张敬伟：根治楼市沉疴出制度化药方 多维制度红利

    楼市周期，几番沉浮，顽疾难愈。楼市乱象可以消弭，市场沉疴能够根治吗？

　　上一周举行的中央经济工作会议对此给出了根治药方——今年中央经济工作会议提出，建立“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。许多业内专家认为，目前我国的商品住房供应主体是开发企业，地方政府供应一小部分保障性住房。多主体供应代表供应主体将更加多元化，即不仅限于房地产开发企业和地方政府。

　　回顾前两年的中央经济工作会议，对楼市开出“去库存”、“房子是用来住的、不是用来炒的”等药方，看得出来，顶层设计对楼市周期的把握和对现实问题的把脉都是很准的。不过由于楼市周期的复杂性，以及涉及多方利益纠葛，解决楼市问题很难找到一劳永逸的灵丹妙药，不可能药到病除。比如政策虽然要求不同线际的城市在去库存上“因城施策”，但是市场大趋势始终是以逐利为第一目标，很难按照政策的指挥棒理性运动。

　　在这样的情况下，过去两年虽然一二线城市接力调控，而且调控措施一波严似一波，已经从传统的限价限贷，扩大到对各种衍生住房、民间贷款的节流，但这轮周期还是让一些二线城市进入了单价2万元的新阶段，一些热点三线城市也进入“万元或1.5万元”时代。

　　去年中央经济工作会议为楼市开出进一步的药方，是要解决楼市是住不是炒的问题。一句话，触及中国楼市周期性沉疴的核心，可以说是找到了病根，不过如何用药疗治，还需要时间和耐心。

　　在进行严格调控的同时，租售同权的试点也开始在一些城市启动，而这正是今年中央经济工作会议解决楼市沉疴的出发点。“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”，这不是单方，而是制度性的复方药，对于拔除楼市乱象、实现“住而不炒”等方面，应该收到良好效果，原因有二：

　　一方面，中国楼市到了从乱到治的拐点。数据显示，中国拥房率高企，超过84%。另据今年年初汇丰银行对全球9个国家约9000名“千禧一代”进行调查的结果显示，中国“千禧一代”有房比例最高，达70%。虽然拥房在不同线际的城市存在不平衡，但是如此高的拥房率，特别是年轻人七成的拥房率，意味着房地产市场在一段时间内基本饱和。如果出现市场过热，炒作和泡沫化的成分更高。

　　在这样的情势下，购的动力未来或有不足——无论是刚需还是改善住房群体，可以说能买房的大都买了。而那么剩下的两到三成无房户，他们是真正的刚需群体，也是有着强烈安居愿景的人群。

　　满足这部分群体的拥房需求和安居愿景，是对“住而不炒”最现实的民生关切。以购为主的房地产市场，很难满足他们的愿望。保障房建设若出现挂一漏万，也可能导致这部分群体错过居者有其屋。因此，租购并举——用相对低廉的租房价格，实现其孜孜以求的安居梦，正是高效的政策药方。

　　另一方面，“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”，释放出了多维的制度红利。

　　这里的“租”，和一般市场意义上的“租”是不同的。一般的市场租房，全靠市场调节，承租者只是用租金短期获得住所而已。所租房子没有政策意义上的权利，和所购商品房蕴含的高附加值不可同日而语。租房到期，房子收回，承租者又变成了无房可住者。“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”，其中的“租购并举”，强调的是租与购隐含的同权待遇——即租的房子可以通过机制性或契约方式，实现和购房一样的安居及其他权利待遇。说白了，这样的租房形式上是拎包即住，内涵上则是住者可以和当地购房户一样享有入学、就业以及其他同城待遇。

　　那么，谁来提供租房房源呢？就是“多主体供应、多渠道保障”。也就是说，地方政府、开发商都承担“供应”和“保障”义务，这就是“多主体”和“多渠道”的要义所在。几个一线城市的试点经验表明，只要给予租购的土地供应，理顺相应的利益关系，租房市场是可以根治房地产市场沉疴顽疾的。