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　　近几日，后台咨询最多的就是物业费相关问题。2021年1月1日起，物业费“一费制”正式开始在西安实行。

　　此前2020年12月14日，西安市发改委发布《西安市物业服务收费管理办法》 政策执行解读。

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　　《西安市物业服务收费管理办法》政策执行解读

　　一、需要实行物业费“一费制”和降低停车服务费的住宅小区范围

　　根据《陕西省定价目录》《陕西省物业服务收费管理办法》的规定，物业服务收费按照物业服务的不同性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价：

　　(1)未成立业主大会的住宅小区(多层、高层)、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价,《市办法》制定了与物业服务等级相对应的基准价和浮动幅度。

　　(2)已成立业主大会(业委会)的，以及别墅、公寓、商住综合楼中的住宅、非住宅类型(如办公、商铺)等政府定价范围以外的物业服务费、停车服务费及其他服务费(特约、增值服务等)实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费标准，不强制要求执行物业费“一费制”和新的停车服务费标准，是否调整收费标准由物业服务企业与业主或者业主大会双方协商，通过合同约定。

　　二、《市办法》及收费指导标准的适用区域有所不同

　　《市办法》适用于西安市行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理。

　　物业收费指导标准适用新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区及高新、经开、曲江、浐灞、国际港务区、航天基地等城市建成区范围内实行政府指导价的物业服务收费行为。

　　西咸新区、长安、高陵、蓝田、阎良、临潼、周至、鄠邑按照《陕西省定价目录》规定的定价权限，可参照《市办法》中的物业服务收费指导标准执行，也可根据辖区内实际情况自行制定。

　　三、物业企业按照新政策调整收费标准需履行调价程序

　　《西安市物业服务收费管理办法》经市政府审议通过，由市发改委会同市住建局、市市场监管局于2020年11月5日联合印发，将于2021年1月1日正式实施。

　　新的物业服务收费政策按照《陕西省物业服务收费管理办法》的要求，旨在推行物业服务费“一费制”。即改变原住宅小区基础物业费、公摊电费、电梯费分项收取的方式，实行“三费合一”，物业管理区域内的公摊电费、电梯费计入物业服务费成本，不再单独另行收取。同时，对我市住宅小区内停车服务费标准进行下调。

　　物业费标准(实行“一费制”)与停车费标准应当同时调整。已签订《前期物业服务合同》或《物业服务合同》且未成立业主大会(业委会)的住宅小区执行新的物业收费政策时，物业企业应当按照《市办法》第三十三条的规定及时履行调价程序，将物业费标准(实行“一费制”)与停车费标准应当同时调整，做好新政策的落实。

　　《前期物业服务合同》已在住建部门备案的，已备案的物业服务等级不变，物业企业按上述程序规定调整对应等级的物业费标准。物业企业若要变更物业项目服务等级的，须先经住建部门对变更后的服务等级进行认定和备案，对应的收费标准按上述程序规定调整后抄送同级发改、市场监管部门。

　　目前，西安市各区县发改、住建、市场监管、街道办已陆续召开物业企业政策培训会，督促物业企业尽快完成调价程序。物业企业履行调价程序需要一定的过渡时间，在调价程序履行完毕前暂按原合同约定的收费标准执行。

　　四、物业服务收费等级依据住宅小区物业服务等级确定

　　实行政府指导价的物业服务收费实行等级服务、等级收费。物业服务收费等级标准依据《西安市住宅小区物业服务指导标准》(市建发〔2020〕135号)规定的服务等级标准，由高到低设定为一级、二级、三级、等外四个等级，按照高层、多层分别制定。(物业服务达不到三级服务标准的，均按等外标准收取。)

　　物业服务企业依据《西安市住宅小区物业服务指导标准》确定本物业项目的物业服务等级，确定对应的物业收费标准，在政府指导价范围内与业主通过《前期物业服务合同》或《物业服务合同》确定物业服务等级、服务内容、收费标准等内容。服务等级经物业项目所在区县、开发区住建部门认定，收费标准抄送告知同级发改部门和市场监管部门。

　　五、实行政府指导价的物业费及停车服务费调整情况

　　(一)物业费调整情况

　　现行基础物业服务费标准为高层一级每月每平方米1.50元，二级1.20元，三级0.90元，等外0.70元;多层一级0.45元，二级0.40元，三级0.35元，等外0.30元(多层住宅按省定基准价可上浮40%;以上费用均不含电梯费和公摊电费)。

