天为：东莞楼市风云变幻 成交低走均价再破万元大关

一周简谈：商品房成交低走  成交均价再破万元大关  

离2015年结束的时间越来越近，东莞的楼市市场变幻莫测。商品房新增供应市场经历了12月第一周的低迷状态，12月第二周16个楼盘总推出2625套商品房为东莞楼市提供保障同时减少库存。土地成交市场冰火两重天，位于万江的两地块，仅仅一路之隔，2015WG064号土地成为高价地，2015WG065号土地却惨遭流拍。商品房成交方面，商品房成交整体走低，住宅成交均价因为一周大户型的环比增加而再次破万元大关。

-1-

一周楼市看点

1，商品房成交： 商品房签约成交再次走绿  住宅均价却破万元大关

12月第二周东莞商品房成交2353套，环比减少18.5%，成交面积234484.34m2，环比减少13%，成交金额240826.51万元，环比减少11.3%。住宅成交1791套，环比减少16.3%，成交面积205891.4m2，环比减少12.9%，成交金额210947.6万元，环比减少9.9%，成交均价10245.58元/m2，环比增加3.5%。非住宅成交562套，环比减少24.8%，成交面积33051.67m2，环比减少13.5%，成交金额37574.8万元，环比减少20.5%。

2，商品房新增供应：  多个楼盘推货  新增供应再次走红

12月第二周有16个大盘新增供应，为东莞的新增供应市场提供有力保障。商品房新增2625套，环比增加88.8%，新增供应面积282315.63m2，环比增加44.4%;住宅新增2336套，环比增加71.6%，新增供应面积246870.66m2，环比增加53.9%；非住宅新增289套，环比增加896.6%，新增供应面积35444.97m2，环比增加1%。

3，土地市场：  土地成交处于平稳   万江一土地惨遭流拍

12月第二周东莞共有4块土地成交，分别是位于樟木头的2015WG062号土地被天成兴业实业公司以20612万元，楼面价3104元/m2获得。位于虎门港立沙岛的2015WG063号土地被虎门港公用事业有限公司以3476万元，楼面价5152元/m2获得，主要规划用于公共加油站。位于万江的2015WG064号土地被金地房地产以66500万元，楼面价4403元/m2获得。最后一块土地也是位于万江，编号为2015WG065号土地惨遭流拍。下周大岭山将有3块土地竞拍，其中2015WG066号土地面积达121639.7m2，如若成交，一块高价地又将诞生。

-2-

一周楼市详解

l 1，一周土地市场详解                                                 

天为大数据研究中心统计数据显示: 12月第二周东莞共有4块土地成交，分别是位于樟木头的2015WG062号土地被天成兴业实业公司以20612万元，楼面价3104元/m2获得。位于虎门港立沙岛的2015WG063号土地被虎门港公用事业有限公司以3476万元，楼面价5152元/m2获得，主要规划用于公共加油站。位于万江的2015WG064号土地被金地房地产以66500万元，楼面价4403元/m2获得。最后一块土地也是位于万江，编号为2015WG065号土地惨遭流拍。下周大岭山将有3块土地竞拍，其中2015WG066号土地面积达121639.7m2，一块高价地又将诞生。

天为大数据研究中心认为：12月第二周挂牌竞拍的4块土地，除却2015WG063号土地主要用途为公共加油站外，其余3块皆为商住商服用地。随着城区土地的越来越少，万江本次成交的2015WG064号高价地，将为中心城区的新增供应保障注射一剂强而有效的强心剂。备受关注的2015WG065号土地惨遭流拍，分析其主要原因是这块土地的商服用地占据的比例大，而万江目前属于东莞的水乡片区，经济发展处于早期阶段，承载不了如此庞大的商业体量，天为预计待该区域的商业氛围成熟，该地块的商业价值才能得以体现。

