上次和金地上海公司营销总在谈的时候,他说我拿地,假如一年拿100亿,如果自持比例是10,一年是10个亿的资产,如果晚5年,变成了50个亿的资产,而且不能卖,资金回笼不了,对房地产是一个沉重的负担。目前国家规定只允许做长租公寓,未来房地产介入这一块以后,可能是一个资产的证券化,第二个是租金发行REITs来有效盘活这个市场资源。自持比例的增量,打通上下游资源,增加客户黏性,获取稳定的现金流,通过增值服务增加盈利。
房企介入公寓的另一个原因,它的比较优势和潜在商机:
一是转型的风险相对较小,房地产开发、前期物业服务与长租公寓市场吻合度高。这对房地产企业来说,转型风险最小。
二是它的融资能力强,房地产开发的黄金10年,房地产企业与商业银行之间形成了良好的信贷关系。
三是物业增值空间大。在一二线城市拥有自持物业。
四是房源比较广,改造装修有经验。部分房地产企业自身拥有施工队伍或者参股施工企业。
五是房源筹集渠道广。房地产企业可以收购一些存量物业,还可以将周期性滞销的商品住房用来租赁,实现去库存的目标。
六是善于客户维护,具有细分客户群体经验。
长租公寓业务与房地产销售业务可以产生联动,进行联合营销,从而促进项目的去化。通过长租公寓,开发商培养一批未来潜在的客户,今天的租房者未来有可能会购买房屋,这是一个客户潜在的转化。增值服务,长租公寓还可以帮助房企获取大量精准的客户信息,有利于打通房地产上下游的资源,为开发商赢得更多的社区在增量服务上的机会。
房企进入长租公寓的原因还有一个,就是刚才讲的比较优势和潜在的商机。
长租公寓租赁市场的好坏,我们觉得跟人口的流动性有关系,第二个是自有房屋持有的比例有关,一个地方房屋的自有持有比例越高,当然租赁的市场越小。目前北京、上海这种一线城市的自有住房比例是15%左右,同时它的人口进入也很多,尤其是在二线城市租赁市场有很好的发展空间。
三、房企进入长租公寓市场四种模式
房地产进入长租公寓的市场,分析起来大约有四个模式,一是开发运营自己持有,公寓所有者专门成立运营团队,负责租房公寓的运营,获取轻资产和资金,代表企业包括龙湖、招商蛇口等,各城市的租赁土地供给已经在加大,房企通过招拍挂拿地的租赁业务获取房源。二是原来开发的已持有的资产目前也在盘活。
三是收购+持有运营,其中优势最大的就是房地产有大量的存量房源,它获取房源的途径和速度比较快。 对于房地产来说,它的劣势就是目前的团队相对比较薄弱。资产托管,部分持有的房企选择不自己进行运营,而是找专业的长租公寓运营商进行战略合作,叫做资产托管,代表企业是保利、绿城。在运营服务方面,对房屋进行标准化装修,并进行出租,这种纯运营服务,都是专业的运营商。
代建运营,房地产来收,政府提供土地规划建造和服务,向所有者缴纳租金。目前在长租公寓里面,其实每个企业都有不同的策略,应该根据自己的情况清晰的定位,以合作方投资来创造价值。
四、房企类长租公寓运营痛点及策略
长租公寓目前的痛点,租金差这种主要的来源没有了,未来它的回报是不是往延伸方面走呢?这种延伸怎么做,我觉得这个可能是公寓行业里面都要面临的一个问题。
要数字化和体系化运营,包括我们所说的下一步的去化、房源管理、合同管理、物业管理账户等等,在公寓行业里面有这一套系统来管理,对于整个运营的成本会有较大的节约,同时对管理的品质也会增加,当你有几百套的时候你没有体系,还可以解决掉,当你上到几十万、几百万,如果没有品牌系统做支撑,会带来很多问题。
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