任志强：嫌房价贵 你先买一个8平米小房子行不行？

　　03

　　每一次房价的变化，包括市场的火热还有降温，其实我自己感觉都是跟房贷的这个杠杆的使用程度是相关的。这个您是不是可以说说?

　　胡说八道!房地产和中国整体宏观经济相关

　　任志强：

　　这是胡说八道，你们可以查一查，统计局公布的数据，2016年房贷占全部销售额的比重是多少?按照统计局的报告，大概房贷只占全部一手房的 21%。我们将近 12 万亿的销售额，只有21%。

　　你们再查查 2015 年，是 23%，25%，2014 比这个还高。还可以查今年1到 2 月份，是 31%，去年930出台了很多加杠杆率，为什么去年的杠杆率只有 21%?

　　今年到了二月份怎么变成 31%?31%不高，这个石总刚才说一个数。美国个贷相当于 80 万亿人民币，将近 13 万亿美元，中国才 1.3 万亿美元，我们大概相当于 12%，很低很低。

　　中国人没习惯，中国人没有习惯在哪?中国人就是大概还贷是 8.5 年左右。中国人不习惯负债，为什么?

　　原因就在于税，美国人是按什么计算的?一个纳税人扣 50 万的个人所得税，两个要扣 100 万。相当于多少?相当于所有的利息。

　　今年你还完了，明年赶紧继续付，不付利息，50 万税用不完。一生是 7 到 8 年，争取把 50 到 100 万的免税额用掉。我不自己住得好一点?

　　所以中国人不是，中国人反正缴税，那我还不是尽可能还清，越有钱越早还。 所以这个背景，税收现存的历史背景决定了人们的动静，于是你就愿意早还。

　　但是，其二是什么?本来个贷是什么?我把未来 30 年的钱拿到今天用，越不还赚得越多。因为今天的 1 块钱和 30 年以后一块钱，只值 3 毛，但是把 30 年以后的 3 毛钱放到今天来用，是不是赚大便宜了?

　　可是中国人不懂，中国人想的是今天还了今天没事明天再去做其它的。所以传统意识和没有税收减免的过程造成的情况是不一样的。为什么有人会用离婚的方式? 离婚政策以后告诉你离婚也不行，就是政府和市场之间进行博弈的过程。

　　美国人哪花这个心思?从来就不想这件事，但只有中国有。所以现有的政策就是，可能会存在一些为调整短期宏观经济的运行情况而决定出台政策。

　　历史上我们的说法就是房地产和中国的整体宏观经济是密切相关的，所以我们过去历史的说法就叫房地产和中国的整体宏观经济是相关的，增长过高就不能用了，历史上有过无数次。

　　这次不知道，我没说这次，这都是以前历史的事，你们爱用以前的文章也可以。但是这次只是说历史上，这次的事得你来说，我没说。

　　04

　　问一下任总哲学的问题，到底是住宅成就金融?还是金融成就住宅?比如说我们现在的银行最优势的信贷业务，都基本上是房地产、住宅，70、80%的银行是这样。现在我们的 房地产商大概负债有 80%、90%，所以我想问一个哲学的问题。它俩谁最重要?和它俩之间的关系。

　　高房价会让穷人的房产增值缩小差距

　　任志强：

　　你这个理解不太对，数据也弄得不太对。我们的个贷是因为有 30、40、50、60、 70%，当然不同了。首付很高，给个人贷款的比例杠杆率很低。70%就是 30%，我前两天问他们要一些二手房交易的数据，石总说建委收拾他们，不让他给我数据。

　　我拿到了数据，二手房交易里面，如果把四成，五成，六成，七成算上，他们是七成首付比例高。最低的是四成，三成二成几乎没有。也就是说首付的钱很多，所以在个贷的坏账率平均在 0.25%左右。有的坏账可能就是老公撞车死了，没有人付钱了。

