吴建斌：房地产头顶上的乌云在短期内将不会消失

　　另外是人的因素，人的因素也是房地产公司里面最关键的。有些公司推行双赢机制，有些推行双享机制，这是为了获取市场上最优秀的人所设的机制，就是把市场优秀的人跟公司的各种利益紧紧连在一起。我们的诉求，就是经过发展之后，企业获得更好的收益，老板愿意把钱拿出来与我们的员工或者合伙人分享，我们很多房地产公司都在学这一套机制，这套机制目前看起来，能发挥很好的作用。

　　当前大家最关心的是资金问题，我找了2017年公布业绩的几家公司的业绩表，可以发现什么呢？碧桂园2017年业绩结算2269亿，毛利率26%，利润260亿，分析员分析说，预计2018年，碧桂园计划销售目标是7000亿。万科去年结算2429亿，净利润281亿，预计2018年目标销售7000亿。

　　这张表大家应该这么理解：

　　一个是这些地产商对未来是充满信心的。你可以看到2017年碧桂园销售5500亿，如果2018年目标是7000亿的话，增速还是很大的！万科5239亿的销售规模，到2018年他的规模也可能是7000亿。从这些公司列的目标来看，对未来是充满信心的，不管市场怎么表现，不管大家怎么看，也不管评论怎么样，这个做法，对市场未来的前景，是很看好的。

　　第二个方面，可以看到2017年这些公司的业绩都是创他们历史上的新高，但这不是新高，很快会被2018年业绩覆盖。非常简单，比如2017年碧桂园的销售是5000亿，结算收入是2269亿，也就是说2017年，还有不少的销售收入会到2018或者2019年才结算，如果毛利率保持不变的情况下，利润是要翻番的。换句话说，2018年，我们所列的地产公司的盈利会翻番。

　　第三个方面，这个表只是列了十家公司，其实可以列前一百家公司，每家公司对2018年的销售都是充满期待的，不管市场发生什么变化，不管现在金融市场多么紧张，他们对市场的前景都是非常看好的。

　　土地市场呈现的主要特点：

　　第一个，向县乡一线在覆盖。原来市场覆盖大多数在一二线城市，2016年、2017年以来，已经开始覆盖三四线城市，有的公司已经覆盖乡镇。这是一个趋势，全国覆盖。为什么会出现这样的现象？因为一线在限购，市场那么多流动的资金、富裕的资金要找出路，出路找哪里？一线投资不了跑二线，二线投资不了跑三线，三线跑不了去乡镇，资金在一步步外溢。所以土地市场现在呈现三四线市场的土地大家争得火热，三四线城市以下的五六线城市也开始火热。

　　其次，城市群周边为主要战场。巴曙松教授叫三大城市群，3+6的城市群结构。分析一下房地产公司的2017年业绩，会发现主要城市的城市群，特别是华南以深圳、广州为中心的，华东上海、杭州为中心的，北京、天津作为中心的，这三个城市群带来的销售贡献在每一家公司的占比非常高。在未来还将继续以这种态势推进当中。

　　第三，房地产公司原来专注做住宅房地产，现在实际上产城融合。比如特色小镇，现在往这方面推进。从几家公司可以看到，最近都在提出一种特色小镇、产城融合的战略。恒大拿出1000亿在科技方面做项目，每家都有自己的打法，核心就是产城融合。

　　再接下来，就是与金融机构的完美结合。房地产公司都要靠金融机构，而项目的发展还是靠金融机构，没有强大的资金支持，房产公司很难发展。房地产的利润，就来自两部分，一个是销售收入，一个是融资带来收入。

　　从这种情况来看，房地产公司的高周转仍然是利器。最近网上可以看到很多公司，不但签出很多文件，希望项目上加快周转，为什么会这么做？其实很简单，因为现在的融资成本上升5-10%。这5%到10%通过什么方式，可以让融资成本既能接受又能推动产业加快发展？

　　你的施工期、销售期要短、资金回流越快，那么你在市场竞争就具有优势，如果借到一笔10%利率以上的资金，原来别人6个月就能销售，而你放5年才销售，这个最后的结果差别非常大。

　　第二个特点就是限价，采取合作开发的策略。我们现在有一块地，三五家房地产公司大家共同去做。既然不能做最大化，那么价格不要谈得太高，发挥自身优势，每个人在市场份额里面仍然可以分。

　　第三个是并购基本过去了。过去几年房地产公司高速发展，60-70%是并购获得的，很多房地产公司在各个地方，把能够并购的资源都拿了，现在越来越少，所以招拍挂是未来获得土地最核心的渠道。我认为：招拍挂，旧改以及产城融合有可能变成下一步获得土地的主要来源。

　　第二部分：对变化中的融资方式的预判

　　融资非常重要，融资成本前面已经讲过这些观点，大家可以看一看。