东莞楼市2016上半年热门关键词：深圳客仍是主角

据合富辉煌东莞市场研究部数据显示，一季度东莞楼市严重供不应求，供求失衡助长了房价的上涨，一手住宅均价约11539元/㎡，同比大幅上涨29.9%；进入二季度，深圳客入莞节奏虽放缓，但受进一步紧缩的供需影响，东莞房价基本处于“稳中有升”状态，截止上周，房价基本稳定在14000元/㎡左右。

从区域住宅成交情况看，东莞各镇街住宅相较于去年同期也有了大幅上涨。据合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截止至5月，东莞约有20个区域房价进入万元时代，即近2/3的覆盖面，同比增幅达185%。松山湖、黄江、塘厦、凤岗诗镇房价稳步跨入“2万时代”，加上无新房供应但房价企稳2万的长安，全市5个区域房价进入“2万时代”。

不过，房价上涨过快，也往往会滋生一些市场乱象，东莞也不例外。在东莞房价上涨最疯狂的3月，东莞楼盘开盘受捧成为常态，在中介推波助澜下深圳客疯狂抢房，开发商也坐地起价，常常是上午开盘下午停售涨价，甚至曝出有楼盘“日涨4000元/㎡”。虽然，事件最后被揭发掺了“水分”，但东莞房价的上涨，却是实实在在的。

除了一手楼市疯狂，二手楼市也随着深圳客的进入而越来越凌乱，业主看见有利可图也频繁反价，少则几万多则二三十万，以致二手房“违约潮”爆发。有数据显示，自去年下半年以来东莞商品房买卖合同纠纷（含二手房交易）呈爆发式增长，仅东莞市第三法院受理的房屋买卖合同纠纷案例，就增长了21倍。

政策利好

楼市利好政策年年有，近来却是特别多，2015年“一边倒”的宽松政策从年头延续到年尾。非限购城市居民首次购房首付最低20%、契税营业税组合双优惠、央行降准稳市、70/90政策取消、广东定调去库存……进入2016年，东莞楼市的“政策福利”似乎也有不少。

而2016东莞楼市的首个政策引爆点，当数春节前三天（2月2日），央行、银监会发布的房贷新政，即“非限购城市居民首次购房首付最低20%，二套房首付最低30%”。政府继续支持楼市的信号，无形中给市场打了一支“强心针”。

2月19日，在各地楼市回暖复苏之际，财务部再放“大招”，对房产交易中的契税、营业税作了部分调整。调整后，144㎡及以上首套房契税从3%降至1.5%；二套房90㎡及以下从3%降至1%，90㎡以上从3%降至2%；满2年的144㎡及以上的房产交易，从前需按差价的5.6%征收，现为免费。购房门槛再次下降，楼市强心作用立竿见影。

2月的最后一天，央行在2016年首次降准0.5%，反映了中央将持续围绕降低资金成本、鼓励信贷发放等内容展开经济提振，业内也纷纷预测，2016年或有3次降准1次降息空间。此宽松货币政策信号一出，无疑是让东莞楼市“火上浇油”。

3月1日凌晨，广东省正式发文“补刀”，不仅正式取消令人70/90政策，还明确下达了去库存硬指标。“红头文件”中，东莞被要求3年内消化商品房40万㎡，被业界戏言“so easy”，反而是深圳“零指标”任务，让人看到了深圳无房可买情况下，深圳客外溢不可逆转的趋势，楼市信心大振。

虽然与2015年的“330”、“930”等大招相比，2016年楼市政策略显“温柔”，但经历了2015年的一揽子利好政策，进入2016，商贷基准利率已由6.55%下调至4.9%，首套房、二套房首付款则一降再降，购房门槛和购房成本“双降”，这不仅使购房者入市积极性和信心大增，也间接增加了楼盘涨价的底气。