1.1一周交易

1.2一周新增

1.3  12月第三周土地交易预告

l 2，商品房新增供应详解                                               

天为大数据研究中心统计显示：12月第二周有16个大盘新增供应，为东莞的新增供应市场提供有力保障。商品房新增2625套，环比增加88.8%，新增供应面积282315.63m2，环比增加44.4%；住宅新增2336套，环比增加71.6%，新增供应面积246870.66m2，环比增加53.9%；非住宅新增289套，环比增加896.6%，新增供应面积35444.97m2，环比增加1%。

天为大数据研究中心认为：12月第二周16个大楼盘推出新货，使得新增供应市场环比走红。洋房依旧是商品房新增供应的领军者，占据着商品房新增供应的86.8%。非住宅方面商铺新增289套，为非住宅新增市场提供保障，因为东城万达广场和碧桂园鼎峰城市花园新增的车库还处于待售状态，所以只提供新增面积，却未提供新增套数。虽然12月第一周东莞整体楼市走低，但是以12月第二周情况来看，开发商并没有降低热情，只是稍作调整，继续趁着这段时间的热销以冲刺的状态冲向2016年。

2.1商品房新增供应情况

2.2各区域商品房新增供应明细

2.3楼盘新增供应明细

2.4商品房新增供应——物业类型

2.5商品房新增供应——产品类型

2.6楼盘新增预售许可信息明细

l 3，商品房网上签约详解                                               

天为大数据研究中心统计显示： 12月第二周东莞商品房成交2353套，环比减少18.5%，成交面积234484.34m2，环比减少13%，成交金额240826.51万元，环比减少11.3%。住宅成交1791套，环比减少16.3%，成交面积205891.4m2，环比减少12.9%，成交金额210947.6万元，环比减少9.9%，成交均价10245.58元/m2，环比增加3.5%。非住宅成交562套，环比减少24.8%，成交面积33051.67m2，环比减少13.5%，成交金额37574.8万元，环比减少20.5%。

天为大数据研究中心认为：12月第二周商品房签约成交除却住宅成交均价上升再次破万元大关外，其余数据整体走低。12月第一周的商品房新增供应量减少，导致12月第二周销售楼盘主要以之前的库存量为主，各户型楼盘套均面积较大，这就导致了在成交套数面积都在降低的情况下，成交均价却上升的原因。

3.2商品房签约情况

3.3商品房每日成交套数走势图

3.4商品房住宅签约价格走势

3.5近几周商品房住宅签约价格走势

3.5各区域住宅签约明细

天为大数据研究中心分析： 12月第二周寮步以206套的成交量再次霸占着镇区住宅签约的首位，其次厚街、南城、虎门、凤岗和樟木头分别以166、149、138、117和110套追随其后，剩余镇区的签约成交量均在100套以下。片区成交方面，寮步的宏远康城假日花园、广源阳光里和东坑碧桂园等楼盘为松湖片区登顶提供助力，另外松湖片区交通的便捷、环境的优美依旧是吸引深圳客户入住投资的重要因素。

3.6各片区住宅签约明细

3.7片区面积占比饼型图

3.8商品房签约——物业类型

3.9住宅签约——产品类型

3.9住宅网上签约活跃楼盘排名（Top10）

l 4、一周楼盘优惠及活动                                                   

-3-

要闻辑录

一句看点                                                             

l 东莞动态：

东莞对口援建产业园成效突显

10趟临客新莞人专列将可订票

莞惠城轨逾20公里通电试车

东莞居民阶梯气价将实施

前11个月开工项目共52个 确保5个项目年底前开工建设

中国(东莞)国际科技合作周开幕 论坛专家热议升级转型

东莞开发商爱“运动健身” 楼盘营销掀起全民运动潮

东莞两p2p网贷平台陷倒闭风波 楼市红火成理财理想渠道

粤海项目：谢岗强农新引擎

l 房企关注：

国际投资者对中国房地产市场“有进有退”

