李宇嘉：房产市场不会重演“调控松紧周期”的钟摆式循环

可见，好心办了坏事，限价下的楼市异化为“富豪游戏场”，刚需反倒被排挤出去了。于是，打破楼市“歧视链”，打破茶水费、号子费和走后门制造的腐败空间，给刚需购房机会，就得由政府主持摇号。清明节假期的4月4日，杭州发布摇号细则，凡购房意向客户登记数超过房源数的项目，开发商均应联系公证机构，采取公证摇号方式，按序售房。同时，摇号要对“无房家庭”（不含未婚、短期离异和短期卖房者）给予倾斜，提供一定比例的房源。

也就是说，开发商先要公示房源并接受购房意向登记，制定摇号方案。然后，与房管部门会商，公证摇号销售方案敲定后，才能申请预售证。可见，公正摇号已成为商品住房销售的必经程序了。不久前，武汉和长沙的“摇号售房”方案中，也明确提出，刚需“优先选房”，武汉甚至规定，40%的房源配置给刚需。笔者认为，“房住不炒”的顶层设计框架下，政府限价，不就是为了刚需能“上车”吗？因此，刚需“优先选房”是摇号政策的第一原则。

开发商提高门槛是“隐形摇号”，政府接过来能解决问题吗？估计很难。天上掉下馅饼，有钱没钱的都想要。巨大的利益刺激下，按下葫芦浮起瓢，违规层出不穷。摇号极具观赏性的传播效应，刺激需求和房价上涨预期。疯抢限价新房，意味着大家预期，以后新房价格至少会涨到二手房现在的价格，从而填平洼地。政府该怎么做呢？要么，干脆让新房价格看齐同区域二手房价，并通过大规模供地、租售同权、以轨交拓展外围等供给侧改革增加供应、分流需求。要么，政府将限价和摇号坚持到底，让市场逐步形成这样的预期：现在一二手房价“倒挂”没关系，政府主导的新房定价会成为“市场标价”，整个市场的价格会向这个价格靠拢；政府主导的摇号支持刚需，将分流市场需求。由此，限价和摇号，将打破大家对于“调控-松绑”轮回的预期。问题是，二线城市整体供地弹性并不高，近年来打造新产业集聚地风生水起，“抢人大战”愈演愈烈，需求却不断高涨；更重要的是，地方政府松绑政策也是蠢蠢欲动，小动作不断，由此强化了市场“调控-松绑”将轮回的预期，即限价是暂时的，摇号是不得已的。

那么，楼市是否会在原有的周期性“钟摆回轮”框架内迎来又一轮反弹呢？

笔者认为，2016年10月启动的新一轮调控，到目前已持续一年半，很多城市还在加码调控。同时，楼市抑制杠杆和资金流入已上升为守住系统性风险底线的高度。这都决定了历史不会简单地重演。

今年一季度，在银行新增贷款中，居民中长期贷款占26%，比2017年的39%和2016年的45%明显下降。这种情况下，楼市仍出现反弹迹象，显然表明症结并不在库存下降和供求紧张上，而很大程度是“去库存”政策效应滞后、金融条件仍宽松、地方楼市依赖、市场预期顽固等因素所致。

近3年的“去库存”叠加“降准降息”，带动需求膨胀和库存走低。目前，尽管“去库存”已入尾声，但近几年“稳增长”和基建扩张形成楼市“强依赖”，非热点城市政策并未同等力度收紧，典型的代表就是“限售”而非“限购”成为主导政策。

另外，基于地方和国企债务负担考虑，需要以低利率来降低转型阵痛，2014年中开启的“降准降息”通道尽管已在2015年底关闭，但基准利率一直保持在历史低位。同时，按揭政策自2016年底已收紧，并通过额度和占比“双控”抑制居民杠杆率，但居民借道消费贷款变相“加杠杆”的势头却开始转热。

2017年，消费贷暴增3倍，居民杠杆率从2016年的50%升至60%；2017年，开发商融资全面关闸，开发贷接近零增长，但自筹资金却“由负转正”，显示表外资金暗中接济。

另一方面，抢房和“摇号售房”背后是一二手房“倒挂”，大家预期倒挂部分将因未来房价上涨而抹平，由此导致房价上涨预期依然强烈。

不过，形势正在发生根本变化——以供求和库存、政府依赖和市场预期为代表的上述旧逻辑框架，已无法成为楼市走向的判断标准。

首先，党的十九大明确提出了调控政策“双支柱”（货币政策+宏观审慎）的新监管框架，也就是紧缩货币供应的时代已来临。近一个多月，全国两会及博鳌（楼盘）亚洲论坛管理层讲话更强化了这一点。

2017年，“去杠杆”重点是紧缩资金在金融体系中“空转”，楼市融资并未受太大影响，这是“准房贷”的消费贷泛滥、银行表外资金违规接济开发商的原因。