许岩：养老地产不仅仅是养老住宅 而且逐步被接受

    父母又买好了去海南的机票,这是父母退休以后每年的必备节目。早在他们没退休的时候,我父母就在海南购置了养老公寓,冬季的时候去海南住上几个月。

　　随着中国经济的进步,人们对养老的需求和观念有了极大的变化,当基础养老服务体系逐渐完善、生活质量、生活水平逐渐提高的时候,更多的养老群体寻求的是“更好的生态环境”和“不一样的老年生活”。

　　在国外,一般是通过养老机构来完成,但在中国,机构养老产能不足。根据养老十三五规划的要求,规划共700万的养老床位需求,实际供给缺口却达到300万。巨大的市场潜力,加上传统“以房养老”、“居家养老”的养老观念,养老地产逐步被接受。

　　养老地产概念是近几年流行起来的,但是早在十几年前雏形已经显现,笔者也感受了养老地产的发展变化。雏形阶段,以海南、威海为代表海滨区域的地产项目就是打着“养老”的旗号,沿袭传统地产开发理念,只是在项目中规划出几栋房作为医院、图书室、健身房、老年活动室等部分适老性设施,后期运营管理普遍缺失,养老设施规模多数缩水,服务水平较差。在政策引导下,自2014年以来,全国先后有多家房地产企业、保险公司、央企等进军养老地产,其中,不乏万科、保利、绿城等知名房企。养老地产开发中的服务意识逐步强化,养老地产的地域范围逐步扩大,城市的市内社区配套养老中心以及郊区的养老住宅,可以说遍地开花,也出现了医疗养老结合等更加专业化、品牌化养老地产模式探索。当前养老地产的使用模式主要有三种:其一,养老房产销售。与商品房销售模式无异,只是产品增加了相应养老配套设施;其二,销售+运营,养老公寓销售结合养老服务运营;其三,出租,采用长租或短租方式,区分自理、半自理老人并提供相关养老服务。

　　但目前我国养老地产仍旧还处于早期阶段,供给端热情很高,但是需求端反应一般。市场上许多所谓的“养老地产”,还是以“养老”为名义,其实还是在做房地产,配套服务医疗都跟不上,许多养老社区虽然设计建设了不少养老服务设施,但这些服务设施的使用率不高,不符合老年人的实际需求。此外,一些租、售项目价格偏高,性价比适合的又难求。这不禁让人思考,“养老地产”怎么样才能更加符合养老需求?

　　其实,养老地产不同于一般的地产开发,而是一个全新的泛养老地产全体系的综合性服务产品,承载了老有所安、老有所足和老有所乐的养老三重境界,养老地产首先要适合老人居住和消费。与传统房地产相比,养老地产不是老年住宅,不是仅仅选在山清水秀、环境优美的地方置办一套房产就可以了,而要解决的是老年人的养老问题,是针对老年人的服务产品,在有一定的适老化设施外,更重要的是专业的居住服务。无论从规划选址、景观布局、卫生设计和配套设施等都对地产商提出更高的要求,只有在实际的规划设计中,充分地考虑老年人的实际需求,才能做出适合老年人的、为老年人所喜的真正养老社区。而且在价格定位上,还要让更多的老人能够消费得起。

　　养老地产归根结底是一种服务产品,服务才是其最重要的环节和关键所在。笔者了解到周围老人对养老项目的共同期待:医疗便捷、价格实惠、不打破自己原先的生活习惯、能有自己的老年朋友圈,其中,医疗护理便捷尤其被看重。而目前多数养老项目的医疗、护理资源的短缺,即使配套注明,实际上医疗设计还是过于简单,很难满足养老一族对医疗护理的要求。除了为老年人提供保证身体健康的配套外,精神娱乐方面的配套同样非常重要。老年大学、养生会所、棋牌室等尽管目前已是标配,但这些都需要后期的精细化服务跟上。