11月一线城市土地市场创纪录 过半高价地国企制造

任志强：取消限购不能完全解决库存问题

恒大地产135亿元收购新世界发展4个项目

澳大利亚最大地产代理商 Ray White进军中国

李宇嘉：住房成本税前抵扣“一石多鸟”

l 地区新闻：

香港：楼市或现拐点 明年上半年跌幅可达8%

“广州第二机场”或选址佛山云浮交界

花都楼价5年间涨幅达49%

广州中心六区楼市进入存量时代

深圳11月CPI同比涨2.3% 居住类涨幅达4.0%

城市认同感调查：广深接纳度最高 重庆认同度最高

上海：未来8号线三期将“全自动驾驶”

l 经济形势：

全国首套房贷款平均利率已降至4.66% 创新低

人民币中间价再调降62点 创近4年最低水平

民生证券邱晓华：房地产市场并未结束增长期

油价继续下降 中国将增加从伊朗进口原油

11月CPI同比上涨1.5% 连续3个月处1时代

需求一再遇冷 中国钢产量降至一年来最低

l 政策要闻：

财政部：明年起适度扩大日用消费品关税降税范围

商务部：高纯度生铁出口税率从20%降至10%

五部门发文明确"十三五"完成1000万贫困人口搬迁

中办国办：对国有资产国有资源实行审计全覆盖

发改委：电力石油等竞争性环节2016年将真正放开

中财办副主任:中国需再建10个类似北京中心城市

统计局：今年房地产开发已投资8.7万亿 同比增1.3%

l 相关信息：

60亿抄底上海地标写字楼 李嘉诚又回来了

热点关注                                                              

n 闻天下：

1. 财政部：明年起适度扩大日用消费品关税降税范围

为促进进出口稳定增长，加强先进技术、产品和服务进口，增加有效供给，推进国内自主创新和产业结构优化升级，2016年关税调整将继续鼓励国内亟需的先进设备、关键零部件和能源原材料进口，以暂定税率方式降低高速电力机车的牵引变流器、电视摄像机取像模块、纯电动或混合动力汽车用电机控制器总成、无铬鞣剂、牛羊油脂等商品的进口关税。为丰富国内消费者购物选择，适应国内消费升级需求，2016年将适度扩大日用消费品降税范围，以暂定税率方式降低进口关税税率相对较高、进口需求弹性较大的箱包、服装、围巾、毯子、真空保温杯、太阳镜等商品的进口关税。为充分发挥关税对国内产业的保护作用，根据国内生产满足需求情况，2016年将对自动络筒机等部分商品关税进行相应调整。同时，2016年还将取消磷酸、氨和氨水等商品的出口关税，适当降低生铁、钢坯等商品的出口关税。

2. 需求一再遇冷 中国钢产量降至一年来最低

冬季季节性疲弱让本已受宏观经济影响的钢铁需求雪上加霜，上月中国钢铁企业生产明显下滑，产量创一年来新低。

今日中国统计局公布数据显示，11月粗钢产量同比下降1.6%至6332万吨，今年前11个月产量同比下降2.2%至7.3838亿吨。

目前中国钢铁产量占全球一半。华尔街见闻此前文章提到，随着中国经济增长放缓，国内钢铁需求下滑。中国钢铁企业不得不增加对外出口，今年上半年粗钢产量20年来首次下滑，四成企业亏损，但出口量却增至与日本全国钢产量相当。这导致钢铁价格下跌，生产商盈利下降，国际贸易摩擦增多。

今年10月下旬，宝钢集团董事长徐乐江表示，钢铁行业今年前8个月亏损总计180亿元人民币（28亿美元），而去年同期盈利140亿元人民币。他预计全国钢铁产量可能缩减20%。次月中钢协常务副秘书长李新创评价，钢铁需求端“找不到任何亮点”。

