东莞别墅单价低过洋房？业内：小别墅当道大别墅降低单价控总价

　　东莞别墅便宜过洋房?房掌柜近来了解到，在第一季度的网签成交数据上，东莞出现了别墅价格低过洋房的“着数”情况。开发商表示，网签有延误，并不代表项目别墅在近期的成交价格。有业内则指出，在东莞洋房销售直线上升的情况下，别墅的销售情况本来就要差一些，而为了吸引客户，也有部分楼盘降低单价来控制总价。

　　东莞别墅价格涨不过洋房?

　　2016年第一季度是东莞房价加速上涨的一个时期，多个区域跨域了2万元的门槛，个别项目的洋房产品甚至卖到了3万每平的价格，而这主要是由洋房的价格推动的。根据东莞中原研究部的数据显示，2016年的第一季度东莞洋房共网签2.28万套，面积251万平，均价为1.07万元/平;别墅则共网签1251套，面积共计32.3万平，均价为1.9万平。

　　在第一季度的网签数据中，房掌柜注意到个别项目的别墅价格和洋房价格差距不大，甚至有楼盘出现别墅价格低于洋房价格的情况。如松山湖的某豪宅盘同时在售别墅和洋房产品，在第一季度网签的别墅均价为1.8万，洋房均价则为2.1万，别墅价格远低于洋房售价。对此，开发商表示，网签时间有延误，该批别墅产品主要是在去年成交的，目前暂无别墅在售。

　　无独有偶，在黄江一项目也出现了类似的情况，第一季度洋房网签均价为1.56万元每平，别墅售价则为1.62万元每平，价格相差仅600多元每平;在沙田，一清货项目的别墅产品一季度仅网签2套，均价仅为9200元每平，在同时期同区域的竞争项目别墅产品则卖到1.6万每平，像佳兆业碧海云天别墅一季度的网签均价在2万每平，洋房价格也达到了9千元每平。

　　东莞合富辉煌发展研究中心副总经理李兴旺表示，通常别墅单价与洋房单价会有1.3-1.8倍的差额，不同的楼盘，不同的产品段，会有差别。如果按照这样的差额去换算，东莞不少别墅价格涨幅跟不上洋房。“总体而言，东莞别墅销售情况要次于洋房。东莞目前别墅供应量较大，为了吸引买家，不排除有部分楼盘降低单价来控制总价。”李兴旺分析。

　　上述黄江项目的开发商同样表示别墅和洋房的价格相差过小主要是网签滞后的因素，目前该项目别墅的价格在2.5万左右。不过他同样坦言，别墅价格太高不好卖，在洋房价格上升快速的这段期间，别墅并没有怎么提价，看起来和洋房的价格差距越来越小。

　　有业内人士表示，从去年12月到今年3月，东莞楼市行情变化太快了,洋房表现的更明显，有时候一周一个价格,而别墅面积大，总价高,一般来说，单价不容易上去，“除了靠近深圳的地段。”该人士补充到。

　　东莞中原地产市场策略研究中心总监车德锐表示，别墅营销最重要的是总价原则，受到反腐败和经济下滑等影响，顶级购买阶层已经淡出别墅市场，目前东莞市场上买别墅的客户大部分只能接受不过千万的别墅，“按照总价原则，面积大的别墅产品，单价相对较低，想高单价，就必须做精品中小别墅，面积小，赠送多，有豪宅品质感。”

　　在车德锐看来，无法达到上述条件的别墅销售情况较为困难，为了控制总价吸引客户，单价自然较低。

　　在第一季度东莞别墅成交套数榜单上同样映证了这一点。据瑞峰置业研究部的数据统计，塘厦卓越蔚蓝山成交了172套别墅名列第一，不仅是有临深一线的地理优势，同时产品线面积为160㎡，虽然单价高达近3万元/平，仍销售热闹，在后期销售中，单价继续上涨到3.2万元每平以上。位于虎门的南部湾万科城同样，推出150㎡的别墅产品，主要买家都是深圳客户，单价已到3万每平。