东莞楼市新政影响楼盘推货节奏 “银十”旺季成色不足

    尽管10月份是房地产市场传统的销售旺季，但自从10月6日东莞楼市调控政策出台之后，东莞的房地产市场出现了不同以往的变化，不仅“银十”突变脸，供需量价明显下滑，还影响了不少开发商原定的销售计划，使得楼盘推货趋于谨慎。

　　新政后 楼盘延迟推货

　　今年9月份的东莞楼市供需两旺，土地市场的成交成绩也刺激着开发商们推货激情的上涨，转入10月份后，开发商计划趁着楼市大好加快推货，意欲延续9月份的热闹。

　　据房掌柜不完全统计，10月初东莞约有10个纯新项目计划入市，包括碧桂园Park Royal、中央美地、华讯大宅、合信地王广场、东新御珑庭、三正瑞士公馆、龙城雅郡、凤凰台、紫云雅墅、海伦堡松湖湾。

　　此外，还有不少在售楼盘预计在10月加推新品，如万科棠樾、虎门万科云城、万科珠江东岸、南部湾万科城、恒大御景半岛、光大锦绣山河晓月湖、恒大华府、碧桂园翡翠湾二期、翔龙天地、海德骏园、石竹山水园等。

　　按正常走向来看，10月份将会是东莞开发商大规模集中推货的“银十”，但随着10月6日东莞楼市调控政策出台，热闹的楼市被浇上一盆冷水，本该为旺季的银十显得成色不足。

　　据东莞中原研究部对新政过后的部分楼盘监控显示，东莞多个楼盘在新政后来访量和认筹量明显下降，而受到限购影响的深圳客被迫退出东莞市场。无论是购房者，还是开发商都观望着政策带来的市场新走向，这带来的直接影响便是开发商推货开始趋于谨慎。

　　据房掌柜了解，10月6日至今，东莞只有龙城雅郡、合信地王广场两个纯新项目低调开盘，其中龙城雅郡共推160套洋房，合信地王广场供应洋房176套，而公布加推新品的仅万科棠樾、海德骏园、碧桂园十里江湾、虎门碧桂园等少数楼盘，与此前推货预期热情高涨形成鲜明对比。

　　瑞峰监控数据显示，10月以来，无论是东莞住宅的供应量，还是成交量都有所下滑，特别是新政出台后，东莞住宅新增供应最高维持在24万㎡左右，10月最后一个星期的供应面积仅16.33万㎡。新政后一个星期至今新增了4875套住宅，环比降了56%，不过，成交量相比供应量而言下降的更为明显。今年的“银十”，住宅成交量已连续下滑4周，环比约跌43%，上周(2016.10.24-10.30)东莞住宅成交仅680套，环比下降了15%。

　　东莞中原研究部分析，这一方面是由于新政下新房预售证办理流程增多，房价备案制度费时费力影响开发商营销节点，另一方面，开发商们对新政后东莞市场的走势持观望态度，推货热情并不高，主要以消化政策再重新调整推货节奏和策略为主，目前多以暖场活动吸引人气，较少新品入市。

　　房掌柜从几位业内人士那里了解到，由于前三季度大部分开发商已提前完成年度销售任务，资金回笼较快，业绩及资金压力较小，因此新政出台后，部分热门区域的项目也都持一种可卖可不卖的心态，在推盘计划上亦有不小的改变。

　　比如，临深的某一楼盘新政前成交成绩不错，原定于下半年再推新货入市，但受深圳客退潮的影响，该楼盘的来访量由原来的日均二三十批变为日均几批，于是开发商将推货计划放缓，推出时间或延至明年。

　　同样是临深的某楼盘原定明年3月底推售，但由于价格备案制度，开发商欲改毛坯为精装，该楼盘的预售证预计年底才能拿到，加上新政后开发商打算多观望周边其他楼盘的动态而调整自己的推货节奏，并把开盘期限暂定在明年年中。由于政策调控力度大，临深片区深受影响，该楼盘负责人透露，现在很多房企都不知道未来市场走向，打算等到明年再见机行事。

　　计划在年内入市的大部分项目仍然会继续推出

　　“工期基本完成、计划在年内入市的大部分项目仍然会继续推出。”合富辉煌东莞发展研究部总监李兴旺表示，虽然存在部分项目调整入市时间的情况，但第四季度的供应量仍较多，不过由于市场观望氛围浓郁，预期第四季度的成交量不会如前三季度那样的大幅释放，与此同时，市场在第四季度明显回调的可能性也不大。

　　城区新盘开放样板房，看房现场依旧热闹

　　据房掌柜了解，10月份被延迟入市的项目大多会在第四季度推出，而一些原计划今年推的新盘也会如期面市。比如碧桂园旗下的碧桂园Park Royal、碧桂园茶山首府、长安碧桂园等纯新盘，松湖碧桂园二期、碧桂园翡翠湾二期等在售盘都将在今年推新货;保利锦城、东新御珑庭、紫云雅墅、超卓松湖时代、满都中央时代等纯新项目也会入市，预计接下来会出现一波推货潮。

　　三正公园里的相关人员透露，新政对桥头项目推货进程影响不明显，项目一直都是按照1月1日洋房开盘来推进的，而在今年12月3日，项目将会开放营销中心和高层样板房。超卓松湖时代和满都中央时代的相关人员也坦言，两个项目都会争取在11月份开盘，与原计划无异。

　　从目前做价格备案的楼盘来看，开发商的近期预期还是比较乐观，大部分开发商只是预留了几个点空间作为优惠。瑞峰置业市场研究部经理李玲玲认为，目前供需矛盾仍然存在，加之东莞库存较低，市场竞争较小，开发商降价走量的意愿较低。