3. 11月一线城市土地市场创纪录 过半高价地国企制造

刚刚过去的11月，无疑将写入一线城市的土地市场历史。

21世纪经济报道记者根据一线城市土地储备中心的资料统计，11月份一线城市土地市场推出的土地达到了67宗，起拍价总计高达765.6亿元，创下历史最高纪录。

从成交来看，一线城市11月单月成交65宗地块，土地出让金高达1061.8299亿，再创历史纪录。与此同时，成交楼面价也创了年内新高，达到了12715元，环比上涨23.7%。

这也是一线城市首次出现单月成交额破千亿元的月份。此前一线城市单月最高成交额最高均未突破过800亿元，而且往年11月最高也仅有568亿元。

北京市11月单月的土地成交也创历史记录。北京11月成交19宗土地，合计规划建筑面积为375万平方米，成交额高达561.1189亿元，亦是北京土地市场有史以来第一次单月收获500亿元以上的成交额。

4. 人民币中间价再调降62点 创近4年最低水平

北京时间9点15分，中国人民银行授权中国外汇交易中心公布，2015年12月9日银行间外汇市场人民币汇率中间价为：1美元对人民币6.4140元，1欧元对人民币6.9820元，100日元对人民币5.2160元，1港元对人民币0.82758元，1英镑对人民币9.6272元，1澳大利亚元对人民币4.6332元，1新西兰元对人民币4.2563元，1新加坡元对人民币4.5571元，1瑞士法郎对人民币6.4568元，1加拿大元对人民币4.7224元，人民币1元对0.66202林吉特，人民币1元对10.8273俄罗斯卢布。8日银行间外汇市场上，人民币兑美元即期询价交易开盘跳空48基点，报6.4130元，开盘后最低至6.4189元，收在6.4172元，创2011年以来收盘价新低，全天跌90基点。离岸人民币兑美元汇率继续走软，截至境内市场收盘时，人民币CNH汇率最低至6.4954元，跌逾230基点，与境内即期汇率的价差一度扩大至700基点以上。海关总署8日公布，以美元计价，11月出口同比下降6.8%，进口同比下降8.7%，当月外贸实现顺差541亿美元，低于预期的643亿美元。央行7日公布数据则显示，截至11月底，中国外汇储备余额为34382.84亿美元，较10月底减少872.23亿美元，创下2013年2月末以来的最低值。市场人士指出，强势美元或继续令人民币承压，而从国内经济基本面考虑，人民币继续维持盯住美元策略的代价也不断加大。预计短期内人民币将维持震荡偏弱走势，超出预期的波动仍会被及时平抑。

5. 《居住证暂行条例》明年1月施行 可享受多项公共服务和便利

近日,国务院总理李克强签署第663号国务院令,公布《居住证暂行条例》(以下简称《条例》),《条例》将于2016年1月1日起施行。

《条例》共23条,以《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》为依据,以各地已出台的居住证制度为参考,注意与户口、身份证制度的比较,突出居住证的赋权功能,突出政府及其相关部门的服务职能,在明确居住证的性质和申领条件的基础上,一方面确立了为居住证持有人提供的基本公共服务和便利,另一方面鼓励各地不断创造条件提供更好的服务。 

上述基本公共服务和便利主要有:一是义务教育、基本公共就业服务等基本公共服务和办理出入境证件、机动车登记等便利;二是通过梯度赋权机制要求各地积极创造条件,逐步扩大向居住证持有人提供公共服务和便利的范围、提高服务标准,并定期向社会公布;三是明确持证人申请登记居住地常住户口的衔接通道及各类城市确定落户条件的标准。  

