热点二线城市相继严控楼市 东莞会如何出招？

    二线城市房价上涨过快，各地开始密集出台楼市调控政策。目前合肥、南京、苏州、武汉、厦门5个二线城市的楼市被套上“紧箍咒”，相继开始实行不同程度的限购或限贷举措，其他一些城市收紧楼市政策的消息亦不时传出。

　　8月31日，东莞上调了新的普通住房标准。市住建局人员向房掌柜透露，普通住房标准的调整会对房企的土地增值税有影响，不过这并非是楼市调控手段。那么，东莞究竟会不会对现在的楼市进行调控？会采取限购还是限贷？

　　东莞频现“面粉贵过面包” 住建局上调普通住房标准

　　“楼市疯了!”即使是业内人士也忍不住吐槽这半年来的东莞楼市，上星期，连茶山这样一个经济水平不敌城区、长安、虎门等多个区域的镇街，一块普通的商住地也能拍上每平米1.2万的高价，而就在年初，茶山的房价还在8000元/㎡徘徊，大涨的8月也仅10902元/㎡。

　　然而这并非是个例，2月融创拿下清溪商住地造就“双料”高价地，同月保利成交南城新单价高价地;5月阳光城斩获南城商服地，成为南城新高价地，同月时代地产拍下横沥新高价地;7月碧桂园摘冠莞城新高价地，楼面单价12661元/㎡成为东莞商住地史上第二高价;8月北大资源抢地使樟木头的“单价高价地”纪录被刷新……

　　短短的半年时间里，东莞连出7宗高价地，无一例外都是超高溢价成交，呈现出一种“面粉贵过面包”的趋势，而每一次高价地的出炉，大多会带动周边楼盘房价的上涨，这样一来，东莞整体住宅的均价也保持着高企不下的局面。

　　东莞中原研究部数据显示，8月东莞住宅成交均价为14682元/㎡，同比同期上涨54.69%，均价过万的镇区达24个，其中过2万的镇区有5个，分别有塘厦、长安、凤岗、黄江和松山湖，另外清溪也逐渐逼近2万，而均价尚未过万的镇区有9个，多分布在临惠片区，8000元/㎡的镇区基本绝迹。

　　据房掌柜了解，实际上房价超20000元/㎡的区域并不只有上述几个，大岭山在售的几个楼盘早在今年3月份就叫价20000元/㎡，虎门近日在售的楼盘也都直接标价每平2万元，南城东城的新盘也多是如此。

　　动不动就每平2万元的房价不仅让本地人、新莞人叫苦连天，就连一向被视为土豪的深圳客也暗暗吃紧。“很多新莞人想在东莞生活下去，可看着这一天一个价的房价，心情寒冷到极点，每个月的薪水就那么几千元，逼得我们想买也买不起。”东莞一网友在问政平台上投诉，呼吁政府调控楼市。

　　“原本手头上的钱也不多，现在东莞的房价已经突破我们的心理预期了。”一位曾在清溪某楼盘开盘时去过现场，并意愿购房的深圳夫妇透露，他们曾去过塘厦、凤岗等离深圳较近的镇街看房，但动辄两三万的房价让他们犹豫了，现在近20000元/㎡的价格又打破了他们在清溪的购房梦。他们认为这些镇区配套不完善，而房价高涨，算下来性价比并不高。

　　在这背景下，8月31日，东莞住建局、财政局及地税局联合发布了《关于调整我市普通住房价格标准的通知》，规定在9月1日正式上调普通住房标准。有人认为，这一举措可能是为了调控房价：房企在出售普通标准住房时，通过合理定价进行纳税筹划，可以使自己保持较低价格并获得较高的利润。

　　不过，市住建局人员告诉房掌柜，此次上调普通住房标准于购房者而言没有任何影响，对房企来说则影响到其土地增值税的缴纳问题，“这些年来，东莞房企预缴土地增值税一贯是按同一预征率和增值额标准，普通住房新标准出台只是例行调整，不算是楼市调控。”

　　限购限贷难抑制房价上涨？

　　“东莞以前没有出台过限购政策，而从其他城市实施限购政策的实践来看，限购并不一定是控制房价上涨的非常有效的措施。”住建局在接受有关媒体采访时透露，东莞将会制定调控政策，加强引导房产交易市场的有序发展，遏制诸如虚假宣传、哄抬房价、购房陷阱等不规范行为，维护购房者的合法权益。

　　从部分已出台调控措施的城市来看，尽管楼市降温声音不断，但行情大多没有出现反转走势。比如在去年8月实行了北京史上最严限购的通州，一年后楼市成交量剧减，月均成交套数仅为400套，然而成交量的下降并没有引发价格的下跌，楼盘价格整体涨幅在50%左右，新盘售价大幅上涨，促使通州成为全北京房价上涨最快的区域。

　　再比如在今年8月初实行堪称史上最严格贷款细则的合肥，据统计数据显示，7月合肥房价较去年同期涨幅为34%，环比6月涨了4.2%，限贷一个月后，合肥房价的环比涨幅仅为2.78%，但和去年同期相比，同比大涨了42.2%。

