合富辉煌研究部经理李兴旺：2010楼市挑战与机遇并存

合富辉煌研究部经理李兴旺

春节上班第一天，很多朋友，包括开发商朋友，包括代理商朋友，问到一个春节楼市情况。他们都想从春节期间的楼市情况看今年整个的发展情况，他们对东莞楼市还是有一些担忧。光从数据来看不能说明什么问题，从初八到现在的交易情况，如果跟去年相比，还是整体维持平衡的状态，但是这个数据是有一定滞后性的。

还有一个我感触比较深的，今年春节返乡的现象，我感觉到比去年要重一点，而且返乡回莞工作的人，刚才车总也讲了，比往年有所减少，往年初八、初九都开工了，今年很多企业主都说说不定，可能要到元宵之后。我是江西的，这两年感触比较深的，广东的经济转型使得一些低端的高耗能加工企业逐渐往江西迁移，这也带走了一定的房地产消费能力，这也是春节楼市产生这种现象的原因。

这两天我去市场看了一下，总体来讲，从促销优惠来看，今年大部分楼盘没有对春节做出特别的优惠，这反映了开发商在09年的资金相当充裕。还有一个方面，09年经过大幅回暖之后，短期内在市场上还是出现了供应短缺。现在在市场上转一下，很多楼盘已经没有货卖了。

我从售楼人员那里了解到一些信息，这几天来看房的客户都比较实，他还是有一定的需求，目前的刚性需求还是存在的，这让我想到，接下来房贷政策紧缩的话，将会在一定程度上影响这部分刚性需求入市。

谈到对2010年的楼市走势，我们这边总体上是谨慎乐观，具体到东莞的楼市走势来看，还是一个字，“稳”，以稳为主。首先是一个政策方向，中国房地产始终是一个政策的市场，从去年四季度以来的一个政策方向，经济为稳，这意味着在2010年，它所有的经济工作、各项工作，都会以“稳”字为主。也经常提到政策的持续性、稳定性和针对性，维护一个政策效果，从中央高层可以看到，2010年总体趋势还是处于适度宽松的。

回到东莞本土房地产行业发展状况来看，前面很多老总都谈到，确实东莞的房地产发展还是比较健康、稳定的，从楼价来看，最近两三年，东莞整体价格上涨幅度基本上是维持在每年上涨500块钱一平方米以内的，上涨幅度基本上是10%以内。从土地价格上也可以看到，近两三年，东莞市区商住楼面地价基本是在3000元上下，如果回到商品房来看，是6000元每平米，还是比较健康的。

还有一个，大家也是比较有共识的，今年上半年，整体是处于供应短缺的现象，特别是在4月份之前，基本上市场上在售货量比较少，从市场了解到，在5月份开始，可能是在5月份左右会有一个供应的高峰。但是未来的政策还是充满变数，市场存在着一定的挑战性，同时机遇也存在。