　　北京银行总共加起来的个贷坏账率不到一个亿的人民币，但是全部坏账有多少?将近160亿，你说这个比例，因为单位的特别是上下游的。所以个贷在中国，不会像目前出现刺激贷，因为美国是 5%的首付，相当于我付了租金，全是税，我个人一分钱都没掏。所以跟中国完全不一样，这是第一个概念。

　　第二个概念，开发商有 70%、80%的负债率，你搞错了。开发商有三个负债率，第一个负债率是你要把绝对负债率，就是 80%都是负债率，把销售房子的扣掉。因为在我预售的房子里都叫应付款。

　　但是我还你房子，我不会讹你的钱，因为你已经买了房子。那么这个钱，我的负债率已经投在了钢筋水泥上，你要把这个扣掉以后，这个分为两类，一个是银行，另外一个是股票、发债券，这两个是不同的。

　　有一些是滚滚滚滚的根本不用还的，比如说普通贷款。所以这 80%如果切完了以后，大部分财产的负债率是 30%。他销售额越高的时候，你把销售额都计算成负债的时候，他负债就高了，销售额给扣掉，这是应付款，这些钱我在兜 里。因为我要还钢筋和水泥，计算的时候我们常常把这三个误解了。

　　你们就属于那误解的，老说 80%的负债率，哪有那么高?你算起来，我们钢铁企业、民航快 120%了，海航 120% 多。

　　但是飞机呢?有没还清的钱，但是飞机在那儿。所以你要从这种情况下计算 120% 的时候，用我的资产或者其他情况比对，就不一样了。

　　在座的媒体都算上，你们没有一个人能说清楚很多问题。我举一个例子，房价收入比多少多少，都用的是平均价格。你们知道什么是前提吗?在座的媒体里面，没有一个人可以说出来。

　　第一是收入中约数，第二是房价中约数，第三是户籍面积，在国际上里看美国，美国一公布，一公布房价，没有弄平均数的。如果用平均数，中国是 0，为什么?海南正 28 度， 东北负 28 度，一平均不就没有了吗?你们是巨大的错误。

　　第二是收入，在美国的收入里面分工资收入多少、财产收入、金融收入，中国在所有的收入里面没有计算房子的收入。在美国，为什么说它在房价上涨的时候，个人消费不一样? 是因为房价上涨是因为我到最后把房子卖了可以赚很多，或者房子抵押贷款就没有问题。

　　中国人弄成了平均数，你们算房价是 0 吗?没有吧，所以你们媒体老说，房价高会导致贫富差距大大拉高，严重了。高房价会让穷人的房产增值缩小差距。所以我的思想和你们的思想不一样，因为你们不了解实际情况。

　　为什么?最低收入人群，根据调查，人口普查调查，最低收入里面6%以上的家庭有第二套住房。你就可以想像，中国七个分类，最低、低收入、中低收入、中收入、中高收入、高收入、最高收入。

　　你查任何一个，都是七个分类，但是我们最低收入家庭70、80%有房。最高收入是 88%有房。和最低收入大概差 10 到 12 个百分比。

　　所以低收入家庭不等于没有房。原因第一福利分房。老北京的穷人都是福利分房，基本上都有房子。第二，拆迁，第三旧城改造，第四是经济适用住房等等等等。

　　最低收入家庭不等于没有房，最低收入家庭和最高收入家庭在比如说美国，可能拥有住房率差 30%到 40%，你们没有算过。

　　他给我的报告，可以看到二手房里面的房改房比例非常大。我问他要，他不给我，数字巨大是什么?就是把二手房卖掉，获得的巨大的收入以后，换一个新房子，我还有一大笔存款。

　　举个例子，你们都看到清华大学有一个老师，被电信诈骗了 1680 万人民币，一套房。这个老师平时的房卖了才有这么多钱，这就是我们最典型的所谓低收入家庭或者穷人，他可能算中等收入，一个月一万块钱是有可能的。