瑞峰李玲玲：金九银十有望回暖 下半年房价相对明年是谷底

　　调控常态性 2018下半年或阶段性放松

　　房掌柜：从目前情况来看，货币政策持续收紧，调控不放松，按照东莞以往的规律，您觉得这种状态会持续多久？

　　李玲玲：按以往调控周期来看，基本维持2年左右。本轮调控“强调居住属性”，中央政府更注重成效，调控成效不到位，房价不回归理性，放松概率较低，预计会持续到2018年下半年或2019年，东莞跟随全国步伐，领先放松的可能性不大。

　　因为去年房价暴涨冲击过大，热点城市基本环比上涨50%，全民炒房，一旦放松调控，房价飙涨的可能性仍存在;同时双合同屡禁不止、行政手段干预明显、房贷政策一刀切、限购放松传闻盛传等调控高压之下乱象频出，仍需调控政策来进行把控。

　　回归东莞层面，控投机、控房价增速，是本轮东莞调控目的。正是在东莞政府严厉执行和限价限签行政手段相配合下，房价回归理性，增速放缓，连续9个月保持平稳运行。但市场若发现明显过热的苗头，调控加码利剑再出，如“8.11限价政策升级”则是警醒。

　　开发商要突围先做好土地储备

　　房掌柜：面对此形势，下半年开发商该如何突围？

　　李玲玲：楼市维稳不仅仅是中央政府的定调，更是东莞政府今年调控的目标，所以不管是几次限购细则、限价政策的出台，还是限价网签等行政手段，都是明确打击投机需求确保房价平稳，很明显东莞楼市限购放松的可能性很低，楼市政策环境依然从严。

　　开发商应理性看待局势。在全国楼市从严的大环境下，商品房成交不算太差，投机被抑制，但刚需尚存，开发商需要做的是在黑暗中寻找光明，做好产品做好服务。

　　要想在下半年的竞争中突围而出，开发商首先需做好土地储备，有足够的土地储备，开发商才能持续化、规模化发展。其次，在市场去货较难的困境下，合理定价、通过降低价格吸引客户购房、以价换量等成为开发商快速回笼资金的渠道。

　　除了上述两点外，开发商还可以考虑寻找适合自己进入的国家重点扶植和发展的新兴产业转型升级，例如以自持土地探索、发展长租公寓、养老等新业务;或将物业与其他产业链相融合，找寻新的市场机遇、可观的收益，实现“1+1>2”，完成战略转型或延伸。

　　不过在转型的过程中，也要注意控成本。“此次是房地产市场第二轮的洗牌年，因此，房企不宜盲目扩张，更需要静下心来做一次全面的经营复盘，为未来3-5年的谋求寻求发展之路。”

　　房掌柜：东莞土地供应是市场关注热点，已有不少房企表示看好东莞前景并积极拿地开发，对此现象，您怎么看？

　　李玲玲：土地调控政策频出、房企的拿地门槛提高，使得本土的中小房企难以招架，或将转向三旧改造项目。而随着粤港澳大湾区成为现阶段房企战略布局的重要一环，越来越多的外来品牌房企看好并入驻东莞。这无疑会加剧东莞的拿地竞争、推升地价，未来的土地招拍挂市场将成为品牌房企的主战场。

　　房企之所以在土地市场展开激烈竞争，根本原因是看好东莞楼市的发展前景。东莞的人口吸引力指数排名全国第4，仅次于北上广深;人口密度排名全国第3，仅次于深圳、上海。

　　随着粤港澳大湾区的建设，东莞将以松山湖为核心，滨海、临深片区为驱动，全面对接深圳，与深圳的交通融城、人口融城、产业融城，将带来交通规划、人口结构、产业结构的优化，房地产升值空间广阔。