东莞房协秘书长陈骏良:深圳客外溢消费潜在力依然很大

　　2015年仍未结束，但时间已经来到了最后一个月，虽然还有剩下的最后31天，但大局已定，暖冬似乎注定是这个年底的主旋律，2015年的东莞房地产从业人士可以说是极为幸运的。

　　从年初的动荡，到下半年以来的高潮迭起，作为东莞房地产市场最“贴身”的操盘者和观察者，东莞房地产协会秘书长陈骏良对今年以来的东莞楼市是如何看的，对于市场最关注的深圳客又有怎样的解读，对于明年的楼市行情有怎样的预测，房掌柜进行了专访。

东莞房地产协会秘书长陈骏良

　　每一年都是购房的好时机

　　房掌柜：2015年的东莞楼市在您眼中是怎样的?

　　陈骏良：离2015年结束虽然还有一个月的时间，但市场大势已有定局，和往年相比，东莞楼市在2015年的成绩有很大的提升，市场表现只能用“非常热闹”来形容，具体表现为量价齐升，交投多次创下历史新高，这是大家有目共睹的。

　　楼市的热闹原因很多，但离不开的一个重要原因是政策的利好，今年各项政策都是以扶持性的姿态出现，房贷金融等政策都很宽松，没有出现打压房地产发展的政策。

　　房掌柜：从东莞楼市的发展情况来看，您认为最佳的入手时机在什么时候?

　　陈骏良：我认为每一年都是购房的好时机，东莞购房者应该抓紧时间，因为东莞房价只会是越来越贵，位置只会越来越远，这也是我长期的观点。

　　东莞房地产发展的步伐非常的稳固，这么多年来一直如此，房价也是同样，并没有大跌大涨，而是慢慢的向上发展，慢却稳妥。

　　如果比较一下，几年前，一万每平的价格就可以在东莞市区中心位置买房了，但现在这个价格已经买不到了。中心城区项目越来越少，整体趋势就是房子建的越远，价格却越来越高。因此及时入手是非常明智的选择。

　　深圳客外溢消费潜在力依然很大

　　房掌柜：2015年东莞楼市热闹的一塌糊涂，主力在于深圳客的进入，您认为2016年还会延续这种成交热度吗?

　　陈骏良：明年就算没有今年的成交量这么高，也会整体延续今年的走势，因为深圳外溢的购房消费并不会突然停止，这种消费潜在力依然很大。

　　东莞楼市能不能保持住今年的局面，主要看供应能否上的去，只要供应充足，明年的成交仍然会和今年一样的迅猛。

　　房掌柜：有观点认为深圳客外溢东莞的趋势将逐渐消退，对此您怎么看?

　 　陈骏良：2015年在东莞买房的深圳客确实很狂热，但我觉得接下来这种购买力并不会有大的消失，这种购房需求仍然非常旺盛。因为深圳的新房供应非常的稀 少，主要以二手成交为主;第二深圳的房价在全国排第一，均价已经接近四万，即使目前东莞一些临深热门片区的价格在上涨，但也是少数楼盘的价格涨到了两万， 而这离深圳的价格还有很大的一段距离。

深圳客催热了东莞楼市

　　除此之外，东莞的楼盘在产品结构上、楼盘指数也都是非常优质的，像是临深片区凤岗塘厦等有山有水规划良好的区域在深圳是很难找。因此在价格洼地之外，东莞的楼盘也以高的产品质量吸引人，而且不止是深圳人，还会吸引全国各地的人来东莞置业。

　　现在深圳客已经深入东莞内部，足迹已经到达水乡片区，麻涌沙田都有深圳人进来，足见东莞楼盘的吸引力。深圳客户对于投资非常的敏锐，如果性价比不高、产品质量不好，他们也不会来东莞投资。因此我前几年就说东莞楼盘的性价比很高，这几年也一直是这个观点。

　　房掌柜：影响深圳客入莞的关键因素是什么?

　　陈骏良：现在很多东莞楼盘都瞄准深圳客，因为他们的购买力确实很强大，开发商都希望吸引到他们。

　　最关键的因素在于交通的便利性，可以看到东莞很多针对深圳客的楼盘都是在高速公路出口沿线，只要在这附近就可以做深圳客的生意，像黄江高速路口就是一个很明显的例子，那里现在有五六个楼盘都是针对深圳客的。

　　而得益于发达的莞深交通路网，现在深圳客已经深入东莞内部，基本上辐射到东莞大部分镇区，现在东莞的热门镇区，或者以前冷门但现在热门的区域如清溪麻涌沙田背后都有深圳人的影子。除了北部紧挨广州的几个镇区之外，这些镇区经济较为落后，交通也不便利，快速路不到达。

　　未来两地的交通会越来越完善，无论是轨道交通，还是快速路网的建设，东莞与深圳的联系将更加紧密，所以东莞楼市只会越来越好。现在还在建设期，不用担忧有时成交量的下跌，这是供应减少的结构性问题，总体是很有信心的。

　　开发商拿地更谨慎

　　房掌柜：麻涌在下半年突然热了起来，万科碧桂园争相进入，对于麻涌的发展您怎么看?

　　陈骏良：由于沿江高速公路和轻轨站点的建设，麻涌现在已经涌进了不少的深圳客，这也将会是麻涌楼市未来客群的一个非常重要的部分。

　 　不过虽然紧邻广州，但一直以来从广州过来东莞买房的客户都比较少，因为广州客选择的地方太多，像花都、从化、番禺、增城、清远都有退路，并不一定要选择 东莞，而且东莞靠近广州的区域楼盘并不是很多，交通也不是很便利，环境也不是很好，不像深圳北片区治安环境那么好，因此在碧桂园和万科进入后，希望能改变 这种状况，带动广州客更多的来东莞买房。

热闹的开盘现场

　　房掌柜：石碣在前不久推出三宗连体地块，体量巨大，紧邻快速路口，却惨遭流拍，开发商在拿地时会考虑哪些因素?

　　陈骏良：开发商在拿地前会做很多评估，交通是否便利是其中非常重要的一个因素，像石碣的大地块流拍，和交通有很大的因素，虽然紧邻快速路口，但相较于东莞其他区域来说，石碣离深圳还是远了些，而且快速路出口旁边还有噪音污染，这些都会影响到开发商的判断。

　　现在招拍挂价格都贴近市场价格，拿地并没有“便宜”可捡，而放着不开发也不行，面临闲置费的惩罚，因此现在开发商不会随便有地就去拿，拿地都更为理性，对每一个地块都是谨慎的研究再去拿地。