欧阳捷：2018年楼市没大起大落 房价不会大涨大跌

　　限购调整实已为之，也将续之。

　　在全球高端制造、高新科技产业竞争面前，只有创造良好生态环境、营造产业链协同基础和人才储备，才能在都市圈竞争中脱颖而出，筑巢引凤就成为都市圈核心城市的必然选择。

　　同时，人才主力是年轻人，抓住年轻人，既有利于产业腾笼换鸟，也有利于消费升级换代，更有利于提升城市能级和活力，实为一石三鸟。

　　在此背景下，以人才的名义调整限购，既是为土地财政制造需求，也是为城市发展注入动力，更是为都市圈之争谋篇布局。

　　人口流动的背后是资本的流动，人来了，钱也跟着来了，就需要更多的地。

　　力图引领都市圈发展的核心城市还将谋求增设、扩大新城新区，形成人、地、钱的良性循环，若非如此，土地供应难以满足人口增长，供求失衡的矛盾仍长期存在。

　　在鼓励城市竞争发展与调整住房限购之间，调控的天平也只能倾向前者，毕竟一切矛盾总是要在发展中来解决，这正是中国治理的智慧所在。

　　未来，全城限购也将倾向分区限购，导人流、去库存的板块放松限购，抑泡沫、补库存的板块继续严控限购。

　　不过，如果有更多省会城市放松限购，则会重挫县城去库存。

　　值得警惕的是，供应不足的城市如放松限购，即便是以吸引人才的名义，也可能导致供求失衡加剧，进而推升房价上涨压力，反而可能因此而被问责。

　　限贷放松不必幻想，或看三年。

　　2015年救市之时，我们曾说：“限购不重要，限贷才是核武器”，那时限购的放松并未产生明显作用，直至取消限贷。

　　2015年8月，我们提出“一线领涨、二线普涨、三四线城市房价止跌企稳，少数城市仍有下跌”。

　　这是基于2015年前7个月M2增量已达前三年的均值，8月之后的5个月时间预计M2增量将达4万亿，必将流入楼市、导致房价上涨，结果M2增量恰是3.9万亿，之后的情景是众所周知的了。

　　可见金融对于房地产的影响要远远大于行政干预。

　　如今，资产泡沫已构成风险，限制资金过度流向房地产已成定局，加之货币收紧已是全球共识， 市场流动性已在央行的精准收放之中处于紧平衡状态，资管新规更让银行资金捉襟见肘，也拆掉了一条又一条通向房地产的资金之桥。

　　定向限额加息将使房地产资金难以增长。

　　我们预计，今年按揭贷款增速将保持在零增长区间（正负3%以内），定金及预收款增速也将回落至个位数。

　　钱少且贵有助于帮助房地产市场降温，市场将平稳下行，符合防风险的政策逻辑。

　　因此，放松限贷更无可能。

　　不止今年，未来三年，资金紧平衡的局势不会改变是大概率事件，限贷也成为政策稳定性、连续性的压舱之石。

　　限价调整近在眼前，但别奢望。

　　政策中最见速效、最受诟病的当属限价令。

　　限价令固然起到了迅速冻结快速上涨房价的作用，但在限价过猛的城市普遍出现“远郊盘比近郊盘贵、毛坯房比精装房贵、二手房比一手房贵”的现象。

　　不仅如此，房价倒挂导致关系买房、富人受益、刚需无缘，显然违背了“房住不炒”的定位。

　　“房价环比不上涨”也导致一些高价地出现亏损、延迟上市，并未实现补充供应的目的，供求失衡矛盾仍未缓解，供求关系的紧平衡继续成为大城市的新常态。

　　一二线城市会放弃控房价吗？

　　十九大报告言犹在耳、中央经济工作会议通稿白纸黑字，抑泡沫、防风险仍是2018年工作的三大战役之首，放弃控房价，就意味着放任房价自由上涨，就意味着放任资产泡沫无限膨胀，显然这是不现实的。

　　但是，在房价钢筋水泥铝型材原材料价格、资金人工成本都在上涨，地价不降的背景下，房价环比继续维持在2016年的水平上，难以服众。

　　对于房价倒挂现象，或将出现调整式、渐进式放松。

　　比如，高价地难入市的项目，可能会适度上调限价，但不要指望大幅上涨，能够贴着成本出货已是万幸。

　　比如，房价倒挂幅度过大的项目，可能会采取适度调整限价、缩小价差的策略微幅调整。

　　2018年，将不会公开调整“环比不上涨”的要求，但会上严下松、严控幅度，比如房价涨幅不超过CPI。

　　有无可能放开高端住宅房价统计，让买高价房的富裕人群以高房价之名多贡献地价、多缴纳税费，让地方政府多财政余力、多关注民生呢？

　　肥水不流外人田，让富裕人群的钱留在国内，顺理成章地均贫富，名正言顺地实现住房高端有市场、低端有保障，岂非皆大欢喜？

　　假以时日，或可预期。

　　限售加码或将增加，成为替代。

　　限售本为限制快进快出、短炒投机，但在房价受限的城市，其实政策价值已打折扣。

　　有些城市自网签之日限售两年，换句话说，两年之后交房即可转手，限售并未起到太大作用。

　　有人会说，限售令限制了炒房客短炒转手，其实，很多开发商都允许客户更名，换句话说，买房只要没有网签、交付，都可以通过更名规避限售。

　　也有人会说，开发商要回笼资金，就必须网签才能获得贷款，但炒房客如果想在短期转手，未必愿意通过贷款炒房，如用全款则并不影响开发商回笼资金。

　　其实，最根本的是，限价令已经让房价暴涨失去可能，而限价的城市即使不限售，炒房客也已经远离。

　　或许，即便限购、限贷、限售全部放开，只要限价一点不松，市场就不可能反弹。

　　尽管如此，限售依然具有心理上的威慑作用，也许，当限售两年到期之时，政府或再延长两年，也未可知。

　　用限售令替换局部调整的限购令、限价令，也许会成为某些地方政府暗度陈仓之策。

　　可以肯定的是，目前市场已经出现明显的下行信号，正如我们过去所说：调控加码已经接近尾声，未来基本不存在继续加码的可能，放松的惯性思维依然在轮回。

　　因城施策仍是准则，一城多策的责任下放城市政府，一定会出现乱象，只是在“控房价、抑泡沫、防风险”的总方针下，即使出现一些“小乱”，也无碍大局。