欧阳捷：2018年楼市没大起大落 房价不会大涨大跌

　　如果投资基本稳定，政策就更加从容，调控就更不会放开，房价就更不会大涨。

　　尽管业内质疑房价数据的真实性，但国家统计局坚持不懈地发布房价环比下降数据，加上各地城市的限价，市场终究开始慢慢回心转意了。

　　今年楼市不会比去年更好已经成为市场共识。

　　住宅用地价格高涨推升房价上涨，势必导致需求萎缩；房地产税三年见分晓，也让投资者踌躇不前。

　　按揭贷款负增长、定金及预收款增速持续下降，也在印证居民部门正在去杠杆；钱少且贵也导致购房者减少，都预示着销售规模的增长已经难以显现。

　　2018年，人口净流入城市将全面推广租赁住宅并挤占可售型住宅市场，住宅销售增速将继续下降并将持续下降。

　　住宅市场“蛋糕一年比一年小”几乎就是无可挽回的，哪怕政策再次刺激也改变不了这一趋势。

　　大势明了，调控何以贯之？

　　“房住不炒”已经写进十九大报告，保持房地产政策的连续性和稳定性也被中央经济工作会议反复强调，这意味着未来5年调控都不会退出，调控目标就是“房地产市场的平稳、健康、发展”，住房市场将在平稳中前行。

　　市场已变，政策也需微调。

　　2018年，将是楼市“大稳小乱”的一年。“大稳”是市场缓慢下行、不起不伏。过去的楼市周期论将不再成立，未来将以五年为新周期，与新一届政府任期同步。

　　楼市既不会大起、更不会大落，房价没有暴涨、也不会有大跌。2017年的调控证明了这一点，未来还将证明。

　　楼市、地市已经开始降温，今后一段时期，还会继续降温，这有助于防止风险形成共振，后市也不存在再次冲高的可能。

　　2015年初，我们在一次论坛上提出“未来没有2013年”，但是我们错了，低估了政策刺激的强大。

　　同时我们还说：“刺激之下，白银时代将会提前结束”。现在，我们再说“未来没有2017年”，或许真的就会成真。

　　楼市调控不会再放开，一二线城市还会继续严控。“控房价、抑泡沫、防风险”仍是重中之重，但政策之变将出现新动向：

　　从政策逻辑上来看，楼市政策以稳为主，稳房价、稳市场、稳预期、稳投资，凡是有利于“四稳”的微调政策都将被默许，凡是不利于“四稳”的调控放松都会被叫停。

　　从调控手法上来看，因城施策转向差别化调控，一城一策转向一城多策，全面限购限贷转向“满足刚需、支持改善”、吸引人才，经适用房、限价住房转向租赁住房、共有产权住房，未来地方调控或将出现小步调整、差别定向的软约束，市场将“乱象丛生”。

　　调控将呈现内容更细化、策略更分化、方式更多样化的新格局，和以地方政府为主责、不搞一刀切的调控模式，这就为“小乱”增添了可能。

　　从限购、限贷、限价、限售来看，差别化调控已在路上。