郝文嘉：楼市去杠杆后需要引导资金流向实体经济

3月中下旬以来的楼市调控升级态势并未画上句号。限购限贷范围从一线到二线再到环一线城市又到了贫困县；调控手段从限购、限贷、限价拓宽到市场秩序、反洗钱。 
    对此，中金标准数据总经理郝文嘉对中房智库研究员表示，防风险是一个硬币的两面，一面是防范房价涨得过快带来的资产价格泡沫破灭风险，也就是目前政策的着力点，全力管控房价，让它跌一些，至少是环比不涨。另一面则是防范房价跌得太快带来的硬着陆风险，也就是未来政策实施中需要考量的，不能打压过度，用力过猛。这一层意思目前在调控政策中还看不到，但从一些部委官员、政府智囊的表态中，我们可以明了楼市调控是为了房地产市场平稳、健康发展，不大涨也不大跌，而是要“稳”。 
    在郝文嘉看来，调楼市的真实意图之一就是防范资产价格泡沫破灭的风险，实现房地产市场平稳发展，为经济结构转型和改革深入创造良好的市场环境。这一点毋庸置疑。楼市调控还有一个目的是，把资金从房地产市场挤出来，引导它们流向其他实体经济部门。 
    房地产是中国国民经济的支柱产业，影响着上下游上百个细分产业，绝对称得上是推动中国经济增长的龙头产业。过去二十年，中国经济增长“三驾马车”的“头马”是投资，而房地产投资在总投资中的占比超过20%。而二十年的长牛行情使得房地产业成为最吸金的产业，银行信贷、居民储蓄、各类社会资本都大量地往里砸钱。 
    有一些观点甚至认为，房地产业成为中国经济的“资金黑洞”，占用了大量的货币信贷，是目前其他产业特别是战略新兴产业未能有效发展的障碍，也是造成目前中小企业融资难的一个原因。这种因果关系不一定成立，但房地产业吸引了大批资金却是实情。 
    既然资金过度集中在房地产行业，有经济金融风险，也易造成社会问题，那么，将资金挤出房地产市场就很有必要了。而从此轮政策调控来说，围绕着去杠杆，决策层意在控制房地产市场的资金增量，挤出一些存量。 
    从银行业务来看，核心在于限贷。一是居民住房按揭贷款。监管部门明确提出要降到25%左右。二是开发贷。在监管收紧态势下，银行对开发贷的投放相当谨慎，审批权限大多上收回总行。在宏观审慎监管框架下，银行的房地产企业贷款、个人按揭贷款、以房地产为抵押的贷款、房地产企业债券，以及其他形式的房地产融资都被纳入监测范围。 
    再从场外灰色业务来看，监管是全面封锁，打击隐形的加杠杆。中介机构、未持牌机构违规提供的首付贷、过桥贷等产品被全面整治查处，理财资金违规流入房地产也成为重点监管对象。基金行业对16个热点城市的普通住宅项目实施“禁投”。之前，房企可以正常操作的委托贷款、明股实债投资房企股权、多层嵌套信托计划等融资方式，已被严格限制。此外，信托公司向房地产提供融资的行为也被监管层严控。资金入房的各种渠道遭到了“水龙头”的拧紧或掐断。 
    紧缩调控限制了投资投机需求，甚至包括一部分正常的置业需求，增量资金大量流向房地产的态势将得到抑制，“杠杆上的楼市”将迎来一个去杠杆的过程。在此过程中，监管层有必要出台一些综合措施，引导不能流入楼市的资金、从楼市撤出来的资金向其他实业部门转移，避免资金沉淀在虚拟部门。