东莞二手楼2016上半年量价齐升刷新高 后市预期乐观

受狂飙的一手楼市影响，以其为“风向标”东莞二手楼市，在2016年上半年也量价成交上来了一次“质的飞跃”。据东莞中原市场研究部数据显示，2016上半年东莞二手住宅成交面积达325万㎡，同比增长75.47%，量价齐飙刷新了历史新高，本土、外溢刚性需求旺盛，整体市场处于交投两旺状态。

当然，一个交投热闹的市场，看点自然不仅仅在于数据。在二三级联动成为市场常态的上半年，房产中介也成了市场关注的焦点，有人收入暴增买房买车，有人抢客炒房扰乱市场，剧情多变，看点多多。

量价齐升

一手房价狂飙“带飞”二手楼，受大环境影响，2016年上半年二手楼市交出了一张满意的答卷。根据东莞中原研究部数据监测，整个上半年东莞二手住宅成交面积为325万㎡，同比增长75.47%，已超去年全年成交面积的一半。

与一手楼市相反的是，由于第二季度一手房严重缺货，东莞二手楼在二季度成交更为活跃，达到180万㎡，环比增长24.39%，同比增长61.56%，创出了历史季度新高。东莞中原研究部认为，这也是东莞本土购房需求旺盛的表现，而且需求非常刚性，在二手房市场的表现基本没有受到一手市场下滑的影响。

另外，合富置业的监测数据也显示，上半年东莞整体二手网签32013宗，与去年同期相比上涨了74 .2%；价格方面，上半年东莞二手住宅成交均价为10558元/㎡，同比上升了28 .4%。

东莞中原三级市场住宅部副总经理刘熊指出，上半年东莞二手楼市的“突破”，不仅表现在“量”方面，还有价格方面稳步上扬。据悉，受一手房价追涨影响，东莞二手楼价都出现了一定程度涨幅，其中以泛临深、城区涨价动力最大。

不过，刘熊也表示，二手楼市中“区域分化”的市场现象在今年也是十分明显的，局部区域表现相当热闹，尤其是二手市场发展成熟区域。“以城区为例，其价格和成交量同比2015年保守估计有50%的涨幅。”

举着写有楼盘信息的广告牌的中介人员随处可见

二三级联动

2015年下半年起，凭着强而有效的拓客、call客能力，房产中介不仅在二手楼市“吃得开”，也成了一手楼市最受欢迎的“搬砖工”，二三级联动成为市场主导，代理机构纷纷“招兵买马”，启动“人海战术”迎战。进入2016年，这种战术依然颇受欢迎。

据房掌柜了解，如今在“联动”市场做主导的，主要是中原、合富、天为、世联等代理机构，以及家家顺、链家地产、金信联行等一批规模较大的二手中介，莞广深三地购房客一手抓。

不过这种“战术”虽然成效不错，但也不是所有开发商都“买账”的。究其原因，除了二三级联动成本高之外，最关键的因素，还是在于市场长期供不应求，货量供应不大的开发商不愁卖，自然不需要联动走货。

收入暴增

二手楼市交易热闹，作为行业内的“搬砖工”，房产中介的“钱袋子”也自然成了各界人士关注的热点。

房掌柜从多家中介机构了解到，自去年起，东莞不少房产中介的薪酬都普遍增加了，尤其是楼市大热情况下，有不少中介月薪企稳数万，甚至十数万。例如，金信联行一位负责豪宅片区的中介，成功卖出了数套别墅，月入高达20多万，年收入累计上百万；链家地产仅3月份就公布了数位月薪10万以上的店长名单，按照店长统一提佣20%算，他们个人成交额均在50万以上。

薪酬待遇提高，交投火热的楼市环境，以及二三级联动的流行，无疑给许多中介提供了了不少创造财富的机遇。有业内坦言，楼市持续热销，有一二手联动业务支撑，行情好的时候，中介月薪十数万年薪累计上百万，这并不是不可能。

