聚龙总经理龙奕平：房地产前景不能全部压在外地客身上

编者按：330新政、降息、降准、930新政……2015年的中国楼市，在中国房地产行业发展史上留下浓墨重彩的一笔。在2015年即将收尾之际，房掌柜邀请具有代表性的房企高管进行高端访谈。通过地产领袖们的讲述，还原中国房地产行业这一年来的变化轨迹。

2015年，东莞聚龙集团在掌门人龙奕平的带领下，正式与万科物业缔结战略合作关系。本次合作是万科物业脱离地产部门独立运营后，与东莞本土房企联盟的首次试水，具有里程碑意义，也为其它本土房企与国内物业巨头联姻指明了方向。万科物业入股原聚龙旗下卓圣物业，将极大提高聚龙的物业服务水准，提升聚龙的竞争力。另外，聚龙集团近期开发的超级Mall滙星商业中心项目也将彻底改变石龙新城区的商业格局，影响深远。

聚龙集团总经理龙奕平

牛人牛语

不管阴天还是下雨，阳光总在云层之上的地方。

把东莞房地产的前景全部压在外地客、深圳客身上是有风险的。

其实任何的行业都可能出现巨无霸，任何行业做不好，巨无霸也会翻船。

异地社保、异地购房，异地公积金大势所趋，是全国公民都应有同等的权利。

现在穗莞深交通、通讯已经逐渐一体化，穗莞深整体一体化是必然趋势。

谈宏观谈房产未来

房地产会平缓转型

房掌柜：2015年，330新政、降息降准、二孩新政等楼市利好政策频繁出台，A股市场活跃，在新经济、政策形势下，全国楼市显得异常精彩。从宏观角度分析， 2015年的全国楼市给您的印象是怎样的？

龙奕平：2015年彻底扭转了2014年房产低迷的状况，在新政刺激下，全国房地产局面向好，特别是一线城市表现得非常热闹，令人印象非常深刻。但是，国内三四线一些城市房地产行业明显被高估，可能还要去泡沫。未来一线城市，价格会继续走高，这个跟稀缺的土地资源有关系。而二三四线跟地方的发展有挂钩，每个地方会有所不同。房地产目前是很重要的经济支柱，未来会变得不是那么重要。但是不是房地产的冬天就要来临，房地产发展有它的规律，未来更趋向于理性化。

房掌柜：您觉得中国房地产去泡沫的情况是怎么样的？房地产行业一直在转型变化，您觉得中国房地产又会怎么转型？

龙奕平：国家对房地产去泡沫非常重视，我的看法是，虽然国家重视，但是去泡沫不可能一步登天，需要一个过程。整体上来看，现在整个中国经济都在转型，从国际环境来看，面临出口的压力，国内的生产业制造业压力也非常大，都需要一段时间转型。房地产行业面临转型局面，也是一天两天和一年两年的事情，摆脱财政对土地和对房地产的依靠，需要平缓的向前过渡。未来国家对房地产政策倾向于温和的市场化政策，大涨大落会比较少，会回归理性，适应市场供应关系。

深圳客抢滩东莞

大石龙更为稳健

房掌柜：回到东莞楼市，今年东莞楼市也有不少抢眼球的热词，比如说深圳客、房企抢地、330政策、央行双降、公积金新政等等。在这一年里，东莞楼市表现让您印象最深刻的是什么？请展开谈谈。

龙奕平：东莞楼市2015年，最引人注目的应该是深圳客抢滩，由于深圳前海和后海楼价飙升，深圳客大量外溢，东莞临深成为受益区域。整个临深地区房价受到很大的带动作用。

房掌柜：那您对深圳客是怎么看的？

龙奕平：楼市的发展靠外来的助力有一定的作用，但是不能成为主流，地区开发的房地产还是要立足于地区。如果有一天政府又出台限外政策，限购政策之类呢？把房地产的前景全部压在外地客、深圳客身上是有风险的。

房掌柜：前不久，东莞正式出台公积金异地购房的相关政策，深圳、广州的公积金购买者将可在东莞直接购房，对于这个政策您怎么看呢？

龙奕平：随着网络平台扩大，云数据化。异地社保、异地购房，异地公积金大势所趋，全国公民都应有同等的权利，也是国家进步迈出的重要步子见证。随着这些政策的施行，不仅是对各地房地产是一个利好，对于就业、养老、医疗等行业都是重大利好。穗莞深交通和通讯都在走一体化路线，地产、投资物业本来就没有太大的地域限制，现在推进公积金异地购房政策是一体化的重大进步。现在穗莞深交通、通讯一体化已经成为基础，穗莞深整体一体化是必然趋势。

房掌柜：2015年东莞楼市一片红火，您觉得大石龙楼市表现得怎么样？

龙奕平：大石龙2015年表现还是非常温和，不管是售价和成交量，区域内的房地产都比较正常和理性。

地段决定项目价值

R2线开通是一把双刃剑

房掌柜：与往年有所不同，在人口压力、供应存量、深圳客、土地资源、轨道交通等多方因素作用下，2015年东莞楼市区域分化更为明显，产业园、互联网+、创客空间等新型模式兴起，房产开发格局正悄然转变，对于未来东莞楼市格局您怎么看？

龙奕平：从房地产细分来看东莞楼市格局，未来的房地产是一个细分的市场，养老、旅游、商业、工业地产并行，发展何种地产取舍于公司的的发展意愿、发展方向。其实任何的行业都可能出现巨无霸，任何行业做不好，巨无霸也会翻船。其它方面的话，除旅游等特殊项目需要特别依靠资源外，房地产地段决定项目价值，特别是住宅和商业地产。

房掌柜：那么您对东莞区域楼市格局会怎么看？石龙镇的发展前景怎么样？

龙奕平：东莞好的镇区优势将更加明显，而低估的地区会短期疯长，落后的区域除非遇到特殊的政策，很难超越目前开发成熟的区域。众所周知，石龙镇土地资源非常稀缺，是东莞最狭小的镇区，也是区域中心，但是石龙的房地产发展比较理性，石龙的土地价格会继续向上走，整个房产发展在周边依旧会处于领先地位。

房掌柜：明年R2线就要开通了，大家都说对石龙楼市来讲是个重大利好，您怎么看？

龙奕平：R2线开通，其实是一把双刃剑，有可能把客户带进来，从其它地区带到大石龙区域购房，也可能把人带出去，把人带去其它地区购房。

回望过去：应该心平气和

寄语明天：不变应万变

房掌柜：你觉得聚龙集团2015年在房产市场表现如何？聚龙明年的开发计划？拿地计划？

龙奕平：聚龙集团2015年9月份万科物业和桌圣物业并购，对聚龙集团来说是一个重大利好。另外聚龙还开发了滙星商业中心项目，进展非常顺利，裙楼已封顶。2016年汇星将进入销售阶段。2016年1月占地500亩的石湾聚龙湾动工。另外还有新的拿地计划，正在考虑跨区域作战，如果有合适的地块和合适的机会聚龙将进军东莞其它区域。

房掌柜：2015即将走完，能否分享一下这一年来您的房产开发心路历程？

龙奕平：2014年房产市场萧条显得非常艰难，2015年整个市场一片红火。其实不管阴天还是下雨，阳光总在云层之上的地方。2015年的房产市场给我的感觉有点像买股票，有喜有悲，好的市场中有人很高兴，大量去库存；也有人不开心，因为没有库存赶不上销售旺季。做房地产其实应该心平气和，做好最扎实的准备，不变应万变，但是又不能与这个时代脱离。