《条例》的公布施行,必将对促进新型城镇化的健康发展,推进城镇基本公共服务和便利常住人口全覆盖,保障公民合法权益,促进社会公平正义发挥重要作用。  

达本地：

1. 东莞居民阶梯气价将实施

从下个月开始，东莞市将正式实施居民生活用气阶梯价格制度，确定将选用此前公布的听证方案二，第一档年户均用气量为0—370(含)立方米，家庭人数超过 4人的家庭，每人每年可向燃气供应商申请增加多90立方米的第一档用气量。12月8日，记者从此前参与听证会的参加人处得知，东莞市发改局已于近日就他们在听证会上反映的主要意见采纳情况进行反馈。在反馈中，市发改局表示，针对用气人数较多家庭，该局已要求城市燃气企业要明确增加用气人数的具体操作办法，方便用气人数较多家庭的申报。

2. 东莞广州美院文化创意研究院落户万江

东莞广州美院文化创意研究院将充分发挥广州美院的学科、人才优势，并以此为台，带动国内外艺术院校的创新创意资源落地东莞，打造文化创意产业的协同创新平台，助推万江文化创意产业发展。万江街道党委副书记、办事处主任谭全河：“对我们万江打造一个文化创意产业搭了一个很大的平台，因为这个研究院它在工业世界、文化创意、新媒体方面等等，已经包含了所有的内容，通过这个研究院的成立接下来打造我们传统的文化，将传统的文化作为我们以后万江现代服务业的抓手来讲，也是一个非常之好的推动的。”此外，在今日的国际科技合作周中，万江五星太阳能的科研团队、南城街道的天安数码城、高盛科技园、新基地科技创意产业园、天马创业营等科技园区都进行了摊位展示。

3. 莞惠城轨逾20公里通电试车

8日8时起，莞惠城轨惠环至小金口站段以及动车走行线、惠州北动车运用所（长21.6公里）开通送电，接触网电压达2.75万伏，通电之后试车，列车运行速度160—200公里/小时。这意味着，莞惠、广惠、深惠“一小时生活圈”更近了一步。根据计划，莞惠城轨东莞常平东至惠州小金口站段2015年底要建成通车，届时惠州境内段将全部实现通车。莞惠城轨项目单位广东珠三角城际轨道交通有限公司方面8日下午向记者表示，年底通车目标不变，但具体日期未定。惠州市发改局8日上午也表示，莞惠城际轨道惠州段计划年底通车。

4. 粤海项目：谢岗强农新引擎

在以制造业为主的东莞市，谢岗镇是一个特例。它是东莞为数不多的传统农业大镇，有着“三山三水四分田”的说法。在谢岗镇，现有农保区面积1.5万亩，耕地面积2.1万亩;种植荔枝等水果约1.4万亩、蔬菜约5000亩、花卉苗木约660亩，养殖龟鳖等水产品6000多亩;还有着7万多亩的原始山林和湖泊。2012年，粤海产业园项目正式落户谢岗镇，到现在已进入土地统筹阶段，“产城合一”的新发展模式，更为谢岗农村经济发展注入了生机、带来了活力。采取统筹集体征地补偿款投资优质项目、因地制宜发展农业特色产业的新农村发展方式，实现了集体经济增值。截止到今年9月底，各村组两级已收到粤海项目征地补偿款 12.7亿元，共表决统筹参股资金9.8亿元，确保了大部分征地款用于生产性用途。截止到今年9月底，村组单凭参股就增加集体收入2663万元，全年预计可增收4100万元，对比去年村组两级集体总收入增长38%。

n 谈四海：

1. 经济企稳了！房地产仍拖后腿 房价却涨一成

房地产开发投资主要包括购地与施工，但1-11份全国房企购地面积同比大降33%，房企房屋施工面积同比增长1.8%，新开工面积下降14.7%。

房地产的供应端不给力，问题在于全国房屋库存偏高，11月末，商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米。其中，住宅待售面积增加439万平方米。  

由此，我们也就理解为什么11月中央财经领导小组罕见的提出：要化解房地产库存！库存不降，则开发投资不增，则房地产就会继续拖经济后腿，水泥、钢铁企业的破产潮就会不期而至！  