　　调整后，高层一级服务每月每平方米2.2元，二级服务1.9元，三级服务1.5元，等外服务1.2元。调整后的物业费标准将电梯费与公摊电费纳入其中，与现行物业费、公摊电费、电梯费三项分开收取相比较，按平均值测算(公摊电费0.18元/平米•月、电梯费0.32元/平米•月)，高层住宅物业费平均涨幅7.2%，多层住宅物业费平均涨幅18.5%，高层住宅物业费标准在全国15个副省级城市排名第11位，多层住宅排名15位。

　　(二)停车服务费调整情况

　　1、简化服务等级，室内停车实行两类收费标准。

　　针对我市住宅小区停车服务费过高的问题，在前期调研和成本调查基础上，结合征求意见建议情况，住宅小区停车服务费调整为室内停车场一类80元/车位·月、二类60元/车位·月两个类别，并明确室内停车场类别标准。露天机动车停放场所不分类别，停车服务费调整为60元/车位·月。

　　调整后，住宅小区机动车停车服务费室内一类降低46.7%，二类降低53.8%，露天降低25%。

　　2、缩短临时停车收费时段，鼓励即停即走，提高停车位的使用效率。

　　根据征求意见中群众意见，室内临时停车一类由原来的8小时为一次5元，调整为4小时为一次2.5元，二类由原8小时为一次4元，调整为4小时为一次2元等。露天临时停车调整为4小时为一次2元。对物业管理区域内非机动车及摩托车停车收费实行市场调节价。

　　六、明确监管部门职责、规范物业企业行为

　　物业服务和收费的监管按照统一政策、属地管理原则，实行市、区(县)分级管理：

　　物业收费标准的制定——市发改委负责牵头制定《西安市物业服务收费管理办法》和物业收费标准及其他有关政策规定;各级发改部门负责做好物业服务收费政策贯彻落实、宣传培训等物业服务收费监督管理工作。

　　物业服务标准和管理行为的监管——市住建局负责制定《西安市住宅小区物业服务指导标准》等物业管理服务政策规定;各级住建部门负责做好物业服务相关政策贯彻落实、宣传培训，加大对物业企业服务质量监督检查，将物业企业服务质量纳入物业企业信用信息管理，建立守信联合激励和失信联合惩戒机制。

　　物业违规收费问题的查处——各级市场监管部门负责对超过政府指导价标准收费、不实行明码标价等价格违法行为，依据有关法律、法规以及规定进行查处。

　　物业服务合同的签订、合同履行等涉及民事法律关系的问题，需要业主与物业服务企业通过协商或法律途径解决。

　　根据《西安市物业管理条例》第四条、第一百条等相关规定，物业服务收费标准调整违反规定程序的，可以向物业项目所在地街道办事处(镇人民政府)反映。

　　根据《价格法》第十二条、三十九条、《中华人民共和国价格管理条例》第十八条，以及《价格违法行为行政处罚规定》第九条的规定，物业企业不履行调价程序执行“一费制”等政府指导价的，可以向市场监督管理部门反映。

　　02

　　重点关注以下问题

　　以下几点具体说明下：

　　1、住宅小区停车服务费是否自1月1日起即执行80元/车位·月?

　　物业企业按照新政策调整收费标准需履行调价程序，有一定过渡时间。

　　政策解读明确强调，住宅小区停车服务费并非自2021年1月1日起即执行80元/车位·月。物业费标准(实行“一费制”)与停车费标准应当同时调整，物业企业需履行法定调价程序后才能执行新标准。

　　已签订《前期物业服务合同》或《物业服务合同》且未成立业主大会(业委会)的住宅小区执行新的物业收费政策时，物业企业应当按照即将实施的《民法典》及《市办法》第三十三条的规定及时履行调价程序，将物业费标准(实行“一费制”)与停车费标准同时进行调整，做好新政策的落实。

　　也就是说，《市办法》及新的收费标准虽然从2021年1月1日起生效，但物业企业须按照《市办法》的规定完成发布方案、征求意见、服务等级确认、收标准抄送告知等程序，需要一定的过渡时间(1至3个月，根据小区具体情况而定)，在调价程序履行完毕前暂按原合同约定的收费标准执行。

