房掌柜实探广钢新城宅地 业内人士：将会以较高的价格成交

      广钢新城，一个政府造城运动下的产物，从一个广州工业历史的缩影到现在的人居新城只用了2年，而伴随着新城逐渐成形的不仅有那一栋栋高楼大厦，还有日渐飙升的地价，从2014年的2万元/平到2016年的4万/平，地价呈现一个大跃进式的发展。

　　而在12月26日，广钢将有一宗全新宅地将出让，与11月刚刚出让的3宗地块相邻，起始楼面价2万/平方米，最高限制地价5394398万元。业内人士认为，开发商对中心区域地块的追求热情不减，本次广钢地块将继续较高价格成交，预计在折后楼面价在4万/平左右。

广钢AF040218地块航拍示意图

　　广钢新城再度推地 挂牌起始价2万元/平

　　根据计划，广钢第四季度欲出让4宗宅地，其中，219、206、224地块已经出让，目前仅剩下218地块。资料显示，广钢AF040218地块位于广钢公园以南，土地用途为二类居住用地，占地为38756.9平，计容建筑面积为186033.2平，容积率≤4.8，总起拍价为372067万元，起拍楼面价20000元/平。地块设置最高限制价539498万元，限制楼面价29000元/平。

　　从地图可看到，本次广钢新挂牌的地块与之前出让的3宗地块紧紧相邻，与金茂府、深振业、金融街融穗华府、华发中央公园项目相对，北侧是广钢中央公园，东侧可远眺珠江，享二线江景资源。

广钢AF040218地块卫星图

　　房掌柜通过实地走访了解到，地块位于广佛线鹤洞站b出口附近，从鹤洞站b出口出站后再往前走约200米到培英中学门口，然后过马路对面，抵达开拓路口后再直走50米便可抵达地块。除了坐地铁，还可以选择坐217、19、583、811、高峰快线46、高峰快线81、高峰快线86等线路公交到达广州市培英中学站后直达地块。

广佛线鹤洞站b出口

　　作为广钢老城区地块，目前地块主要依托广钢新城规划配套以及共享周边项目配套。附近的商业配套有待进一步成熟，但教育和医疗资源十分丰富。沿着鹤洞路往前，沿路分布有广钢鹤平小区和广船鹤园小区等多个大型居住社区，生活气息浓厚。周边有培英中学、培真小学、金道中学、文伟中学等学校。医疗方面，主要有广钢医院和荔湾区第三人民医院。而未来根据规划，该区域内将配套有15所幼儿园、9所小学、5所初中、3所高中。

广船鹤园小区

鹤洞路沿线配套

　　广钢218地块位于鹤洞路右侧，开拓路左侧，沿着开拓路一直向北走，沿路有山顶农贸市场、广钢工人体育馆，金融街融穗华府项目临时销售中心、金茂影剧院、博雅1898销售中心、保利海德公馆项目销售中心，在走过金茂府项目后在开拓路左侧便可以看到218地块。

　　房掌柜现场观察到，AF040218地块形状较规则，整体呈现长方形，区域内在无建项目，但内部土地未平整，部分地方杂草丛生。地块东北方位还有广钢集团的古旧厂房和两个几十米高的烟囱矗立着，据工作人员介绍，厂房及烟囱未来将作为工业遗址在广钢中央公园保留。

AF040218地块内部实况

广钢集团的古旧厂房和两个几十米高的烟囱

　　从2万到4万 广钢区域地价飙升

　　距广钢新城首批地块出让已有两年多时间，如今广钢4次卖地共出让14宗地块，区域内已有中海、金茂、北大资源、金融街、华发、保利、深振业、葛洲坝等共8开发商进驻。

　　而广钢地价从2014年的2万元/平到2016年的4万/平，也只用了2年时间。2014年2月21日，广钢首批地块出让，其中最贵的是珠海华发拿下的荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南AF040417、AF040418、AF040419地块,剔除配建拆迁安置房面积后, 实际楼面地价达21568元/平方米，而2016年11月25日保利以总价39.93亿元和配建40500平拆迁安置房斩获广钢新城224宅地，剔除安置房面积，折后楼面价高达41085元/平。

开拓路上的工程车

　　目前，广钢新城已有6大项目在售，而218地块附近就有5项目在售。顺着开拓路往前走，伴随着飞扬的尘土及来来往往的工程车，可以看到道路两旁在售的众多项目，在各大楼盘销售中心附近，不少销售站在道路两旁揽客。目前开拓路沿线的金融街融穗华府（均价4.3万/平）、金茂府（均价4.3万/平）、北大博雅1898（均价4.2万/平）、保利海德公馆（均价5万/平）、保利曼城（均价4万/平）等项目均已在售。

开拓路上密集的在售项目

　　北大资源高级置业顾问林小姐对房掌柜表示：“11月土地拍卖后广钢新城大部分楼盘售价均有上涨，现在区域已经没有3万多的房子了，在售楼盘均价都超过了4万/平，而且12月底广钢又有地块拍卖，最近有多家开发商过来考察地块，预计也会高价成交，现在不买到年后广钢楼盘的价格会更高。”

　　克而瑞首席分析师肖文晓认为：“广钢3万+的楼价从2016年的表现来看，还是被今天的市场所接受的，各个楼盘的去化情况也不错。但不管地价有多高，楼价上升到4万+，是要购房者掏出真金白银来买单的，短期内必然会拦住一部分资金预算没那么高的购房者，即使那些能够接受这个价格的购房者，也需要一个过程去接受，所以我认为如果短期内提价太快，就不一定能像之前那样卖的那么快了。”

　　业内人士：广钢宅地将以较高价格成交

　　“开发商对一线城市的优质住宅需求仍旧较大，广钢本次出让的地块属于优质宅地，必然会以较高的价格成交，预计成交楼面价在4万/平左右。”广东中原地产项目部总经理黄韬表示。

　　黄韬补充：“以广钢11月底2宗楼面价逾4万的地块看，未来房价要到近6万元/平开发商才能达到盈亏平衡点，这个地价明显是点危险的，短期内（明年）广钢楼盘上6万均价可能性不大，目前开发商高价拿地有种赌博的心理，赌两年后市场继续高涨及一线城市发展还有很大的潜力。而从技术角度分析，近期开发商拿地确实不够理性，短期内土地入市正常销售很难实现真正的售价，但高地价拿地后开发商可以通过产品的改造升级来实现项目溢价的目地，还可通过高的赠送面积来侧面降价，这样每平方米的售价会相对较低，比较能被市场接受。”

　　肖文晓分析：“本次广钢出让宅地成交价可参考11月广钢已经出让的3宗地块成交结果。“假如又是一个楼面价40000+的地块，将会继续巩固市场对未来楼价的高预期，刺激有置业计划的购房者积极入市。”