车德锐：政策收紧影响东莞有限 楼市2010谨慎乐观

东莞中原市场研究负责人车德锐

在去年做趋势报告的时候也谈过，我当时的观点是对2009年的地产走势是谨慎乐观的，因为当时有两大打压的因素，一是金融危机，二是高库存，这是2009年初的两大利空。因此当时的观点是谨慎乐观，也有信贷等利好政策。

对于2010年的房地产走势，我认为是谨慎偏乐观的，东莞楼市将会是平稳增长的态势，除此之外或许会有意外的惊喜，为什么有这样的观点，下面进行论证。
从政策的角度来看，政策收紧是打击一线城市的投资和投机，对东莞而言影响是有限的，因为在过去的两年中，东莞市场上的投机成分是比较少的，更多的是自住的需求，因此政策对东莞的影响是有限的。

从经济角度看，经济学上有一个观点，决定2010年东莞房地产走势的重要因素就是经济，尤其是出口数据。2009年的数据是持续增长的负数，但是10月份以后已开始由负转正，这是因为美国2009年底美国经济开始复苏，就业率上升，就业率提升后，大家有工作，收入稳定后，消费的欲望又出现了，而且这种欲望被压抑了一年多，目前陆续释放后，对2010年的出口会有所帮助，因而东莞2010年的出口数据将会是很好的，据了解，目前外向型的企业从去年年末开始，订单都在不断的增加，我在年底的时候邀请他们出去玩，他们都说没有时间，这就说明外部环境发生了改变。

2010年用人单位和企业会面临招工难的力度，因此会加大力度招聘务工人员，我认为2010年打工者会回流，因此会带动出租屋和房地产业的发展。

2009年政府是有力无法使，想投资和启动很多的项目，但是至今无法落实，主要是因为基层利益的抵触，现在通过政策的出台以及政策的执行，上述障碍基本上扫除，2010年这些项目就可以动工，政府和银行的资金就可以落实。

因此我认为2010年很多的项目会启动很快，投资会加大，同时房地产项目也会跟随启动，因为开发商对市场是很敏锐的，从而经济会持续的上升，并且带动消费。
前几天听说成立了三家信贷消费公司，2010年中央会比2009年还要加大力度刺激经济，因为消费会拉动内需，从而会弥补2009年的消费不足。2010年投资和置业的信心是向上的，刚性需求、投资需求在通货膨胀的预期下都会增长，投机需求东莞是比较少的，因此不用谈。

从资金面的角度来看，很多人认为无法预估2009年和2010年的差距，我认为信贷收紧的幅度不大，银行和政府都会加大投入，因此资金不用担心。2010年也会有利好，从中央台的报道中经常耳闻到回顾2009年经济很好，中国的经济给全球经济带来了40%的贡献率，中国已经是超级大国，为全球经济复苏起到了稳定的作用，大家的信心还是深受鼓舞。短期出台的政策经过时间的消化，刚性需求还会被释放，但也要一分为二看待，对于一线城市而言，房价会明显的回落，我是以投资的角度看待房地产的发展。

投资客在高位的时候，就会处于观望期，2009年二手房的成交量是非常活跃的，我认为套现基本上完成，投资者离场后，消费者开始观望，他们认为价格达到触底后就开始入场，因此2009年成交活跃。

另外，2009年很多炒房者都赚到了钱，每个投资客手上都有几十万的资金，不可能放在银行，也有部分消费，但是因为手上的资金比较大，如果不选择深圳，就会流向东莞，因为东莞是价格洼地，因此判断东莞的房价会有意外的惊喜，传递给外界的信息是乐观的，也会让大家重新的对东莞有新的了解。
就珠三角而言，东莞的价格是比较低的，现在包括顺德、南海等在内的一些经济是落后于东莞的城市的价格已经达到了8000元/平方米—10000元/平方米，因此东莞的房价和经济的发展会促使外来客的青睐。

2010年还有三旧改造的问题，东莞是全省的试点城市，三旧改造会腾出一定的土地，但是土地的投放是平稳的，不会有大的投放。2009年的土地都是一级市场的供应，因此政府会进行相应的调整。根据历史经验判断，政府会通过卖地支持城建的费用，因此未来1—2年东莞土地的投放量是比较大的。
另外，三旧改造也会腾出很多的购买力，因为涉及到拆迁、安置等问题，购买力会持续的上升，我认为刚性需求在2009年集中进行释放，今年上半年还会释放，但是下半年就会乏力。

2008年的供应量是600万平方米，2009年500万平方米，2010年是750万平方米，今年上半年的供应量不是很大，开发商如果想抢占先机就应该在上半年抢先出货，因为下半年的供应量是比较大的。

刚性需求在去年未能得到全面的满足，今年上半年还会有刚性需求不断的释放。很多企业2009年的效益是不错的，因此会促使部分人购买房屋。下半年因为刚性需求被消化，因此需要累积的过程，下半年的需求会略有矛盾，价格存在一定的压力。