东莞楼市性价比报告 政策持续宽松购房成本继续下降

　　2015年东莞商品房成交量、成交金额首次突破千万平方米、千亿元，特别是进入年底，“高价地”、“捂盘”涨价，让我们越来越看不懂东莞楼市。在年底 “去库存、降房价”政策的号召下，2015年楼市的火热是否能烧到2016年，要不要在今年买房?昨天，2016年东莞楼市CP值(性能价格比)评估报告出炉，让我们一起来读懂今年东莞楼市吧。

　　整体楼市——

　　关键词：政策

　　政策持续宽松 购房成本继续下降

　　天为大数据研究中心认为，今年的货币政策将继续降低存款准备金率和基准利率，在资本外流增多的情况下保持流动性充裕，并引导市场利率下行。2016年宏观政策的重点仍是要把握好稳增长、调结构和防风险的平衡，立足当前、着眼长远，从供需两侧发力。

　　合富辉煌东莞市场研究部表示，今年在房地产“去库存”大背景下，利好政策值得期待，购房成本将进一步下降。

　　CP值评估：今年的楼市政策风险较小，楼市政策仍然以宽松为主，购房或仍将可享受到低首付、降息等优惠，是入市的较好机会。

　　关键词：库存

　　库存减少 上半年房价难降

　　合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，截至2015年12月31日，东莞一手住宅库存面积低至385万平方米，创下连续10个月减少的纪录。按过去6个月平均消化速度测算，去库存时间低至3.8个月，连续10个月减少。2016年东莞房价将受到“低库存”支撑。

　　截至目前，东莞2/3区域去库存时间在3个月以内，其中临深片区和主城区库存严重告急。

　　CP值评估：由于库存处于低位，预计上半年房价仍然呈现上升趋势，CP值不高，东莞中原地产市场研究部认为，去年有部分区域洋房价格上涨超过20%，甚至透支了未来4年的溢价空间。如果购房者对于目前房价上涨过快不好判断的话，可以等下半年，房价平稳后或可以挑选到心水新房。

　　关键词：成交

　　成交高位回落，但仍处于历史高位

　　今年“新增供应不足”会制约2016年总体成交量，预计2016年住宅成交面积约800万平方米上下，较2015年回落约有20%上下，仍处于历史高位水平。

　　CP值评估：今年楼市仍然火热，但是深圳客置业高峰已过，加上本地购房需求被压抑，开发商还是需要抓住时机尽快出货。

　　关键词：房价

　　今年房价将上涨5%~10%

　　合富辉煌东莞市场研究部相关人士表示，预计2016年东莞房价将保持稳中有升态势，房价涨幅在5%~10%之间，将进入“万元时代”

　　东莞中原地产市场研究部则分析称，受高价地效应影响，2015年年底大岭山、大朗的一些项目价格已率先上涨。今年碧桂园和万科将齐头进军大岭山、大朗、麻涌等区域，大品牌房企进驻、碧桂园营销策略转变以及高价地等三大因素将促使该区域洋房价格出现飙涨。

　　CP值评估：今年东莞整体房价进入“万元时代”已成定局，不过由于区域的不均衡，不少镇区房价仍然较低，如果中心区域买不到房，购房者或者可以到周边价格洼地镇区挑选。

　　关键词：房企

　　楼市“老大”之争激烈

　　据合富辉煌东莞市场研究部统计，通过招拍挂公开市场已经成交，但未开盘的商住地项目来看，截止目前，碧桂园有11宗地块，面积为67.6万平方米，平均楼面地价3565元/平方米;地块面积量最大，排名第二的是万科地产，目前其还有8宗商住地未开发，地块面积为56.3万平方米，平均楼面地价达4481 元/平方米，预计未来其开发项目房价仍然处于较高水平。

　　东莞中原研究部分析认为，今年碧桂园推货量很大，位于大岭山、麻涌、厚街、长安、大朗、虎门、黄江等镇区项目预计将全面推货，初步统计推货量约150万平方米。其次，万科也有虎门、麻涌、大朗、大岭山的项目入市，初步统计万科明年全年推货量约100万平方米。

