瞭望智库：楼市定向加息 狂热楼市总有玩不下去的一天

自3月新一轮调控政策出台以来，多地进入“限购”、“限贷”、“限价”、“限售”、“限商办”的“五限”时代，短期内冻结市场交易的做法成为各地楼市调控的新思路。

除了限购、限售城市扩围外，多地再次收紧房贷。近期一线城市曝出银行房贷利率折扣再次缩减、甚至全面取消。如：北京多数银行首套房贷利率已不再打折；上海利率优惠减小；广州多家银行首套房贷利率按照基准利率执行。 

紧跟北京楼市的调控步伐，环京地区楼市调控政策也再升级。据最新消息，河北省发布楼市新规，外地人在环首都、环雄安购房须提供3年社保或纳税证明，环京楼市将继续降温，并对长三角和珠三角的房地产市场产生借鉴意义。 

身处不断加码的楼市调控周期中，任何动向都会让人感到风声鹤唳，草木皆兵。

央行对楼市的“定向加息”，是否会成为压死骆驼的最后一根稻草？ 

有人认为，贷款利息上升，增加了购房成本，这影响了改善型购房者，更严重打击了刚需群体！

可是，如今热点城市的楼市，就像一辆高速行驶的列车，而且还有加速的趋势，这时轻踩刹车片（加息），其实是对车上乘客（购房者）更好的保护，否则，一旦列车脱轨，就会车毁人亡。

何况，加息也未必会增加购房者的负担。

文 | 艾振强（瞭望智库特约地产观察员，明源地产研究院副主编）

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北京打个喷嚏，其他城市跟着感冒

北京提高房贷利率的消息让不少购房者如履薄冰，但这其实只是开始，因为商业银行有加息的内在动力，而北京的示范作用将助推这一进程。

自5月2日起，北京主要的商业银行收紧房贷政策

首套房执行4.9%的基准利率

二套房的贷款利率则在基准利率基础上上浮20%，执行5.88%的年利率

这则消息就像在平静的湖面丢了一颗石子，一时间，“央行针对楼市‘定向加息’啦”的躁动和恐慌像水波一样迅速扩散开来。

但其实，湖面早已不平静。

据融360的最新报告，在全国35个城市533家银行中，有122家银行首套房利率折扣上升，占比22.89%。利率折扣下降的仅17家银行，占比3.19%。4月以来，上海、深圳、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等城市纷纷上调利率。4月份，全国首套房平均房贷利率为4.52%，大约相当于基准利率的9.2折，环比3月上升0.67%，连续4个月上涨。 

只不过，北京是全国人民的北京，聚集了太多的目光，又是热点中的热点城市，一举一动起着风向标的作用，因而，其加入“定向加息”的行列格外引人注目。远的不说，此轮调控即发端于去年北京的930限购……

北京打个喷嚏，其他城市就会感冒。事实也证明，人们的担心是有道理的。5月5日，四大行即宣布，自5月6日起取消广州首套房贷利率优惠……最先发布消息的是建行，其对首套房首付比例为30%、40%和50%三类客户执行基准利率标准；对二套房首付比例为70%的客户执行基准利率1.1倍标准。

可以预见，广州的跟进只是开始，后续还会有越来越多的城市陆续加入到“定向加息”的行列。

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“定向加息”并非央妈的意思

其实，这明显是商业银行同业之间的一致行动，“定向加息”并不准确，只是人们口口相传的说法，并非央妈的意思。

当然，首套房贷利率出现趋势性上涨，不排除各银行机构有贯彻落实房地产调控政策的考量，但与此同时，银行更多的还是考虑自身的利益。 

首先，统计数据显示，2017年3月末，房地产贷款比上年同期增长26.1%，高出全部贷款增速13.76个百分点，二者剪刀差比2016年3月末扩大了4.96个百分点；房地产贷款余额占全部贷款比例由2016年3月末的21.69%上升到24.35%，其中个人按揭贷款余额占全部贷款比例由14.89%上升到17.74%，个人按揭贷款余额占房地产贷款的比例由68.65%上升至72.86%。

期限长、利率低、成本高的房贷业务，对商业银行并不经济，首套房贷更是如此，按照银行人士的观点，房贷利率若低于8折就可能出现利差倒挂。商业银行之所以以低于基准利率的方式拓展房贷业务，除了基于抢占市场份额、应对资产荒压力的考量外，更多的是为了顺应差别化房地产信贷政策的要求。利率向基准回归或有助于改变这种状况，因此，房贷利率水平具有上行的内生动能。

其次，在金融防风险的大背景下，商业银行今后的流动性无疑将处于紧平衡状态。为应对这种形势，银行也要降低房贷利率优惠。

最后，如上所说，过去，若非不同时期、不同类型银行出于市场竞争的考量，商业银行执行首套房优惠利率政策是心不甘情不愿的。不少银行抱怨首套房贷利率各家行执行不一、无序竞争，渴望统一。

如今，他们重新有了底气：

宏观经济面整体回暖

实体经济有效需求逐渐回升

商业银行自去年以来延续的资产荒得到了一定程度的纾解

对房地产的依赖变弱

加上提高利率符合楼市调控的主基调，可以免受“不支持自住性购房”的质疑