东莞楼市高考季之数学篇：能用数据表现的尽量不要文字

    东莞楼市历年都在经受着诸如高考般的反复考验，交出了各种辉煌的成绩单，但无论是统计历年成交数据，亦或是研究房价走向、计算建筑成本，数学都是必不可少的基本手段，也是最直观形象展示楼市的重要方式，因此，能用数据表现的尽量不要用文字说明。房掌柜近期将推出楼市高考季专题，从数学的角度展现东莞历年楼市的发展轨迹。

　　2004年5大外来房企入莞 房价在3字头徘徊

　　在2004年，富通、万科、金众、深业地产、中熙等5大来自深圳的房企被东莞城市化凸显的潜力所吸引并陆续入莞拿地掘金。

　　这群外来房企大鳄带动了东莞房价往上走，据悉，那时候南城多个新开盘项目的均价都能达到“3字头”以上，例如景湖春晓洋房均价3200元/㎡左右，金地格林小城开盘时洋房均价3400元/㎡，阳光澳园洋房均价达3500元/㎡。

　　市房协秘书长陈骏良曾在2004年对媒体感叹：“早期东莞房地产业举步维艰，除了几个高档楼盘，其他楼盘里几乎没人看楼、买楼，不过后来东莞房地产业和房价都出现了转机。”

　　2005年房价快速上升 一年涨1000元

　　2004年末至2005年东莞的房价开始呈现跳跃式上升，有资料显示，2005年住宅成交均价为3671元/㎡，比2004年的3297元/㎡上涨了约400元/㎡，而据某资深从业人士透露，实际上，当年有楼盘几乎一年涨了1000元。

　　据悉，中信阳光澳园率先提价，价格从2800元提到3200元，紧接着又提到3800元，但还是很快被购房者抢购一空，这一大好形势感召了光大、宏远、金地、世纪城等的联合提价。到2005年下半年，中信凯旋城二期发售均价达到4800元/㎡，景湖春晓销售均价达4000元/㎡以上，东莞个盘单价突破4000元关口。

　　2006年“莞深同城” 房价破6字头

　　随着深圳房企入莞、东莞房价正值稳步上升阶段，深圳客对东莞楼市的观望关注开始转变为出手购买，莞深同城由此开始。

　　在深圳客的影响下，2006年东莞房价首次突破6字头。据了解，当年房价出现疯狂上涨，比如金地格林小城在2004年首次开盘时价格在3400元/㎡，在2005年的时候推出二期均价也不过3800元/㎡，但到了2006年3月该小区的均价涨上了4600元/㎡。

　　而市中心的大多数小区房价已涨到5000多元/㎡，比如景湖湾畔的均价高达5300元/㎡，不久之后，东莞房价便跨入了6000元时代，如8月开盘的尚书苑均价也达到了6300元/㎡并且迅速卖完，同年的御花苑在开盘时报均价8500元/㎡。

　　房掌柜查阅了2006年的相关数据发现，当年整体房价均价为4138元/㎡，较2005年又上升了约500元/㎡，基本保持了稳定上涨的步伐。

　　2007年塘厦土地楼面价高达15243元/㎡

　　2007年是楼市遭遇坚冰期的前一年，整个东莞市场都比较亢奋，除了拍出塘厦楼面价15243元/㎡的“广东高价地”外，开发商推货节奏和随意变价的频率也异常快速。

　　当年东莞房价比2006年上升了约900元/㎡，并在上半年得到了跳跃式上涨，月涨幅高达20%，主城区洋房总体均价高达6860元/㎡，同比上涨了31%，7字头甚至8字头成了部分热点区域项目的主流价格。而向来比较冷门的别墅产品价格也得到上涨，涨幅甚至超过200%。

　　有人说，2007年的楼盘明显看涨，房价一天一个样，就连二手市场也经常遭遇卖家反价。但在9月27日信贷调控政策出台后，东莞房价逐月下降。9月29日东城的宜景康源以均价7900元/㎡开盘，结果一些原本已认筹的购房者听到政策变动就取消了购房计划。

　　2008年房价大幅下降 4字头重现

　　2008年恰逢金融危机，整个房地产市场一片萧条，东莞商品房的成交量同比下降超过4成，普通住宅均价较2007年峰值约下降30%。

　　有媒体报道，当年东莞市场观望情绪浓厚，楼市供求均跌入低谷，开发商为了揽客不断加大促销力度，有些楼盘的房价向4字头靠近，高折扣纪录被不断刷新。例如，万科运河东一号推出一批7折团购房、光大景湖湾畔面向工行和建行实行7折团购活动，名门世家首付1成、晶城部分户型首付1.6万元等。

　　随着国家“四万亿元”救市政策的出台，东莞房价下跌的步伐被遏制住了，但开发商要想挺过寒冬，还需熬到2009年。

　　2009年房价缓慢回升 又踏上6000元征程

　　2009年初始，东莞开发商依然继续低价走货。据业内人士透露，那时候很多楼盘的价格都回调到2007年之前的水平，均价在4500元/㎡左右，甚至首套房首付只需10万元就能买到一套100㎡的房子。

　　3月份开始，东莞楼市开始热销，开发商酝酿着后期涨价。8月份开盘的宏远江南第一城均价5700元/㎡并受到热捧，开盘当天还没到中午就取消了所有的折扣还加推了十几套。紧接着景湖时代城、万科金域华府等楼盘也都热销，当时的均价分别是12000元/㎡、11000元/㎡。

　　等到10月的时候，东莞楼市整体住宅均价得到大幅度的提升。有数据显示，东莞10月份均价约6390元/㎡，基本没有5000元/㎡的产品面市，这意味着东莞整体住宅均价正式进入了6字头。