　　CP值评估：显然今年碧桂园项目多，推货量大，但万科的项目拿地贵，售价自然较高，今年购房者在东莞多个镇区都将可以选到品牌房企开发的楼盘。不过，选择哪个开发商的楼盘不重要，重要的是要看哪个楼盘性价比高，升值潜力大。

　　板块评估——

　　1.大临深片区

　　包含镇街：凤岗、塘厦、黄江、清溪、樟木头、虎门、长安、沙田、厚街、松山湖、大朗、大岭山、常平

　　供应量最多，涨价快

　　据统计，截至2015年底，东莞全市住宅潜在供应量991万平方米，虽体量依然较大，但却是近5年来首次出现同比下降，降幅近三成。其中大临深片区的常平镇潜在供应体量最大，接近90万平方米，占全市约9%;其次是虎门和塘厦镇。

　　去年，只有4个镇区的临深片区扩张成包含了13个镇街的大临深片区，深圳客深入东莞各镇区，大临深片区也撑起了东莞楼市半边天，今年，大临深片区潜在供应占全市5成多。

　　CP值评估：有深圳客的地方楼市仍然大热，目前在大临深片区买房风险较大，个别区域房价被深圳投资客抬高，价值被高估或者提前透支，投资需谨慎。

　　2.主城区

　　包含镇街：南城、东城、莞城、万江

　　城区变“洼地”，价值被低估

　　去年，主城区房价被多个镇区超过，这种趋势在今年仍然会出现，特别是投资需求的公寓产品，租金年年涨，销售价格却逐年走低，去年不少公寓销售价格仅在“8字头”，“9字头”。

　　今年主城区潜在供应量为66.3万平方米，仅占全市的6.7%。交通、经济的利好，供应量不足，主城区投资价值上升。

　　CP值评估：虽然去年大临深片区楼市十分火热，但是主城区仍然处于平稳上升的状态，甚至东城房价有所下滑，不过，主城区的中心位置不容小觑，被低估的楼市迟早会反弹回升。

　　包含镇街：麻涌、中堂、洪梅、道滘、高埗、石碣、望牛墩

　　开发商提前布局 定价达“8字头”

　　自水乡一体化规划提出并实施开始，万科、碧桂园、光大、钜隆、宏远等品牌房企在临广片区提前布局开发项目，其中麻涌镇最受瞩目。记者了解到，目前麻涌不少楼盘已经将销售目标定为广州客市场，个别楼盘购房者当中广州客达到3~5成。

　　CP值评估：除麻涌、中堂等少数镇区外，其它的临广片区楼市发展缓慢。特别是“高价地”拍出后，临广片区楼市房价上涨，近期麻涌新盘定价已达“8字头”，与广州增城、新塘等地房价距离拉近。临广片区CP值如何?还要看后市发展。

　　4.临惠片区

　　包含镇街：石龙、茶山、横沥、石排、企石、桥头

　　价格处低位 去库存量是主要任务

　　今年，临惠片区潜在供应达169.6万平方米，在全市占比17.1%，是除大临深片区外潜在供应量最大的区域。但是在成交上，去年临惠片区成交量仅占比全市的7%。该片区洋房价格从2014年的6069元/平方米，上涨为2015年的6326元/平方米，价格也处于区域之中的最末位。去年年底，开始有临惠片区楼盘试水将深圳客引进市场，同时，R2线的开通，也将给茶山、石龙两镇带来新的变化。

　　CP值评估：目前，连接着临惠片区和主城区的茶山镇是开发商眼中的“香饽饽”，去年多宗地块入市被房企抢夺，保利等品牌开发商也开始布局。在轨道交通、品牌房企进驻的共同作用下，今年临惠片区楼市或有起色，目前处于低位的房价或将有所上升，投资回报率也将提高。