金科千亿棋盘：重仓大湾区，锁定华南十城创新高

20岁金科再出发，他们正努力拼一张未来入场门票。

　　4月16日，金科2017年年报出炉，交出了史上最好一张成绩单：2017年，金科实现销售金额约658亿元，同比增长约93%。其中，地产板块的表现突出，实现签约销售金额约630亿元，同比增长约97%。

　　几乎翻倍的销售成绩，透露的是金科对于规模的渴望。站在658亿元规模新起点，金科提出了更大跨度的闯关目标—2018年，他们将千亿目标提上日程。

　　在这条规模化跑道上，金科正在加速前行。同一天，金科披露的2018年一季度销售数据显示，今年前3月，其销售金额、面积均实现同比翻倍，其中销售金额约241亿元，同比增长约142%，地产板块实现签约销售金额约236亿元，同比增长约148%。

　　金科期望能在楼市大周期中胜出，谋定而后动。去年的誓师大会上，他们已将2020年2000亿元目标写入上市公司的发展纲要，并决定从地产开发商转向多元的“美好生活服务商”。目前，金科所有的生意经和行动计划，都天然围着这个核心任务起舞。

　　但这条通往千亿元乃至更远目标的路上，挤满了同行人，已有超过50家房企都向市场喊话要冲刺千亿，这是竞争最为胶着的中型房企序列，同样也是后备千亿元军团的主力军。金科又准备如何顺利突围？

　　时代周报记者日前采访金科联席总裁方明富、金科高级副总裁何立为等管理层，谈新时期历史节点上，金科如何为千亿目标排兵布阵，如何对城市、服务、产品进行思变。

　　600亿土地抢收计划

　　房企间马太效应仍在加剧，大象明显比猴子跑得快。

　　2017年，销售金额从150亿元到5500亿元，是地产百强到首强的差距，高下立现。中国千亿房企军团在2017年末达到17家之多，TOP10房企的门槛达1500亿元。

　　金科管理层很清楚这场地产马拉松的游戏规则—有规模才有话语权，有规模才有江湖地位。绝大多数无法稳固增长惯性的房企，会被清出市场。

　　土储竞赛是关键一步。2017年年报数据显示，金科在全国范围的土地市场都动作频频，共掷出460亿元拿下了79宗土地，计容面积约1245万平方米，其中新进了杭州（楼盘）、南京（楼盘）、南昌（楼盘）、福州（楼盘）、石家庄（楼盘）等15个核心城市。截至去年年底，金科累计进驻全国22个省(市)，手中可售面积约为3300万平方米。

　　按照计划，今年金科还将拿出600亿元买地。前3个月，他们在苏州（楼盘）、重庆（楼盘）、南昌、成都、北京（楼盘）、遵义（楼盘）、天津（楼盘）等地已有屡屡斩获。

　　金科要赶在行业“关小窗，开大门”过程中找好合适位置，城市“抱团”发展的潮流改变了他们的投资路线。

　　“十三五”发展蓝图中，全国范围内将建设包括京津冀、长三角、珠三角世界级城市群，山东半岛、海峡西岸城市群，以及东北地区、中原地区、长江中游、成渝地区、关中平原城市群等在内的19个城市群，他们正在重构中国经济“新版图”。

　　“调控机制下，一二线城市到三四线城市的传导效应像波浪一样，向价格和规模同步发生。”方明富对时代周报记者说，“市场逻辑没有变，但城市逻辑变了。以都市圈为单元的城市群正在分化，不能再单单按一二三四线城市划分。”

跳出单一城市

布局都市圈抢占城镇化红利

3月北京钓鱼台“华北战略发布会”，4月“金科华南区域战略发布会暨金科产品线品牌首发盛典”，连续两场战略宣讲，表明了金科谋篇2000亿的信心与具体思路。

过去五年来，我国城镇化率从52.6%提高到58.5%，8000多万农业转移人口成为城镇居民，核心城市的虹吸效应不断放大。与此同时，城市之间的交通路网不断改善，单一城市的概念被弱化，都市圈正成为城市化的新引擎。

对于瞄向千亿的金科而言，显然早就发现了这一城市机会。

发布会上，金科股份联席总裁方明富表示，目前金科的发展战略为“三圈一带”，即紧紧抓住京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈、长江经济带的发展优势，2018年则加大华南地区投资开发力度，重点拓展广州、深圳、福州、佛山、肇庆、惠州、东莞、中山、珠海、江门等10个城市。

不仅如此，在金科的谋划中，还率先提到了“布局大湾区”的动作。目前，国际一流湾区如纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区等，已成为带动世界经济发展的重要增长极，刚刚举行的博鳌亚洲论坛“粤港澳大湾区”分论坛上，相关负责人则表明粤港澳大湾区的规划很快就要出台。

单个城市的产值上限很低，但以都市圈为立足点时，其发挥空间将被无限放大，从金科在成渝两地的联动就能发现这一点。千亿棋盘上，相比于大多数房企，金科的布局思路已经占尽先机。