　　物业费标准(实行“一费制”)与停车费标准应当同时调整，不得选择性执行

　　新的物业服务收费政策按照《陕西省物业服务收费管理办法》的要求，旨在推行物业服务费“一费制”。即改变原住宅小区基础物业费、公摊电费、电梯费分项收取的方式，实行“三费合一”，物业管理区域内的公摊电费、电梯费计入物业服务费成本，不再单独另行收取。

　　同时，对我市住宅小区内停车服务费标准进行下调。物业企业与业主执行新的收费标准，应当对物业费标准(实行“一费制”)与停车费标准同时进行调整，物业企业及业主均不得选择性执行。

　　2、以调价程序完成时间为节点，预收物业费将多退少补

　　如果物业企业开始预收明年物业费和停车费，调价结果公示后执行新收费标准的，以调价程序完成结果公示结束日期为时间节点，已预收的费用多退少补。按照《市办法》第十五条的规定，物业服务费和停车服务费根据合同的约定按月计收，预收不得超过三个月(业主自愿缴纳除外)。

　　3、需要实行物业费“一费制”和降低停车服务费的适用的哪些小区?

　　主要是未成立业主大会的住宅小区。

　　据介绍，按照《陕西省定价目录》《陕西省物业服务收费管理办法》的规定，物业服务收费按照物业服务的不同性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价：

　　(1)未成立业主大会的住宅小区(多层、高层)、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价,《市办法》制定了与物业服务等级相对应的基准价和浮动幅度。

　　(2)已成立业主大会(业委会)的，以及别墅、公寓、商住综合楼中的住宅、非住宅类型(如办公、商铺)等政府定价范围以外的物业服务费、停车服务费及其他服务费(特约、增值服务等)实行市场调节价。

　　实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务企业与业主或者业主大会双方协商，通过合同约定。即已成立业主大会的住宅小区、别墅、公寓、办公、商铺等实行市场调节价，不强制要求执行物业费“一费制”和新的停车服务费标准，是否调整收费标准由物业公司和业主双方协商确定。

　　4、物业企业执行新政策违规该如何监督?物业不履行调价由市场监督查处

　　1月1日之后，物业企业如果存在不履行调价程序或者只调整物业费不降停车服务费的问题，根据政策解读，物业服务和收费的监管按照统一政策、属地管理原则，实行市、区(县)分级管理：

　　物业收费标准的制定——市发改委负责牵头制定《西安市物业服务收费管理办法》和物业收费标准及其他有关政策规定;各级发改部门负责做好物业服务收费政策贯彻落实、宣传培训等物业服务收费监督管理工作。

　　物业服务标准和管理行为的监管——市住建局负责制定《西安市住宅小区物业服务指导标准》等物业管理服务政策规定;各级住建部门负责做好物业服务相关政策贯彻落实、宣传培训，加大对物业企业服务质量监督检查，将物业企业服务质量纳入物业企业信用信息管理，建立守信联合激励和失信联合惩戒机制。

　　物业违规收费问题的查处——各级市场监管部门负责对超过政府指导价标准收费、不实行明码标价等价格违法行为，依据有关法律、法规以及规定进行查处。

　　根据《西安市物业管理条例》第四条、第一百条等相关规定，物业服务收费标准调整违反规定程序的，可以向物业项目所在地街道办事处(镇人民政府)反映。

　　根据《价格法》第十二条、三十九条、《中华人民共和国价格管理条例》第十八条，以及《价格违法行为行政处罚规定》第九条的规定，物业企业不履行调价程序执行“一费制”政府指导价或者只调整物业费不降停车服务费的，可以向市场监督管理部门反映。

　　物业服务合同的签订、合同履行等涉及民事法律关系的问题，需要业主与物业服务企业通过协商或法律途径解决。

　　5、收费等级谁来认定?收费等级依据住宅小区物业服务等级确定

　　实行政府指导价的物业服务收费实行等级服务、等级收费。物业服务收费等级标准依据《西安市住宅小区物业服务指导标准》(市建发〔2020〕135号)规定的服务等级标准，由高到低设定为一级、二级、三级、等外四个等级，按照高层、多层分别制定。(物业服务达不到三级服务标准的，均按等外标准收取。)

　　物业服务企业依据《西安市住宅小区物业服务指导标准》确定本物业项目的物业服务等级，确定对应的物业收费标准，在政府指导价范围内与业主通过《前期物业服务合同》或《物业服务合同》确定物业服务等级、服务内容、收费标准等内容。服务等级经物业项目所在区县、开发区住建部门认定，收费标准抄送告知同级发改部门和市场监管部门。