不过，楼市行情虽火，但也不是所有中介都能挤入“高收入”行列。销售行业存在“二八法则”的说法，即高收入中介一般只占少数。有业内指出，楼市再火热，能拿到高收入的中介比例占行业20%左右，中介间收入差别是很大的，行业整体收入提升，并不能说明人人都能拿到高收入。

中介乱象

有市场必然有竞争。一季度的热闹行情，让不少人都看到了东莞楼市的潜力，中介机构扩张迅猛，除了东莞本土中介大量增设门店外，外来中介机构也纷纷抢滩进驻。最疯狂时，有中介一天时间开业了40家门店。而随着市场竞争的白热化，在利益驱使下，一些不良现象也慢慢浮出了水面。

中介乱象真正暴露在眼光下，是在东莞房价喊涨呼声最高的3月。大朗一楼盘“日涨4000元”，当大家都被这惊人涨幅震得晕乎乎的时候，中介先认购再抬价转售、卖房收取“茶水费”等中介参与炒房的市场乱象也被大肆曝光，霎时把莞深购房者都“惊呆了”。当然，也因为这一不光鲜的内幕，不少购房者都寒了心，进一步加剧了市场观望氛围。

除此之外，2016年上半年，东莞房产中介行业中的不当竞争行为也屡见不鲜，东莞市房管局在5月就通报2则中介违规操作案例。其中，与多区域开发商有联动合作的深系中介家家顺，更是受到了严厉警告，被指“家家顺在员工招聘、教育、培训方面管理松懈，导致今年上半年在东莞大朗、横沥等地连续出现不当经纪行为，屡遭指责和投诉”，并被扣了20分信用档案。

另外，为争抢房源，4月万江甚至上演了“全武行”的中介斗殴事件。两家相邻的房产中介因争夺客源而大打出手，双方二十余人群殴，有的手持铁棍、砖头，打得难分难舍，民警最后不得不鸣枪示警才控制住混乱场面。

业主反价

楼市波动期，往往也是房屋买卖纠纷产生的爆发期，房价上涨或下跌速度过快，都是纠纷产生的重要诱因。自2015年下半年以来，东莞房价疯狂上涨，尤其是2016年一季度，在此波“涨价潮”的推动下，2016年东莞二手楼“违约潮”也随之而来。

具体，这股“违约潮”来势有多猛？前段时间，东莞市第三法院发布了房屋买卖合同纠纷分析报告。报告显示，自2015年下半年以来，该院受理的商品房买卖合同纠纷（含二手房交易）呈爆发式增长，近1年时间，该院民事审判庭共受理此类案件196宗，对比往年同期9宗，增长了接近21倍！

“现在市场虽然热闹，但看二手房交易却还不如去年四季度的好，业主要么捂盘惜售，要么频繁反价，5万、10万、20万的涨，以致中介的有效成交并不多，反而多做了不少无用功。”在业主反价最为频繁的3月，大岭山某中介向房掌柜如此吐槽。

关于后市

2016年已过半，即将有大波新货供应的东莞一手楼市场，对于后市的预期是普遍乐观的，以其为“风向标”的二手楼市呢？“招兵买马”力度加大、表彰活动风风火火，从近期东莞中介的积极表现看，未来前景还是很值得期待的。

“东莞楼市供需失衡状态难以解决，东莞内需和深圳外溢趋势难以改变，从长远看，不管是一手楼还是二手楼的市场前景都是向好的，我对东莞楼市有信心。尽管下半年新房供应有不少，但二手房也有它自身的成熟地段、配套优势，与很多配套不成熟的新项目相比，市场竞争力是不容小觑的。”刘熊分析道。

不过刘熊也提出了一点忧虑。“2015年以来，东莞房价一路上扬，下半年不排除政府会出台政策干预市场的可能，若政策出台，二手楼市可能会受一定影响。”