天为：东莞楼市持续升温 促库存低位运行

三、从消化周期看：库存日渐减少至451万㎡  消化周期不足6个月

表三：东莞市商品住宅存量消化周期走势

据天为地产大数据研究中心数据监测显示，截止至2015年11月30日，东莞商品住宅成交面积为935.49万㎡，11个月的月均成交面积为85.04万㎡，按照今年一年东莞商品住宅的成交情况，呈总体升温态势。随去年的“930新政”到今年“330新政”，正是今年以来房地产市场总体回暖的重要原因之一。

降低首套房首付、提高公积金使用效率等政策起到了减轻一部分人的购房压力的作用，至2014年末至今的6次降息，也大大降低了购房者的房贷负担，在降低购房成本的同时,不断向市场释放流动性，也起到稳定住房消费和缓解去库存的压力。从表三走势图看，在2014年末楼市库存量呈最高位，进入2015年3月份，在得利于政策放宽刺激下市场开始显露释放势头，一直到目前，存量消化周期呈直线下滑态势。

四、从区域分布上看：部分区域供应断货，区域分化严重

表四：2015年1-11月东莞商品住宅存量各区域分布情况

从片区分布比重来看，松湖片区占据了21.06%，其次是滨海片区占19.07%，中心城片区占比15.52%。普通住宅存量主要集中在松湖片区、滨海片区、临深片区。而别墅产品存量除大石龙片区及东北片区占比不到20%外，其余片区均占比12%~15%。

虽然一些如大朗、松山湖、凤岗、塘厦、虎门、厚街等区域的普通住宅存量居高，区域竞争压力大，但从其目前的存量消化周期看来，东莞的各个镇区普遍处于一种供不应求的状态，在普通住宅存量的33个镇区中，普通住宅存量消化周期小于或等于5个月的有南城、塘厦、万江、凤岗等近7成的镇区，大于6小于12个月的有桥头、横沥、常平等不到4成的镇区，说明东莞各个镇区在普通住宅方面普遍处于一种供给紧张的状态中。

截止11月30日，洋房库存低于千套的镇区仅有寮步、厚街、大朗、樟木头等9个镇区，意味着7成多镇区库存量低位，而且很多镇区库存量大都主要分布在两三个楼盘中，再次凸显楼市库存紧张压力。预计后续楼市供应量明显减少，部分区域或面临供应断货，如松山湖、清溪、凤岗、万江。另外，个别区域本地购房需求量少以及不被外围客户青睐，成交持续遇冷造成库存去化速度很慢，如东坑、横沥、桥头供过求的矛盾尤为严重，东莞楼市冷热不均，区域分化逐渐显现。

五、从产品结构上看：刚需和改善刚需产品仍是供需主流  别墅库存较大

表五：2015年1-11月东莞存量商品住宅产品结构情况