　　在华北区域，金科高级副总裁兼金科华北区域（产业集团）董事长兼总经理何立为告诉时代周报记者，接下来三年里，金科华北队伍要完成区域重点城市的布局，并择优潜入潜力大的三四线城市，新增投资项目不低于30个，包括新增10个产业园区。截至目前，金科已进入北京、天津、石家庄、太原（楼盘）、沈阳、大连（楼盘）、张家口（楼盘）、唐山（楼盘）等重点城市。三年后，达到500亿元销售规模，跻身华北区域房企前十，这是何立为接下的军令状。

金科“三圈一带”发展战略

　　狼性文化与产品思变

　　金科为战略大扩张正铆足了劲，迫切需要重塑“血性”和“狼性”。

　　时代周报记者从金科内部了解到，金科希望在内外竞争，新老竞争之下建立内部狼性文化，其中金科版双赢造富计划已经出炉，试图用更精准科学的激励制度来激活一线，培养具有狼性的员工。

　　狼性文化正被融入金科血液。在去年跨越式发展的誓师会上，金科喊出口号，要走“一快二低三高”的经营发展模式，所谓“一快”，就是快周转；“二低”是低成本、低负债；“三高”是高质量、高效率、高增长。

　　2017年年报数据，已从多层面清晰还原了金科路径：各业务板块全年实现销售金额约658亿元，销售同比增长约93%，突破历史最高水平，其中地产板块实现签约销售金额约630亿元和签约销售面积约843万平方米，分别同比增长约97%和69%；去化率和存货管理提升明显，去年全年新开工面积约1096万平方米，结算面积约546万平方米，分别同比增长约93%和10%；销售质量大幅提升，单盘平均销售增长55%，单盘销量10亿元以上明星楼盘 21个，其中重庆天元道单盘突破42亿元居重庆第一。

　　财务红线背后的一系列关键指标，严格把关金科的拿地节奏和融资手段，并对账面现金、销售回款提出高要求。2017年年报数据显示，去年，金科销售回款约550亿元,同比增长66.94%。期末货币资金余额186亿元，金融机构整体授信金额约1560亿元，扣除预收账款后资产负债率仅58.56%，财务状况健康稳健。

　　此外，去年公司共有80个项目实施了跟投机制，其中合并报表范围内跟投项目56个，涉及总跟投资金2.92亿元。截至去年底，其所有项目未进行收益分配及出现退出情形。

　　房企强烈的求变意愿正在不断渗透，金科也在争取成为转型时代的模范生—一方面继续做大做强住宅地产，另一方面实现地产及相关多元化，结合大健康、科技、教育、文旅等产业，进行多主题复合式深耕开发，从地产商向“美好生活服务商”转型升级。

　　在方明富看来，围绕用户本体，延伸出企业定位、服务队位、市场站位三个核心路径，以此来实现用户需求才是金科构建“美好生活”的核心做法。

　　他们选择将“东方人居”作为住宅拳头产品，与同行走出差异化路线。

　　“金科对于东方建筑美学的执着由来已久，” 金科营销中心总经理李衍明告诉时代周报记者，早在2003年，金科就在重庆开发了具有典型中国风格的中华坊。之后，从无锡（楼盘）的东方王榭到长沙（楼盘）的东方大院，金科在东方人居上的探索从来就没有停止，将其从项目战略升级为产品战略，并推出琼华、博翠到集美这三大产品线。这当中，金科落地华南的首个项目就是博翠系产品。

　　何立为介绍说，在更广阔的国内市场，金科还将围绕大健康、文化旅游、智慧科技三大方向，聚焦“健康科技城”“健康文旅城”两条核心产品线，形成可复制的产业运营模式。

3大产品线首发

世界正东方背后的人居美学

在以《东方场景》为主题的产品战略演讲中，金科股份营销中心总经理李衍明向媒体介绍了对外亮相的3大产品线，分别为琼华系、博翠系、集美系。其中，“琼华”系代言东方的传世大宅，“博翠”系是萃选东方的人文华宅，“集美”系为品味东方的都市美宅。

无论故宫在去年展示《千里江山图》，还是迪士尼宣布制作真人版《花木兰》，背后都昭示出东方审美如今在国际上与日俱增的地位。因此，为顺应时代审美的市场需求，金科的3条产品线，均具备同样的精神内核——东方人居。

这既是集金科20年东方人居修为的大成之作，也是对中式审美的一次全面升华。

以博翠系为例，在这次发布会上，金科进驻华南的第一个项目、金科博翠天下落地佛山。通过《东方十三经》和《博翠基本法》的产品功法，金科博翠系第一次从美学体验和用户体验两个角度，为现代东方人居做出明确定义。

在西部区域，金科博翠系已陆续落地多个核心城市，如陕西西安，成都武侯区、双流、青白江，川东南的泸州等。其中，在4月举办的2018年(第十五届)中国10大超级豪宅颁奖典礼上，武侯博翠府凭借“一街、三院、九庭”的西蜀景观概念，及中式与现代全面结合的新亚洲建筑风格，荣膺2018中国10大超级豪宅——中国顶级豪宅建筑设计大奖。

金科的产品战略

至此，金科谋篇2000亿的战略野望已清晰可见，从以都市圈为起点的布局理念到丰富的土地储备，再到对东方人居的重新结构，每一步战略背后，均契合了中国城市化进程的发展与时代审美的潮流。

如此看来，金科的2000亿，并不遥远。

（房掌柜整理来时代周报、中国网地产）