老旧小区改造后，进驻物业遭遇收费难

        考虑到改造后老旧小区管理的持续性和当前物业管理基础成本，哈尔滨市去年7月发布的《关于加强改造后老旧小区物业管理工作指导意见》提出，改造后老旧小区物业服务收费基准价格为1.1元/月/平方米（建筑面积）；同时依据小区规模等实际情况，在征求业主意见的前提下，上下浮动10%。

        作为哈尔滨市首批改造的老旧小区——平房区道路队小区和联检小区（建筑面积2.56万平方米），于去年11月，与区属国企哈南物业管理有限公司签订物业服务合同，物业服务费的标准为1元/月/平方米（建筑面积）。

        日前，哈南物业公司进驻平房区道路队小区和联检小区服务满5个月的时间。在此前的3月下旬，其发出了缴纳物业费通知，但到目前，两个小区326户业主只有8户缴纳了物业费。业主不主动缴纳物业费，物业服务今后如何进行下去成了摆在哈南物业公司面前的一道难题。

        一个月过去，326户业主只有8户交费

        老旧小区改造后，道路队小区和联检小区已旧貌换新颜。新物业入驻后，小区管理也井然有序。记者在道路队小区看到，该小区已实现封闭管理，居民需划卡出入，在大门处岗亭内一保安正在执勤。小区内的路面干净整洁，小区一角摆放着分类垃圾桶，单元门和健身器材擦拭得很干净。记者随机询问了几名业主对物业服务的看法，业主还比较认可。一位业主告诉记者，“原先没有物业，冬天下雪根本没人清，大家是硬踩出一条小道通行。最近的这个冬天，下雪有人清，还清得及时。”

        去年11月，哈南物业公司先后与上述两个小区签订了物业服务合同，合约约定物业费按每平方米每月1元收取。物业公司依据哈尔滨市对改造后老旧小区相关指导意见，提供保洁、环境及秩序维护、设施设备维修维护、清冰雪等服务。考虑到居民对物业服务水准的担心，哈南物业公司特意在服务了4个月，让居民感受到物业服务后，于3月下旬发出了缴纳物业费的通知。

        “因为是第一年服务，为鼓励业主及时缴费，我们推出‘今年10月前交费打8折，按每平方米每月8毛钱’收取。但到现在，一个月过去了，两个小区共326户业主，只有8名业主交了物业费。”哈南物业管理有限公司管理人员说，特意延迟几个收费，现在缴费额上不来，物业只能一直往里搭钱。

        哈南物业管理有限公司的工作人员给记者算了一笔账，道路队小区没有物业办公用房，他们入驻后只能自行搭建，联检小区的物业办公用房原先是社区的办公场所，也需要重新装修，此两处物业办公用房约投入20万元。每个小区聘请了5名物业工作人员，一年的人工开支12万元左右，维修材料等支出按2-3万元计，两个小区一年的物业管理支出近30万元。而326户业主全部缴纳物业费（按每平方米每月1元计算）也就30万元。“业主都缴费，我们才勉强达到收支平衡，也可能还有点微亏。我们是国企，不能因为不赚钱不接啊！”

        “一下子一年交600多块物业费，不太适应”

        哈南物业公司新入驻，与业主不存在“积怨”，业主对其服务也认可，但为什么到缴费时，就掉了链子？记者随机采访了多名业主。

        “小区的变化确实看到了，物业的管理也还可以，但20多年没交过物业费，让我家冷不丁一下子一年交600多块物业费，还不太适应。”道路队小区一业主坦言。

        联检小区一业主直言道，自己收入不太高，物业费先拖着，“每年交热费也是等到12月末再去交，不要1月1日后就有滞纳金了，物业费晚交也没滞纳金一说，能晚交一天是一天”。另一业主则认为，“小区刚改造好，设备设施都是新的，物业支出应该不会很大。而且物业的服务水平能不能一直保持住，遇到突发或者棘手问题，处理得怎么样？还想再观察一段时间再说。”记者追问其“观察”到什么时候可以缴？对方不置可否。

