吴裕彬：全国房价预计将于2018年6月份左右见顶

　　上证综指（绿色），中国资金净流动--12个月滚动累计（蓝色），数据来源：彭博社

　　最近机构资金不跟进中国房地产的例子不胜枚举：2015年之前万达投资海外150亿美元，2016年初投资印度100亿美元；自2014年至今，安邦保险在海外累计投资了135亿美元。万达是中国最大的民营房地产集团，而以安邦保险为代表的险资是中国房地产业最重要的一个资金来源。万达和安邦保险这样的机构是中国房地产业最重要的金主，而今这些金主们都大规模的投资海外，这是房地产开发投资完成额：累计同比目前处于有史以来的最低位置的一个根本原因。

　　重要的话说两遍，自2015年4月开始的这一轮楼市暴涨，是中国房地产有史以来增速最猛的一轮暴涨，然而与以往情况不同是，这一次机构资金呈流出房地产业的姿态，同时全国的层面来讲，资金正以改开以来最快的速度净流出中国。大户离场了，谁在接盘？让我们来看下面的数据图：

　　居民户金融机构新增中长期人民币贷款（12个月滚动累计）/金融机构新增中长期人民币贷款（12个月滚动累计），房地产开发投资完成额：累计同比（红色，右轴），数据来源：WIND资讯

　　注意，居民户金融机构新增中长期人民币贷款的主体是房贷。

　　如上图所示，在有居民户金融机构新增中长期人民币贷款数据以来（2009年12月以来），这一轮房价暴涨之前，金融机构新增中长期贷款（12个月滚动累计）中居民户新增中长期贷款的占比就和房地产开发投资完成额：累计同比在中长期趋势上呈高度一致性，也就是说机构资金和大妈（居民户）在房地产上加杠杆的节奏是高度一致的。但这一轮房价暴涨的情形却非常的蹊跷，金融机构新增中长期贷款中居民户新增中长期贷款的占比以历史上前所未有的速度向上拉升，而房地产开发投资完成额：累计同比却滞留历史底部，几乎岿然不动，这二者之间出现了罕见的显著背离。

　　机构资金在撤离房地产，降低其相关杠杆，中国大妈（居民户）在竭尽全力的接盘，把相关杠杆加到了历史最高，和接近爆发债务危机的水平。这就是这一轮房地产去库存的金融经济学本质。

　　由此可见，政府在房地产加速赶顶的时刻突然地毯式铺开限购限贷，实在是逼不得已才出手。因为中国大妈的住房抵押贷款杠杆已经太高了，需要防止杠杆过高而暴力断裂。

　　今年4月份，金融机构新增中长期贷款中77%左右是房贷--这个占比接近前期峰值81%，今年5月份，一线城市房价同比增速为26.36%--历史峰值。中国房地产这一轮前所未有的暴涨是中国大妈以前所未有的杠杆接盘的结果。可怕的是，今年7月份，金融机构新增中长期贷款中几乎全部是房贷。中国大妈（居民户）为了房地产加杠杆已经是加到海角天边了。在这个时候政府突然地毯式铺开限购限贷，让我们权且认为这是在保护中国大妈（居民户）压在房地产里的资金安全吧。

　　三．限贷限购的真相---去库存要在全国范围内完美收官

　　在这一轮暴涨之前的房地产牛市，主要的资金动力是机构资金和政府主导的投资资金，而如今机构资金在极力降低中国房地产业的相关杠杆，并把资金转移海外，政府在利用债务置换也在降杠杆，与此同时中国大妈（居民户）在拼命的增加中国房地产业的相关杠杆。

　　如果政府袖手旁观的话，明年下半年（预测时间误差以月为单位），中国的房地产会在杠杆用尽之后见顶，随后其下行调整可能会非常猛烈。

　　那么我之前的预测需不需要调整呢？我之前的预测是：

　　政府的限贷限购会不会影响我这个预测呢？答案是会的。因为限贷限购会显著降低一二线城市符合条件购房者的数量，和降低这些地区居民户新增中长期人民币贷款（主要是房贷）的增速，因此政府希望的是一二线城市的房地产价格出现高位盘整的态势，然后通过限贷限购把资金赶向三四线城市的楼市。这样一来，房地产去库存就可以在全国范围内完美收官，至此，政府和机构资金可以最大限度的降低房地产业相关的杠杆，而中国大妈（居民户）的房地产业相关的杠杆将会加到历史最高，甚至是世界主要经济大国里的最高水平。

　　四．限贷限购下的上海深圳北京楼市见顶预测

　　因此深圳上海两地房价赶顶的速度会减慢，也许会出现高位盘整。大家看下面的数据图：

　　深圳本外币存款余额12个月滚动求和（蓝色，左轴），深圳：新建住宅价格指数（红色，右轴），数据来源：WIND资讯

　　如上图所示，自2005年7月以来，深圳本外币存款余额12个月滚动求和数据就和深圳：新建住宅价格指数极度正相关，相关系数为0.94。自2014年12月开始，深圳本外币存款余额12个月滚动求和数据进入超指数级增长，用对数周期性幂律模型（LPPL模型）可以预测到深圳本外币存款余额12个月滚动求和数据同比增速应该在今年12月左右坍塌（预测时间误差以月为单位），滞后6个月，深圳：新建住宅价格指数应该见顶，可能会出现剧烈的下行震荡。考虑到政府限贷限购等楼市救命政策，我将预测修正为深圳楼价将于明年下半年左右见顶（预测时间误差以月为单位）。由于深圳上海两地房价高度正相关，上海的房价本身也应该会在明年下半年左右见顶（预测时间误差以月为单位）。深圳上海见顶之后，滞后6个月，全国的房价将见顶。具体而言，全国的房价会在2018年上半年左右见顶（预测时间误差以月为单位）。