专家解读：物业税通向“实转”存在三大难关

技术之难

在一些业内资深专家眼中，开征物业税需具备三大技术基础：翔实的不动产登记资料；房地产价值批量评估；政府的税收征管能力。

经常赴各“空转”试点地区考察、调研的曲卫东认为，目前各“空转”城市在上述方面“一直没有太好的突破”。

他告诉《财经国家周刊》记者，开征物业税的前提是需要所有房地产的基础信息，如区位、周边建筑物、面积、户型结构和交通环境以及财产登记人等。这些都关系到对房地产的计税价格评估。“但这是一个庞大的数据库，至少涉及土地、规划和房产等几个部门，然后还要通过计算机辅助的批量评估方法，进行批量计税。”

目前国内许多城市的不动产登记制度显然无法满足上述需求。“部门之间都是信息孤岛，由于各自的利益不愿意共享信息。”曲卫东说，仅凭税务部门“单打独斗”，自然难以“空转实”。

国务院发展研究中心研究员倪红日也告诉《财经国家周刊》记者，她所接触到的一些“空转”城市，在一开始就遇到了这样的问题，“比如要征税的一处经营性房产出现了经营权变更，工商部门却不能及时反馈。”

倪红日在美国波士顿时曾看到这样的经验：在波士顿，由政府的一个专门机构负责开发城市“地理信息系统”，对城市中所有房地产的信息进行立体化登记，让信息在所有执法部门中共享，并可以通过系统对管理目标定位。

《财经国家周刊》记者了解到，目前类似的地理信息系统在国内城市也已经出现，尤其以杭州市地税部门开发的“房屋交易计税基准价评估数据库”为代表。

此外，房地产批量评估技术与政府的税收征管能力，是开征物业税另外两大关系密切的技术基础。这是10个“空转”省区市近年来模拟操练最多的动作，而显露出的问题却也最为明显。