        道路队小区刘先生是为数多不多已缴纳物业费业主。

        “原先下雨一脚泥，刮风一身灰，下雪没路走。现在一进小区，路面平整，楼道干净，看着也舒服。而且，小区封闭管理，安全方面提高了不少，听邻居说，房价还涨不少。不缴物业费？别的不说，物业公司总得给员工开支吧！”刘先生认为，小区半年间发生向好的明显变化，跟物业的管理分不开的。如果业主都不交物业费，物业不可能一直往里搭钱，最后就会退出，“到时候小区又没人管了，又回到原来的状态。”

        社区：2014年卫生费涨到每平方米0.3元，就没人交钱了

        道路队小区和联检小区均已入户20余年。最初是相关单位的家属楼，由于没有物业管理，小区环境越来越差，后来不少房主选择卖房搬出或者把房子出租出去。据不完全统计，现在两小区租户约占3至4成。

        一位参与老旧小区改造居民意见征集的社区工作人员告诉记者，在改造前，社区工作人员通过各种渠道与每位业主取得联系，征求业主的意见，大部分业主都同意聘请新物业对小区进行管理，但对1元左右的物业费基准指导价有不同看法。

        联检小区所在的治国社区工作人员介绍，2011年小区物业由社区代管，收取业主每平方米0.15元的卫生费，2014年卫生费涨到每平方米每月0.3元，基本上就没人交钱了。多年间，住户已形成不交物业费的意识，现在一下子收取每平方米1元，业主需要一个适应过程。

        有联检小区的业主提出，旁边一小区物业服务水准与其差不多，物业费只收取每平方米0.65元，相比之下，本小区每平方米1元收费有点高。相似的物业服务质量，物业费为何却不同？记者辗转联系到了为旁边小区服务的国企物业公司相关负责人。他介绍，公司所管理小区属于国企“三供一业”移交物业，移交时有一笔配套服务费，所收取物业费不足部分，均从这笔改造费出列支。“这样的物业服务标准，每平方米0.65元肯定无法维持。而且，我们现在也面临所剩配套服务费无法支撑眼下物业服务的问题。”

        事实上，当初即使有政府每平方米每月1.1元的物业费基准指导价作备书，物业企业也普遍不认为道路队小区和联检小区小区有利润空间。社区工作人员介绍，两小区总共5栋楼共计326户，可收费物业面积2.26万平方米。“当时招标物业服务时，没有一家物企来应标。小区本身物业面积很少，难产生收益。最终在区住建部门帮助下，依规采取协议方式，由哈南物业公司来服务。”

        改造后老旧小区物业缴纳率低，或将不是个例

        3月10日，哈尔滨市住建局印发了《关于切实做好实施改造老旧小区物业管理工作的通知》，2020年实施改造尚未竣工的老旧小区应于2021年6月30日前落实物业服务主体及完成合同签订工作。这意味着，哈尔滨市去年实施改造的1500万平方米老旧小区中，不少小区都可能会出现哈南物业公司所面临的难题。

        黑龙江建筑职业技术学院现代物业管理专业教研室主任曲庭顺副教授认为，越来越多改造后的老旧小区将陆续选聘物业，平房区两个小区物业所遇到的物业费缴纳率低的问题，将不会是个例，“许多老旧小区往往没有物业，居民多年间也几乎没有享受过常规的物业服务，也往往没有主动缴纳物业费的意识和习惯。”

        为了提高物业费的缴费率，曲教授建议是：物业公司前期需只能进一步强化宣传，告诉业主受益点是什么？如小区封闭式管理，治安比原先未封闭的小区要好许多，单元楼道内贴小广告的也会减少，冬天下雪后有人清雪；有物业服务的小区在卖房时，也比没有物业服务小区的房价要高许多。而这些，需要物业工作人员展开大量的说服工作。

        “居住在老旧小区的业主，收入一般不会太高，对价格也比较敏感，能否在事先征集业主选聘物业的时候，把物业费的价格构成放开，让业主自主选择服务内容。”曲教授指出，物业公司也可告知业主无故拖欠物业费的后果，例如会面临法律诉讼、记入信用评价体系等。

        “万事开头难！对于目前物业费的收缴状况，公司也有一定的预判。我们先把本职工作干好，让业主享受到服务，满地度提高了，希望他们的观念会慢慢转变。”哈南物业管理有限公司相关负责人说。

        来源：ZAKER哈尔滨