【合富辉煌】东莞楼市6月供求分析

一.城区商品房供应分析:楼市尚未走出低迷但供应有增无减

合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示，08年6月东莞城区共有6个楼盘新品供应,比07年同期2个楼盘供应增加4个。新推货总套数约1700套，同比07年同期650套增加近161%。6个新品供应楼盘中，2个为新开盘，其余为旧盘新推，07年同期为2个旧盘新推。08年上半年城区楼市异常低迷，但供应量有增无减，由此可见楼市竞争异常激烈。

数据来源：合富辉煌东莞市场研究部

城区小户型供应持续不断 激烈竞争局面将延续

合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示，6月城区6个新品供应楼盘中，其中小户型楼盘1个，也是6月城区唯一新开盘楼盘。1－6月，东莞城区小户型供应持续不断，为了避开竞争，也为了积累充足的客源，一些楼盘延迟入市。如东海阳光，最早给市场信号为“五。一”期间开盘，但最终在6月中旬开盘。未来数月城区小户型供应将会继续得到增加，激烈竞争局面将延续。

城区楼市已基本调整到位 房价趋稳

08年6月城区新推洋房均价约5200元左右,此价格已经低于去年同期新推洋房价格.07年6月城区新推洋房项目主要为景湖春晓,当时均价6600元左右.房价在07年6月后的一年中经历大涨大跌后,洋房价格已恢复到去年同期,部分楼盘价格甚至低于去年同期. 合富辉煌东莞市场研究部分析，经历半年的楼市调整,房价已经得到理性回归,并且在5月份后趋于稳定.城区房价的加速回归带来了城区销售比重的提高,近两月城区/镇区销售比重已接近1:1.

二．商品房新增供应分析

1．总体特征

住宅供应面积同比持平,环比减少两成.

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年6月东莞全市商品房新增供应约5902套，供应面积约64.3万㎡。其中住宅新增供应4797套，环比与5月减少约15.6%，住宅供应面积49.47万㎡，环比5月减少20.8%；非住宅新增供应1105套，供应面积约14.8万㎡，供应面积无论是同比还是环比均大幅增加。同属低迷楼市,非住宅供应量增速远胜于住宅,非住宅受房产新政影响程度小于住宅.

合富辉煌东莞市场研究部分析认为，5月为历年楼市黄金月,楼市供应较大,6月楼市供应通常环比5月减少.08年6月虽然供应量环比5月减少两成.但与去年同期相比仍略有增加基本持平.07年上半年楼市氛围持续高涨,08年上半年楼市氛围总体低迷,供应量却有增无减,说明08年楼市竞争加剧.

2．商品住宅新增供应区域特征

数据来源：东莞市房产管理局公众信息网

城区供应比例大幅上升,万江区供应量最大

合富辉煌东莞市场研究部数据显示：08年6月东莞市共有11个区域商品住宅新增供应，环比5月份15个减少4个区域。四大城区除莞城区外均有不同程度供应，住宅供应量约25.6万平方米，占全市供应总量的51.8%，城/镇区供应格局由5月的“四六分”演变为6月的“五五分”,城区供应比例大幅上升。如上图，万江区代替5月份的南城区,供应量居全市傍首，供应面积10.6万平方米,主要来自大盘阳光海岸;其次为南城区，供应面积8.9万平方米，与5月基本持平;第三为虎门镇，供应面积7.4万平方米;第四为东城区,供应面积6.2万平方米.

08年6月东莞全市住宅供应楼盘分布情况

数据来源：东莞市房产管理局公众信息网

如上图，和5月份一样，南城区供应楼盘数量最多，且以中高档楼盘供应为主，如江南第一城和清华居。阳光海岸为6月供应量最大的楼盘，供应面积占全市21.4%，其次为地标大厦。从开发商方面来看，万科、金地均有项目有新增供应。

3．商品房新增供应产品类型特征

洋房供应面积环比减少两成，公寓和别墅供应比例增大

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年6月除写字楼外，其它商品房均有不同程度供应。住宅方面，洋房占绝对比例，供应面积37.4万平方米，占75.6%。非住宅以商铺供应为主，供应面积14.2万平方米。

08年6月公寓新增供应楼盘主要为虎门地标大厦和东城东海阳光；别墅供应以南城江南第一城、清华居及东海山庄为主。

数据来源：东莞市房产管理局公众信息网

4．楼市供应结构

数据来源：东莞市房产管理局公众信息网

按面积划分：51－60㎡供应面积最多

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，6月小户型供应量大幅增加. 以10㎡区间差划分,6月全市供应面积前4名面积区间中，90平方米以下区间段占了两席（5月份前4名面积区间均为90平方米以上户型），51－60和71－80供应面积之和为10.8万平方米，占住宅供应总量的21.8%，超过两成.供应面积前5名面积区间段分别为:51－60㎡、 91－100㎡、71－80㎡、101－100㎡和111－120㎡

数据来源：东莞市房产管理局公众信息网

数据来源：东莞市房产管理局公众信息网

“90/70”供应套数比例近“五五分” 达至历史最接近值

以90㎡为户型界线，按面积划分，08年6月东莞全市商品住宅供应结构为：90㎡以下占30%（5月份为25%），90㎡以上占70%（5月份为75%）；按套数划分，08年5月东莞全市商品住宅供应结构为：90㎡以下占48%（5月份为43%），90㎡以上占52%（5月份为57%）。按套数划分，6月份“90/70”比例达至历史的最接近值，已经接近“五五分”，合富辉煌东莞市场研究部数据显示认为，“90/70”政策效应在逐步显现，08年下半年90平方米以下户型供应比例将会继续提高。

