房企物业上市有阳谋 探索“轻资产”模式提升利润率

8月1日下午，花样年控股集团有限公司和彩生活服务集团有限公司发布联合公告，正式宣布收购6000万平方米万达物业。此外，自从彩生活于2014年6月上市之后，陆续至少有7家房产企业旗下物业公司在新三板上市，风口来袭，物业公司开始由乌鸡变凤凰。这些大牌房企强推物业公司上市的背后有哪些意图?分析人士表示，开发商频推物业上市应该是有三大阳谋，一是谋划万亿市值大平台，二是谋图资本市场认可，三是谋划“轻资产”模式。

物管行业开启上市大幕

资料显示，自从彩生活于2014年6月30日上市之后，陆续至少有7家物业公司在新三板上市，包括东光股份、开元物业、丹田股份、华仁物业、协信物业等;中海、绿城、中奥到家等物业公司纷纷也在港交所上市。此外，万科、保利、碧桂园、旭辉等一批业内知名房企的物业管理公司正行进在上市的路上。

彩生活2015年年报数据显示，截至2015年年末，彩生活在管物业面积规模达到3.221亿平方米，进驻国内165个城市以及新加坡，在管项目数量达到2001个，覆盖人口超过1000万。收购万达物业之后，彩生活的物业管理面积至少达到3.8万亿平方米。

在今年3月3日的业绩发布会上，花样年控股董事局潘军披露，2016年彩生活将继续保持新增1亿平方米的速度扩张，年末总量达到4.2亿平方米。如此看来，4.2亿平方米的目标也很容易实现。

但这仅仅是开始。在花样年进行大规模扩张的同时，万科物业、中海物业以及正在酝酿上市的多家大型物业都在进行规模拓展。 2015年万科物业进入市场化元年，并抛出了野心勃勃的计划：到2017年要将物业管理面积扩张到5亿平方米。彩生活也不示弱，宣称到2020年要将物业管理面积扩张到10亿平方米。

谋划万亿市值大平台

从目前行业竞争格局来看，2016年上半年万科、恒 大、碧桂园、绿地、保利地产等5家房企销售金额已经突破千亿，比去年上半年增加了4家。千亿房企的竞争暗潮汹涌，中海系、招商系、保利系、绿地等房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体，争夺未来行业(经营业绩或市值)老大的地位，竞争异常激烈。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从未来行业发展趋势来看，楼市已经进入下半场，楼市将逐步进入存量房时代。对于竞争格局来看，当前已经占据增量房领域优势的一些龙头房企未来竞争的重点一定是在存量房领域。因此，上述千亿房企及房企重组形成“巨无霸”联合体之后势必将触角伸向存量房领域，在存量房领域实现几何级的规模增长。而物业管理服务将成为存量房领域重点布局的市场，也是这些品牌房企构建万亿大平台不可或缺的重要砝码。

以万科为例，2015年万科物业进入市场化元年，并抛出了野心勃勃的计划：到2017年要将物业管理面积扩张到5亿平方米。万科公司总裁郁亮也明确未来对包括物业在内的万亿级上市平台控股集团的目标。由此可知，当楼市进入存量房时代，万科旨在发力物业服务领域，巩固自己行业老大的地位。

谋划资本市场认可

物业管理行业“风口”来临，物业管理行业的公司尤其是品牌房企的物业管理公司正式开启上市的大幕。从资本市场对物业管理公司的认可程度来看，2014年彩生活在香港成功上市后，彩生活股价一路攀升，甚至市值超过花样年，资本市场比较认可物业公司的未来成长前景。随后，2015年以来，浙江开元物业、北京东光物业、珠海丹田物业等物业服务企业陆续登陆新三板。中海、绿城等知名房企的物业公司并不示弱，也登陆了资本市场。

以彩生活为例，近几年彩生活交出了一张漂亮的成绩单，2011年其收入是1.47亿元，2014年是3.89亿元。2015年彩生活全年总收入增加至8.276亿元，同比增加112.6%。调整后利润由2.175亿元增长至3.277亿元，同比增加50.7%。

可以预见，如果万科、中海、绿城等知名房企的物业公司完成上市，后期这些大牌企业势必会利用资本市场的力量整合更多适合自己的物业公司来扩大自己的规模，打造其万亿市值大平台，并依靠增值服务来满足客户需求，并获得一定的盈利。

探索“轻资产”模式提升利润率

业内分析人士表示，从楼市下半年的行业特征来看，行业利润率出现持续下滑成为“新常态”，这是大多数房企必须面对的问题。数据显示，2016年上半年65家已经预公告半年业绩的房企当中有20家亏损。

一房企高管表示，从趋势来看，今后几年“降成本，提利润”是主旋律，随着今年下半年楼市进入调整期，房价难以出现持续上涨，利润率还会继续降。此时，对于房企来讲，除了调整企业组织架构等措施降低成本之外，也开始探索“轻资产”模式。

“轻资产”模式指的是从赚取资产升值收益(重资产模式)走向赚取增值服务收益，包括代工品牌溢价、物业管理、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益。

在张宏伟看来，从物业管理的角度来看，由于楼市将逐步进入存量房时代，购房者(社区居民)的需求将转向品质或增值服务的提升，这意味着在存量房市场领域物业公司可以大有所为，并且也有利于企业提升企业利润率、规避市场风险。

而对于万科、中海、绿城等品牌房企来讲，要实现“轻资产”转型，提升利润率，规避以销售为主的规模化的市场风险，把握资本市场“风口”来临的阶段，布局物业管理行业及提供增值服务必不可少。