物业管理条例征求意见 珠海“车位”或将施行“限购”？

近日，《珠海经济特区物业管理条例(征求意见稿)》 公开征求意见，对于众多业主关心的问题给予了明确的回答，其中关于小区车位的规定则引爆了珠海人的朋友圈，“一家只能买一个车位”以及“小区的车位不能只卖不租”等相关规定，引爆了讨论热潮。

车位也“限购”?

停车难，小区车位日益紧张，因为停车问题，业主和小区物业屡屡出现矛盾的新闻，对于有着停车难切身体会众多业主来说并不陌生。从以前的老旧小区，到开发商正在公开发售的新项目中，车位，是买还是租，如何保证以后的停车问题?都是购房者不得不面对的。

据物业管理条例征求意见稿显示，以后每一户业主只能购买一个停车位。这就相当于对车位进行了限购，同时还规定以后小区的停车位不能只卖不租。

在条例中，对于停车位做了专门的规定，在建筑规划区内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

开发商拟出售的车位、车库数量，少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定标准执行。业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。

消息传出，在珠海人的朋友群引起了一片热潮，有人提出如果一家有三四台车该怎么办?也有人质疑此举将会不利于以后的车位销售……

珠海“车位”现状

珠海的停车位是否紧张稀缺的问题众说纷纭，但就一些区域而言确实有着供不应求的尴尬。例如拱北、吉大等区域，公共停车位时常供不应求，停车位也从每小时5元到20元之间不等，粗略来看这些地方停车一天的最高收费甚至高达100元至200元。

其次关于小区停车位，地上停车位的租赁情况很理想，除用于临时停车的机动停车位以外，大部分的停车位都非常容易出租。出租的价格大多维持在200元350元/月之间。

而关于地下停车位，珠海市置业经理人俱乐部主席唐铁军给出了这样一组数据：目前香洲主城区地下停车位价格，普通小区15-18万,中端规模在20-26万,高端28-40万之间。其中普通的旧小区如兰埔花园，因住户经济水平等原因，基本买车的都不放地下停车库，闲置率达到90%。

而中档小区交房满10年以上的地下停车场，如钰海山庄销售率100%，利用率达到55%则是同档较高水平。入住10年的高端小区基本销售率达到99%，利用率也就是60%。

唐铁军分析后表示，珠海的众多在售楼盘的户数与车位规范配比基本上是1.5-2比1，目前阶段属于“不愁卖”。同时不少业主买了车位之后并非都立刻使用，尽管销售率高达100%，但候鸟型客户所导致的“空车位”情况较为普遍。

是买还是租?

目前珠海主城区的车位价格大概在30万左右。选择租而不买的，按每泊每月260计，每年3120，50年则15.6万，双方的成本完全没有可比性!如果将30万去买一套房做首期按揭，十年内带来的投资回报要远远高出投资车位所带来的利润。成本高，却投资回率低的情况下，车位的销售很多时候需要依靠购房进行捆绑，或者大打折扣。

面对这样的捆绑销售模式，某小区业主王先生表示，发展商利用捆绑的销售模式来卖车位，无形中增加了购房的成本，并且将车位的价值等同于房产而单方面拉高。当车位的价格超出实际价值，对于业主而言是十分不合理的。

某小区业主徐先生也向房掌柜反应，希望政府新规可以规定小区内车位只租不卖，这样可以有效避免产生有些投资客买了车位后不用，而有些居住者有车却又租不到车位的情况产生。

同样有张先生反映说，家里本来有两辆车，只能买一个车位，另一辆车只能靠租赁车位。算过一笔账之后都知道只租不买的情况产生，大家都去租，反而会导致停车更难。

或引起抢占公共资源

根据新规显示，如新规落地实行，或将因买不如租，而引发抢占公共资源的现象。停车难反而并不能得到缓解。

有业内资深人士表示，车位也是商品之一，只针对住户销售，发展商就会被住户捆绑，难于销售自然不利于流通。同时这种捆绑式的销售也会导致开发商资金的积压，造成资源浪费。

只能卖给住户的捆版销售模式，也不利于车主，捆绑有能力购买的客户会觉得买不如租，因此这部分客户将会房企购买的同时，与无能力购买的车主抢占公共资源，从而造成不良影响，导致停车更难。

恒荣格拉斯堡营销副总经理吴晓榆则表示，开发商在停车位的销售的利润并不多，跟住宅比，停车位的溢价空间小。因利润较低，新规一旦落地，众多规定又对利润低的车位销售加以限制，加上市场引导性的走只租不买的路，将会导致车位市场的混乱。

开源节流，做好社会资源配给

珠海市职业经理人俱乐部主席唐铁军表示，停车问题是社会资源配给问题。政府在这方面无非“开源节流”两点，一是加大兴建公共停车租赁停车场的新建，缓解停车难的问题。二则是做到公共资源的合理调配，例如如圆明新园前广场配备7.1万平方米地下停车库，将用于解决兰埔和拱北西片区的旧房无停车位的窘状。吉大九州城城市之心地下将设立12万平方米地下停车场，可以给附近居民过夜停车。

对于车位紧张且价高的小区，应该把买车库的钱，去做其他的物业投资，一方面是留出车库给本小区需要的人，另一方面自己资金也找到投资收益更大的产品。而对于车库紧张的区域，更侧重于政府去发展公共租赁车位，以缓解停车难的问题。珠海有一个很好的案例，就是银桦新村，当年的多层住宅，没有多少个停车位，当政府盖上防洪渠改做成公共停车位以后，白天可以给去工商局办事的人用，晚上给小区住户用，效率非常之高。这个可以模仿、推广。