　　“目前的楼市调控最多只会让涨幅缩小，而不是房价下跌。”有专家表示，限购或限贷并未从根本上起到抑制楼市过热与房价上涨的作用，总体来讲房价仍会继续上涨。

　　瑞峰优慧垛董事长陈强在谈及东莞调控问题时分析道，厦门等调控城市有一个共同点：本土购买力和外溢购买力严重失衡。而东莞整体而言，自身购买力还是很强的，当前房价严格意义上而言不是“涨高”，只是“补涨”了而已。

　　东莞软调控？

　　从东莞历来的政策背景来看，东莞多个业内人士均不认为政府将严控楼市。东莞市房地产秘书长陈骏良告诉房掌柜，东莞一直以来对楼市的干预不是太多，政府暂时不会出台政策调控楼市。

　　这与东莞住建局相关负责人的话语不谋而合：“稳控房价需要多种措施并举，如加大住宅用地供应、缓解住宅供不应求的局面、加快培育和发展住房租赁市场，引导理性的购房消费观念等。”然而举措中却规避了限购或限贷等词语。

　　据陈骏良分析，如果政府调控，可能在信贷方面会有点控制。“东莞这座城市比较特殊，外来人口众多，非户籍人口占比很大，导致很难从限购方面去调控，所以就算调控也是从银行信贷方面，提高首付等方面多一点。”

　　“东莞楼市如果非要出台调控政策，更可能是限价政策，限价令针对开发商，开发商不能随意的涨价，对购房者的影响则不大。”一资深从业人员分析道。据了解，东莞曾在2011年出台过限价令，要求商品房的实际成交价格不得高于备案价或下浮超过15%，但该政策在2014年8月10日被取消。

　　瑞峰数据中心副总经理李玲玲认为，按照东莞以往的风格，出台政策的概率不会太大，东莞的房价主要受市场的需求而产生一些变化，而这些变化都是一种市场经济的产物，过多用行政手段干预的话，反而会影响东莞房地产健康有序的发展。

　　合富辉煌东莞发展研究部总监李兴旺则表示，虽然当前政策调控预期越来越强，但政策是不可预测的，目前可预测的是未来全市整体房价走势会趋向平稳，前期涨幅太猛的区域未来价格可能会出现回调。

　　东莞中原市场研究部总监车德锐坦言，东莞目前的房价水平还没到需要行政调控的时候。部分热门二线城市之所以收紧楼市大多是因为房价已经和购买力脱节，而东莞现在的房价在二线城市中属于中等偏上的水平，还没有到引起各方重视、过热的程度。“调控的必要性虽有，但要放在下一个阶段。”

　　此外，他认为东莞现在提倡莞深融城，现在楼市大多由深圳客支撑，出台调控政策会让融城进度受影响，政府不会轻易出政策。

　　5个二线城市楼市被套上“紧箍咒”

　　楼市疯了的并不只有东莞，根据公开资料整理出来的房价涨幅榜中，截止8月末累计涨幅超过20%的城市共有11个，除去北京上海这两个一线城市外，涨幅前11位的城市几乎被二线城市包揽，而目前已陆续有城市的楼市被套上“紧箍咒”。

　　2016年8月9日，合肥各银行放出贷款新细则，有房两套及以上、有贷款未结清者停止贷款;有一套房，有两次及以上贷款记录，一次未结清者停止贷款;合肥市区无房但有两次及以上贷款记录，一次未结清者停止贷款。

　　8月11日，南京调整土地公开出让竞价方式和商品房贷款首付比例，规定网拍竞价到达最高限价90%时，该地块的商品住房必需现房贩卖;对有1套住房且存款曾经结清的，首付比例由30%调剂为35%;有1套住房且存款没结清的，首付比例由45%调剂为50%。

　　同一天，苏州颁布限购措施，对土地出让、预售价格管理、差别化住房信贷政策等方面进行了规定。限定非苏州户籍的居民在申请第2套住房的贷款时，需提供2年内累计1年纳税或社保证明;首次购房首付20%，已有1套及以上，停止贷款。

　　9月1日，武汉限贷新政生效执行，明确拥有1套住房的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%;拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款，或还有1套住房贷款未结清的居民家庭，二套房最低首付比例为40%，三套房禁贷。

　　9月5日，厦门执行新限购政策，对拥有2套及以上住房的户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非厦门市户籍居民家庭、无法提供购房之日前2年内逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非厦门市户籍居民家庭等三种类型居民家庭，暂停销售建筑面积144㎡及以下的普通商品住房。这是继苏州限购后，二线城市中第二个祭出限购手段的城市。

　　9月6日，国家住建部在官网发布了《法治政府建设实施纲要(2015～2020年)》方案，要求健全新建商品房预售许可管理和现售备案制度、商品房买卖合同网签制度、商品房交易资金监管制度。这是自3月份两会以来，住建部首次公开谈论房地产市场调控问题。

　　苏州和厦门实施限购，合肥、南京、武汉出台限贷政策，二线城市楼市政策全面收紧已成事实。分析人士认为，在“因城施策、因地制宜”的大方向下，房价增幅过快的城市，未来都有可能出台各类版本的限贷限购做法。