金信联行营销总监林清平：消费型客户比较适合出手

    今年楼市价格可能会处于稳定。稳定对二手市场来说是非常好的一个基础，房地产市场走得太快，或者价格有往下降趋势的时候，对于二手来说，是非常难过的事情。为什么呢？因为二手市场做的是两个方面的市场，一个是业主的市场，一个是消费者的市场。在价格往上走得太快的时候，会很容易产生一个，就是业主对市场的期望太高。期望太高，慢慢地，他们就会产生惜卖的心理。像08年这种情况，08年，包括媒体，包括一线城市展现出来的，就是楼价在下降，也会对客户产生一个引导，价格会往下降，会产生观望态势。2010年，价格稳定的情况下，对于二手来说，也是一个相对比较乐观的态势。2010年，在面对2009年一系列政策调控的情况下，会产生什么样的市场走向，我觉得有一个细分的必要。

    第一，我们的营业税由原来的两年调整到五年这一块，会对二手市场中间的一些产品产生一些分化影响。首先，低端市场，2010年低端市场相对会比较热闹，因为低端市场，二手市场的低端，首先一个是一些区域比较偏僻，这些是不在政策调控范围之内的。在这种情况下，低端市场会避过政策的调控。

    第二，现在的市场是消费市场为主的情况，低端市场是最获得首次置业亲睐的产品，包括从09年下半年开始一直持续到现在，现在总价在60万左右的低端产品，在市场上是供不应求的。包括很多初次来东莞创业或者在这边工作的首次置业者，他首先会考虑买相对总价比较便宜的产品进行过渡。在用了三到五年之后可能会考虑换房，2010年来说，低端的产品首先会受到市场的亲睐，首次置业的客户也会首先考虑到选择这种房子。

    另外一个就是换房的客户，这个会受到去年下半年政策的影响，相对来说会比较明显，从今年1月份开始，当然1月份还受到一个影响，毕竟已经接近年关，在成交量上是会往下走，但是这个政策下来之后，在12月份，冲着这个政策的末班车，1月份的需求相对会减弱。

    另外就是高端豪宅。高端豪宅受到这种政策的调控是比较明显，营业税是交全额的，这种在费用上是会增加比较多，这种也会受到一定的影响，但是高端豪宅，东莞二手市场上的客户都表现出一个特点，在费用上面，他只要觉得他的投资在未来五年到七年有一个增幅，他对这种费用也不会很在意。豪宅在2010年也会是带动二手市场成交总价的因素，但它不是主导地位，主导的还是刚才所说的这种中低端的，以自住型的产品为主。

    过了年之后是租赁的高峰，从现在的情况来看，这两年的租赁情况都处于没有像06、07年这种季节性非常明显的态势。在这里，我们公司也会针对年后的租赁市场推出一系列延伸服务，像代收租金、代缴水电费等等服务，还有在首次置业这部分，如果是符合东莞的入户条件，我们会免费帮他办理相关的手续。

    2010年，预计在这种平稳的价格下面，消费型的客户来说，如果是找到合适的房源，还是比较适合出手的。