约9.9万㎡，皆被碧桂园下重本收入囊中，且在一个季度之内两度刷新清溪高价地的记录。得益于撤镇设市的利好，虎门镇成为楼市热门区域之一。在政策的支撑下虎门三旧改造进程加快，整合出来的土地资源也加大，虎门博涌社区在二三季度共推出4宗面积合计约12.44万㎡的商住地，且4宗博涌社区相邻地块皆被万科斩获，凸显其深耕虎门的决心，由于地块成交楼面地价较高，加上当前虎门火热的楼市，预计项目建成后定价或将高于周边项目。

从拿地分布来看，承接深圳客的区域持续成为市场开发热点，碧桂园继续加大清溪的扩张力度，万科深耕虎门，保利扩大樟木头版图，房企有意扩大区域的战略布局。同时，碧桂园进驻麻涌，同悦大酒店溢价斩获中堂地块，顺海实业投资望牛墩赤滘村，水乡片区共成交17.73万㎡，占据成交土地34%，水乡片区在政府规划的大力扶持、地价低廉、土地资源丰富、承接广深两地的客户需求，片区开发日益渐热，将成为后起之秀。

（4）三季度高溢价土地频频出现，最高溢价率高达152%。经过上半年的业绩冲刺，开发商资金回笼较快，资金链条宽裕，加上政策利好不断，市场预期向好，房企拿地意愿加强，遇到优质地块就会不惜下重本也要竞抢而得。碧桂园在第三季度疯狂收地，频繁溢价拿地，并且两度刷新清溪高价地记录：碧桂园一共收获4宗地，其中有3宗是溢价的，包括麻涌大步村地块溢价27%、清溪青湖工业园地块溢价69%和清溪重河村地块溢价率152%，成就了清溪新高价地。

溢价拿地方面，另有同悦大酒店以788万元、溢价24%斩获中堂镇鹤田村面积约2295㎡的地块；东莞绿苑实业投资有限公司（华为）历经 49轮的竞夺，溢价57%竞得松山湖南部滨湖区环湖路北侧一宗地；东莞市万润实业投资有限公司经过14轮的竞价，溢价率为48%拿下茶山镇横江村一宗占地2万㎡的商住地块。

2.2供需量价：土地市场热度攀升，四季度成交均价将继续上行

2015年第三季度的供需量较二季度僵冷局势回温明显，政府出让地块主要集中在热门区域，如清溪、虎门、松山湖等，而包括麻涌、望牛墩和中堂等水乡片区也有土地陆续出让，一系列楼市利好政策下达，楼市信心得到加强，加上品牌房企面对优质地块，纷纷不惜溢价夺地，第三季度楼面地价达到了3031元/㎡，预计四季度各房企为冲刺年底业绩，将推动土地出让面积、成交面积和均价继续走高。

2.3交易明细：溢价和流拍共存   品牌房企重本竞抢优质地 

溢价与流拍共存，其彰显房企拿地的理性。三季度有5宗流拍，分别是位于万江、横沥、石排和虎门港：其中，位于万江水蛇涌的科教用地，面积高达3.13万㎡，最终无人出价，遭遇流拍的命运；横沥镇半仙村地块曾经流拍，现降价出售，但依然难逃流拍厄运；位于石排水贝村的两宗十万多平商住商服用地同样以流拍收场，区域楼市需求外溢至惠州园洲、区域经济发展缓慢、购买力不足等是其流拍的一大原因；虎门港立沙岛的商服用地面积约为0.85万㎡，主要用于公共加油站，地块较小且用地性质已有限制，也免不了流拍的厄运。

2.4待拍地块:  四季度推地力度或将加大   8宗约34.73万㎡的商住商服用地将入市  

10月将有8宗商住商服用地出让，面积合计约34.73万㎡，其中石碣镇待拍的三宗商住商服用地，皆位于五环路以北、莞深高速以西，合计面积约为14.17万㎡，起始价分别是15010万元、16325万元和14341万元，起始楼面地价在1380-1450元/㎡之间。石碣在售项目包括达鑫江滨新城、东江华府、盈拓御江和王洲湾1号等项目，均价在7000-8000元/㎡。石碣是高度开发的地区，土地资源相对匮乏，距离上次土地出让有两年，此次出让土地，或能缓解土地供需紧张的情形。

虎门镇博涌社区已经被万科斩获四宗地块，现在再拍一宗地。厚街汀山社区的地块，面积约6.96万㎡，起始价为26440万元，起始楼面地价3800元/㎡，汀山社区在广深高速公路的厚街段的出入口处，交通相对便利，而且地块北面规划有桥连通南城与厚街，前景较好，有望成功嫁出；茶山横江村土地资源丰富，多次成功出让地块，10月将继续待拍土地，面积约5.82㎡；东坑镇一环路侧的一宗商住商服用地，其面积约为1.36万㎡，起始价为3908万元，起始楼面地价1150元/㎡，据悉，一环路东面为东坑镇繁华中心区东兴路，周边有金达锦绣东方、龙泉幸福里花园、利丰时代等楼盘在售，均价在5000-6000元/㎡左右；大岭山大沙村也有一宗商住商服用地待拍，面积约为3.48万㎡ ，起始价为11200万元，起始楼面地价为1461元/㎡。 

2.5后市展望： 

随着政策的不断宽松，楼市逐渐回暖，上半年供应量虽较为低迷，但是到了第三季度土地供应步伐明显加快，土地供应达到峰值，“金九”东莞土地市场供需两旺，在利好政策的冲击下，预计四季度政府供地积极性将不断提高，土地供需两旺的态势将延续。

根据国土局预告显示：四季度预计将有约11宗29.29万㎡的商住商服用地入市，集中在石碣、望牛墩、樟木头等区域。最为瞩目的表现在石碣五环路以北、莞深高速以西会有3宗连体地块出让，出让面积皆在4万㎡以上的中型地块，总面积达14.17万㎡；而临深片区的樟木头继续有地推出，分布位于石新社区、圩镇社区、樟罗社区三地，其中圩镇社区达3万㎡，剩余两宗都不足1万㎡；石碣五环路以北、莞深高速以西会有3宗连体地块出让，合计面积约为14.17万㎡；望牛墩有2宗地推出，一宗位于杜屋村，面积约为6.67万㎡，另一宗位于李屋村，面积约为0.72万㎡；另外，麻涌、石排和中堂也将有商住商服地推出。

另外，东莞正处在产业转型的阶段，产业地产正蓬勃发展中，根据城市发展的需要，后市土地供应仍然以工业仓储为主，用地或继续加大，10月份石排、松山湖、樟木头等镇皆有工业地块出让。整体来讲，今年东莞土地市场将保持平稳的上升趋势。