杭州下沙地价不及临安?价格洼地大学城北迎来大翻身

     7月12日，杭州市国土资源局发布杭政储出[2017]36-44号国有建设用地使用权挂牌出让公告，包括6宗涉宅用地和3宗商地，预计将于8月14日出让。

　　此次的挂牌出让规则有所改变，溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例;当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序，取消了溢价率50%需现房销售的门槛。

　　其中，下沙大学城北单元JS0603-06地块东至文淙北路，南至凌云街，西至春新路，北至水云街，规划住宅(设配套公建)用地，出让面积38504㎡，容积率2.4，建筑面积92409.6㎡，起始价72671万元，楼面起价7864元/㎡。(PS：当达到最高溢价率70%时，楼面价为13369元/平米)

　　下沙大学城北地块位于下沙新城，面积446万平方米。东邻钱塘江，南与下沙高教园区紧密相连，西与绕城高速接壤，北与海宁市为邻。地块附近有浙江财经学院，杭州金融技术学院近14所高校，还有新华书店、下沙医院等相关配套设施，根据规划大学北地块未来将会建成集住宅、办公、娱乐为一体的大型社区。

　　如上图所示，红色标记区域为下沙大学城北单元JS0603-06地块所在，房掌柜到达该地时，地块周边已有围墙圈起，地块内部平整，体量适中，周边配套相对齐全。

　　紧邻城市主干道 地铁出行不便

　　地块紧邻东西向主干道德胜快速路，向西可到达市中心，向东过钱塘江与江东大道相连，但是距地铁1号线文海南路站约2.5公里，步行距离较远，可通过公交转地铁，通过地铁1号线可快速到达杭州的各个地方。

　　公交方面，距离凌云街文海北路口公交车站约200米左右，周边500米范围内还有水云街海涛路口、凌云街闻涛北路口等。但可直达公交只有390路，路线较为单一，通过390路可到达下沙城。相对公共交通的话，可能自驾会更加的方便。

　　教育、商业相对完善 医疗配套所有不足

　　教育方面，地块450米处为启源中学，650米处为启源小学，800米处为启源幼儿园，2公里范围内还有以及中国计量学院、浙江工商大学、浙江财经学院、浙江金融职业学院、浙江水利水电学院等多所高等学院。根据大学城北单元的规划显示，地块周边未来会规划更多的幼儿园和中小学，教育资源十分丰富。

　　商业方面，地块距离百联奥特莱斯约2公里左右，2.6公里处还有下沙宝龙城市广场，地块周边还有丰隆百翘香江、杭州碧桂园等住宅，底商发展成熟，可满足日常生活所需。除此之外，地块东对面为金地下沙商住项目，该项目有3.6万方的商业项目，建成后，地块周边又有了一个吃喝玩乐的好去处。

　　地块周边医疗资源较为欠缺，在地块直线五公里范围内医疗资源只有邵逸夫医院下沙园区和下沙东方医院，周边缺乏小型诊所，就医较为不便。

　　周边竞品少 未来竞争压力小

　　地块所处的大学城北板块是下沙又一块宜居的密集住宅区，大学城北作为杭州主城区为数不多的几个价格洼地板块之一，一直受到众多购房者的关注。

　　目前周边在售的楼盘有宋都东郡之星，中国铁建保利像素等，总库存套数不足400套，2017年上半年下沙大学城北板块内共去化1905套，月均成交317套，按照这个去化速度，大学城北内的库存一个月左右即可去化完成。

　　地块周边待售的项目仅金地下沙项目，须现房加自持销售，短期内并不会马上面世。后续土地方面，根据2017年读地手册显示，2017年下沙大学城北还将有一宗宅地待出让。

　　综合来说，地块周边在售房源较少，待售项目也不多，未来竞争压力不大。

　　承接主城区刚需客 去化速度快

　　尽管地块周边在售项目不多，但是去化速度却是十分快速。周边项目，如宋都东郡之星，中国铁建保利像素等去化速度十分理想。

　　中国铁建保利像素2017年1月-6月共去化1273套房源，位列半年度全市成交TOP榜第四，主城区成交TOP榜第一。宋都东郡之星项目2017年上半年共成交309套，去化速度也是比较快的。

　　地块周边的丰隆百翘香江项目目前住宅部分已经基本去化完成。丰隆百翘香江项目策划表示：“项目的去化速度比我们预期的要快的多，这可能与价格方面有关。”

　　作为主城区为数不多的价格洼地，不到15000元/平米的在售均价一直受到刚需族的追捧。房掌柜去跑地时，咨询项目处购房者为什么会在这个板块买房时，一位购房者告诉房掌柜：“选择这边的话一方面是由于价格的原因，另一方面是整个下沙的环境和规划还是比较好的，再加上毗邻大学城，对于未来孩子的教育还是优好处的。”

　　汉嘉地产副总经理陈焕春表示：“下沙大学城北板块对于刚需的客户是一个比较理想的选择,因为从整体配套和交通上来说,它还是比较便利的,而且下沙大学城北在整体规划上面也是不错的。”

　　现房规则被取消 土拍大战或开启?

　　此次挂牌地块出让规则中，出现了明显的调整：取消了原本溢价达到50%时需要现房销售的条件，但竞自持这条依然存在。

　　不愿意透露姓名的杭州国土部门有关领导表示：“此次出让公告中取消了溢价率达50%这一规定，是因为该政策在3月24日出台之后，大部分土地出让结果显示，溢价率已经超过50%，这使得这条限制线的设置没有意义了。”

　　汉嘉地产顾问副总经理陈焕春也曾表示：“目前土地市场还是比较火热的，供需矛盾比较尖锐，虽然目前有出台土地现房销售的政策，但是对目前的供需矛盾根本起不到任何的作用。”

　　此条政策一出，不少房产圈人士纷纷表示：一场大战即将上演。那么大学城北单元地块在取消现房销售下出让又会如何呢?

　　据房掌柜了解，板块内最近的一次土地出让是在2017年6月5日，由27号金地以123391万元竞得，现房销售，楼面价9644元/平方米，自持比例41%，这也是大学城北板块的新地王。

　　而与大学城北仅一桥之隔的临安，6月28日土拍最高楼面价达9744元/平米，临安地价首次超越下沙(9644元/平方米)。

　　此次出让的大学城北地块起价7864元/㎡，倘若此次土拍大战继续上演，按照70%的溢价率算，封顶楼面价将要达到13369元/平米，基本与周边的楼盘价格持平。

　　究竟下沙大学城北地块会拍出怎样的价格呢?届时，房掌柜将会进行现场直播，请大家敬请期待。