三．商品房销售情况分析                                                    

1．总体特征

商品房签约量全线飘绿 住宅签约面积同比减少超六成

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年6月东莞全市商品房网上签约量2582套，其中住宅仅2259套，非住宅323套。商品房签约面积仅28.8万平方米，其中住宅面积25.4万平方米，非住宅面积3.42万平方米。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年6月东莞市商品住宅网上签约套数2259套，环比5月减少四成，同比07年6月减少达六成；住宅签约面积约25.4万平方米，环比5月减少近四成，同比07年6月减少超六成。合富辉煌东莞市场研究部分析，5月份出现的短暂回暖气息并没有得到延续，6月签约量的大幅减少一定程度说明市场观望仍未完全消散，楼市离真正回暖尚存一定距离。

2．商品住宅月度销售量走势分析

数据来源：东莞市房产管理局公众信息网

住宅签约量环比5月大幅减少近四成

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，从07－08年1－6月份来看，5月份均为上半年销售量最多的月份。由于5月为历年楼市黄金月，高销售量的“惯性”将会在6月得到一定的延续，故6月销售量比5月略低。07年6月东莞市住宅签约面积环比5月略减少仅7%，而08年6月则环比减少达37.54%，降幅接近四成。08年6月商品住宅签约量表现大幅度的减少，为07年1月以来签约量倒数第3的月份，仅次于07年和08年的2月传统淡月。

3．商品房销售量区域分析

数据来源：东莞市房产管理局公众信息网

签约量区域集中化明显 南城东城占据全市36%

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，全市33行政区域（含松山湖）共有29区域有商品住宅成交，环比5月减少1个。洪梅镇、高步镇、企石镇和谢岗镇无商品房签约.东城和南城是全市房地产热点区域，其签约量遥遥领先于其它区域，仅两区住宅签约量之和占全市38.3%，接近四成。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示,08年6月东莞全市商品住宅成交约2200多套，其中月销售量100套以上区域仅8个，环比5月减少4个.其中签约量100-200套6个,环比5月增加2个，200-400套空缺,400套以上仅2个，为东城和南城.其中月签约量1－20套以下的区域达10个,区域数量接近全市的1/3.

城/镇区销售格局：城区比重环比5月略有回落

数据来源：东莞市房产管理局公众信息网

合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示,,07年11月份以来,城区比重呈逐月上升之势,从07年11月份的27.5%升至08年5月的50.2%，08年6月城区签约比重略有回落，约为48%。. 合富辉煌东莞市场研究部分析认为，08年以来,随着城区房价的加速回调,城区商品房需求得到一定刺激,城区销售比重总体呈上升之势。

五．商品房成交价格分析                                      

1．住宅

数据来源：东莞市房产管理局公众信息网

6月住宅签约均价6121元/平方米,环比5月略涨3.4%

合富辉煌东莞市场研究监测数据显示,08年6月东莞全市商品住宅签约均价约6121元/㎡，环比08年5月5920元/㎡略上涨3.4%.4－6月三个月房价的表现出共同的特征：中高端盘大量成交拉高整体房价。粗略统计6月份成交均价6000元以上住宅套数超过成交总量的35%。6月份成交量较大的中高端楼盘主要有东骏豪苑、陶然豪园、万科城市高尔夫、江南第一城、金域中央以及公寓盘东海阳光等。新世纪星城签约220多套居全市签约量之首，其中不乏6000元以上单位。6月全市别墅签约量约50套左右，对拉高住宅均价起到了一定作用。全市普通洋房主要成交价格区间为4500－5500元/平方米，成交量占全市成交总量约35%左右。08年6月东莞房价整体走势平稳，与5月无太大出入。

数据来源：东莞市房产管理局公众信息网

如上图，6月东莞市住宅每日走势平稳，主要套内均价基本维持在6600-7700元/㎡之间，即建筑均价基本维持在5500-6400元/㎡之间（按平均实用率83%计算）,即住宅均价总体水平为5950元/㎡上下,与5月份基本持平。

2．别墅

数据来源：东莞市房产管理局公众信息网

如上图，08年6月东莞市别墅每日价格走势起伏不定，主要均价区间位于6300-12000元/平方米之间。即建筑均价基本维持在6000-11400元/㎡之间（按平均实用率95%计算）。

3．商铺

数据来源：东莞市房产管理局公众信息网

如上图，08年6月东莞市商铺每日价格，最低价3932元/㎡（套内均价），与5月份最低9000元有所减少。商铺最高价36741元/㎡（套内均价）, 与5月份最高117000元有所减少。主要成交价格区间为8400-17400元/平方米(套内) 即建筑均价基本维持在7500-15500元/㎡之间（按平均实用率90%计算）。

4．办公类

数据来源：东莞市房产管理局公众信息网

如上图，6月办公类商品房成交均价主要套内均价区间集中在11400元-14000元/平方米, 即建筑均价基本维持在8900-11000元/㎡之间（按平均实用率78%计算），总体价格与5月份基本持平。最低价5940元/㎡（套内均价），与08年5月最低价6327元略减少，最高价14832元/㎡（套内均价）,与08年5月最高价14355元略增加。

六．潜在楼盘供应情况 

6月东莞商品房新开工面积约31.5万㎡，环比减少22%

合富辉煌东莞市场研究监测数据显示，08年6月份东莞全市商品房新开工面积约31.5万平方米，环比5月份40.6万平方米减少两成.6月份商品房新开工项目主要集中在5个区域:大朗镇、常平镇、石龙镇、南城区和中堂镇。其中东部镇区占三席，一定程度说明东部镇未来商品房供应将会大大增多，楼市竞争将激烈。

大朗镇万科项目金域蓝湾正如火如荼开发，常平镇新添一大盘-卓越.蔚蓝城邦。南城区新添小项目-汉唐蜜园，位于南城科技大道。

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