佛山上半年公寓成交同比增一倍 下半年仍有近68万㎡库存

    随着住宅逐步回归其居住属性，投资客也在逐步回归到商业地产市场，而门槛低的公寓就成为了最受投资者喜爱的商用物业之一。据统计，上半年佛山公寓总体成交量达90.73万㎡，同比大幅增长了一倍多，而其中禅城中心区、桂城、佛山新城的公寓供求量最大。在产品方面，多变的LOFT产品已经成为了供货的主流，因高性价比颇受投资者青睐。

　　成交：半年成交量已达去年全年水平

　　据佛山经纬研究中心统计，今年上半年佛山公寓总供货量为68.26万㎡，同比增长了57%，其中南海、顺德的供应量最大，占到了总供应量的八成左右。而成交方面，上半年公寓成交面积达到了90.73万㎡，同比增长106%，为2016年全年成交量的94.5%。

　　而这其中以禅城中心区、桂城、佛山新城的供求表现最为突出，上半年月均成交面积达到了9.87万㎡，同比大幅增长96%，4月份禅桂新的成交量更是达到了17.56万㎡。据统计，目前禅桂新总库存量为68.08万㎡，城北片区去库存压力最大，上半年成交量仅为0.16万㎡，而下半年可售面积达5.57万㎡;　而季华路、城南、亚艺、南庄等板块的去库存压力较小，例如季华路，上半年成交量为3.74万㎡，而下半年的可售库存面积仅有1.6万㎡，该片区前几年聚集了大量综合体项目配置的公寓产品，随着近两年没有新增供应，基本以在售产品为主，去库存较为理想。

　　而桂城板块虽然上半年成交量也不少，尤其是千灯湖片区，上半年成交量达到了15.64万㎡，但由于货量多，下半年仍有19.67万㎡待售，压力不小。

　　价格：桂城公寓价最高，禅西公寓价最低

　　佛山公寓供应量在2014年达到顶峰，价格也开始跌入谷底，从高于住宅三分之一的价格跌到如今与住宅单价相差几千元。而从去年中期开始，随着投资客逐步回流到商业市场，公寓整体成交量波动回升，价格也有所平缓回升。

　　据中原地产统计，目前佛山中心城区公寓成交均价为11933元/㎡，同比上涨了28.48%。经纬研究中心的数据显示，上半年千灯湖板块的公寓成交均价依然占据最高点，为1.3万元/㎡~2万元/㎡，例如富力华南国际金融中心推出的大平层公寓，单价达到近两年高点1.87万元/㎡，万达广场对面的新凯广场成交均价1.56万元/㎡。其次是祖庙、东方广场板块的公寓，在1.1万元/㎡~1.9万元/㎡之间，例如上半年公寓销售套数排行第三的越秀可逸新势力，还有越秀岭南隽庭、富力广场等，因为占据老城区成熟地段，也较受投资者认可。而张槎、南庄板块的公寓产品售价最低，南庄公寓最低价为4000元/㎡左右，张槎为6000元/㎡左右。

　　佛山经纬研究中心经理麦少莊分析认为，公寓市场的回暖，一方面受益于投资客的回流，另一方面就是广州公寓限制个人购买，使得不少广州投资客外溢到佛山，而桂城、祖庙、佛山新城等地铁沿线公寓都是广州客较为看好的。

　　收益：桂城公寓回报率仅3%左右

　　虽然公寓去库存较为理想，但下半年市场是否能持续上扬仍有待观察，麦少莊认为，下半年新入市的公寓也不少，对整体量价都会有一定冲击。

　　同时，公寓在出租市场的过剩局面仍未有改观。以佛山公寓售价最高的千灯湖板块为例，据合富置业业务副总监何爱国介绍，千灯湖板块供过于求的现象非常明显，出租率普遍只有三四成，回报率也跌到了3%左右。“以万科金色领域30多㎡的公寓为例，当时购买价是1.3万元/㎡左右，而目前市场租金只有每月1500元左右，而万达广场50㎡左右的公寓目前租价也只在每月2000元左右。”记者查询安居客、58同城等发现，桂城从北边的金融城一带，到南边万科金色领域、奥尔公寓、还有平洲的海伦堡等，有公寓出租的新建楼盘不少于10个，但租价都处于上述水平。

　　“目前来看，受到使用功能，例如水电价格、入学指标等的限制，公寓的价值提升还无法追上住宅。”但麦少莊认为，在未来全国推行购租并举的政策影响下，如果租房也能在一定范围内享受到优惠政策，这对于投资客可能会有些许触动。