　　2010年房价突破7字头

　　2010年楼市利好政策最多发，这直接带来的是房地产市场的飘红：东莞住宅签约均价约7111元/㎡，突破“7”字大关，较2009年上升1000元/㎡。

　　不过在政策出台的上半年，东莞市场还是仍不少人心慌慌，成交量接连下滑，还好的是住宅均价仍保持在7003元/㎡的高位。等到下半年，在被限购的深圳客的带动下，东莞多个区域出现成交量井喷，比如大运城邦以1649余套的销售量成为当年9月东莞销售套数的单盘冠军。

　　2011年房价大跃进飙入8字头

　　2011年全国上下到处都被“限购”的风声搅动的人心惶惶，但对于东莞这种非限购城市来说，“限购”却带来了楼市发展的好时机。

　　由于限购传言，东莞开发商纷纷在“金五银十”前抢档推新货，造就这段时间的推货量同比2009年、2010年都有大提升，购房者也抢搭政策末班车，使得楼市成交势头良好。另外，由于东莞周边的深圳、广州、佛山等城市都限购，很多人都跑来东莞买房投资，一定程度上推动了房价的上涨。

　　有相关数据显示，2011年东莞商品住宅网签面积达520万㎡，同比增加了17%，住宅均价为8180元/㎡，同比增长7.7%，开始进入“8”字头时代。

　　2012年房价涨幅最小 企稳8字头

　　2012年东莞楼市成交大幅放量，但房价网签均价8277元/㎡，同比微涨1.1%，基本与2011年持平，企稳在“8”字头，这是2007年以来涨幅最低的一年。

　　据房掌柜了解，当年富通天邑湾均价7500元/㎡，恒大雅苑8300元/㎡。东莞合富辉煌研究部认为，如剔除非毛坯房增多及开发成本增加等因素，2012年东莞房价实际为微降，东莞楼市长期保持理性与平稳。

　　总的来说，2012年1-3月政策比较放松，各楼盘看房的人逐渐增多，但是成交量仍较少，4-7月在开发商以价换量的促销下，成交强劲回暖。随着市场需求的充分释放，东莞楼市出现了历史上少有的成交量连续4个月环比增加，其中5-12月成交量创下了历史同期最高。

　　2013年持续20多个月供需两旺

　　2013年东莞房地产市场供需两旺，造就持续20多个月的旺市行情。

　　据东莞中原地产研究中心监测数据，2013年共180个项目出现新增供应，总供应875.52万㎡，同比2012年大幅上升22.43%，同比2011年大幅上升34.43%，创造了2008以来的历史新高位。

　　其中，洋房和别墅的供应量得以全线飘红，两者上升幅度高达16%以上，而商铺的供应也以73.42万㎡的供应量创下历史高位。中原研究部方面分析，这是由于开发商经历2012年火热的楼市后盈利颇丰，充足的资金为2013年新开工提供了良好的基础。

　　在成交方面，2013年东莞住宅成交取得了766.73万㎡的伟绩，而住宅成交均价8812元/㎡，同比2012年微涨6%，其中超9成镇区价格出现上涨。有数据显示，当年大部分镇区均表现出不同大小的的上涨幅度，约4成镇区的上涨幅度大于10%，6成多镇区均呈现量价齐升的局面。

　　2014年楼市调整年 住宅成交同比全线飘绿

　　2014年的东莞市场处于不断调整状态，导致全年楼市住宅成交量全线飘绿，其中成交面积下滑至593.31万㎡，同比2013年减少173.42万㎡，同比增速为近7年最低位;住宅成交均价为9173元/㎡，同比涨幅从2013年的6%收窄至4%，为2008年以来的第三低。

　　此外，住宅新开工量回落至925.06万㎡，同比2013年下降7%，同比2012年下降19%。住宅开工量同比2013年下降明显。

　　东莞中原方面分析认为，受工程进度明显减缓、市场观望情绪日益浓厚以及东莞自身问题等变化的影响，2014年的东莞楼市长时间维持低迷，尽管四季度有多方积极政策出台刺激成交量快速回升，但也无法完全弥补前三季度销量差距。

　　2015年成交金额首次破千亿

　　2015年是东莞楼市最为疯狂的一年，得益于深圳客的大举迁入和各项楼市利好政策的出台，东莞在2015年取得了十分耀眼的成绩。

　　从2008年至2015年的数据对比来看，除去2015年，要数2013年的成交成绩最好，促成成交金额达676亿元、成交面积767万㎡、成交套数72843套，但这成绩与2015年的相比可谓是小巫见大巫。

　　2015 年东莞住宅成交金额首次突破1000亿元，成交面积高达1038万㎡，其中洋房875万㎡、别墅118万㎡及公寓46万㎡的成交面积均打破历年成交纪录。楼市情景好也助推了东莞首个成交额破百亿企业的诞生——万科在2015年吸金高达113.4亿元，极大地刺激了其他房企卖房的信心。

　　2016年第一季度房价涨幅22.77% 位列全国第一

　　虽然在深圳325新政和中介丑闻的影响下，2016年上半年东莞的房地产市场大幅降温，但却出现量跌价涨的异象。

　　第一季度楼市的相关数据显示，在全国26个均价万元以上的城市中，东莞的季度涨幅最高，竟上涨了22.77%，把北京、上海、深圳、广州等几大一线城市稳稳地压在了后头。

　　据悉，第一季度东莞一手住宅均价约11539元/㎡、新增供应面积约178.3万㎡，同比增4%，网签面积达289.5万㎡，同比增124%，供需均创了历史同期最高，供需比仅为0.6：1，处于供不应求的状态，因而导致东莞成交量下滑、房价却快速上涨的态势。