值得关注的是，在房地产供应端凄风冷雨的情况下，全国房价却挺温暖！1-11月，全国住宅销售面积增长7.9%，住宅销售额增长18%，住宅价格上涨9.4%，接近一成 !  不要小瞧这个9.4%。自2011年中国房地产告别黄金十年后，这已算是比较可观的涨幅了。而且还是全国涨幅，由于全国楼市分化，这也就意味着部分核心城市的房价必定已经上涨二三成。而涨幅之王的深圳，则为六七成！  

2. 广州有轨电车再增2条线 琶洲段要延长至新港西路

据广州有轨电车公司公布的《前期研究项目招标代理服务比选文件》，海珠区环岛新型有轨电车琶洲加密延伸段工程有琶洲A区线路和新港东路段组成，其中琶洲A区线路长约3.1km，均为底面敷设，共设置6座车站，平均站间距为0.5km；新港东路段线路长约2.9km，均为底面敷设，共设置3座车站，平均站间距约0.8km。而据12月11日国规委公示的琶洲西区（即琶洲A区）《AH040163等6个规划管理地块控制性详细规划修改》，琶洲加密延伸段工程北至琶洲北大街，西至磨碟沙路，东至一条暂未命名的规划路，南至新港东路。此次的规划公告显示，线路范围与之前公示的南至琶洲南大街相比有所延长，同时在西侧磨碟沙路和琶洲东大街交界处也略微调整。  

3. 统计局：今年房地产开发已投资8.7万亿 同比增1.3%

从国家统计局今日公布《2015年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况》，其中指出，1-11月份，商品房销售面积109253万平方米，同比增长7.4%，增速比1-10月份提高0.2个百分点。其中，住宅销售面积增长7.9%，办公楼销售面积增长16.2%，商业营业用房销售面积增长2.7%。商品房销售额74522亿元，增长15.6%，增速提高0.7个百分点。其中，住宅销售额增长18.0%，办公楼销售额增长26.9%，商业营业用房销售额增长0.3%。  

1-11月份，东部地区商品房销售面积50978万平方米，同比增长9.6%，增速比1-10月份提高0.3个百分点；销售额44824亿元，增长21.1%，增速提高0.4个百分点。中部地区商品房销售面积29436万平方米，增长7.3%，增速提高0.3个百分点；销售额14979亿元，增长10.9%，增速提高1.4个百分点。西部地区商品房销售面积28839万平方米，增长3.8%，增速回落0.1个百分点；销售额14720亿元，增长5.5%，增速提高0.9个百分点。  11月末，商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米。其中，住宅待售面积增加439万平方米，办公楼待售面积增加90万平方米，商业营业用房待售面积增加318万平方米。  另外报告中指出，1-11月份房地产开发企业到位资金112563亿元，同比增长2.2%，增速比1-10月份提高0.9个百分点。其中，国内贷款18628亿元，下降3.2%；利用外资258亿元，下降51.4%；自筹资金44648亿元，下降3.4%；其他资金49029亿元，增长11.2%。在其他资金中，定金及预收款28538亿元，增长6.4%；个人按揭贷款14714亿元，增长21.3%。  

4. 排行 | 亚洲最贵20城中国占11个 北京竟不是第一

12月10日报道称，ECA国际称，包括香港在内，中国有11个城市上榜。今年，上海从去年的第三跃居亚洲最贵城市头名。

“尽管今夏人民币兑美元小幅贬值，但人民币兑大部分其他货币升值，上海因此成为国际外派人员生活成本最高的亚洲城市，”ECA亚洲地区负责人LeeQuane表示“在可预见的未来，中国的大城市可能仍会是外派高管生活成本最高的地方。”全球外派人员生活成本最高的30个城市中，中国城市占比也是最高的，有六个中国城市入围，数量超过瑞士和日本。该调查列举的中国城市在亚洲的排名全面上升。北京从第4名升至第2，广州从第13名升至第6，深圳从第22名升至第7。澳门上升幅度最大，从去年的第34名上升至第13名。