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陈龙兵:租购并举新时代的企业选择 进行深度探讨

来源:房掌柜采编中心  整理 东莞房掌柜  2018-04-27 10:13:32
[摘要]为探索品质公寓建造途径,以联合采购及金融创新解决交易痛点,4月19日,“数据赋能 百强优采——2018中国房地产采购大会系列之优寓供应链合作创新大会”在深圳四季酒店盛大召开。百余家房企以及品牌公寓运营商与产业链优秀供应商代表进行了深度探讨。

  上次和金地上海公司营销总在谈的时候,他说我拿地,假如一年拿100亿,如果自持比例是10,一年是10个亿的资产,如果晚5年,变成了50个亿的资产,而且不能卖,资金回笼不了,对房地产是一个沉重的负担。目前国家规定只允许做长租公寓,未来房地产介入这一块以后,可能是一个资产的证券化,第二个是租金发行REITs来有效盘活这个市场资源。自持比例的增量,打通上下游资源,增加客户黏性,获取稳定的现金流,通过增值服务增加盈利。

  房企介入公寓的另一个原因,它的比较优势和潜在商机:

  一是转型的风险相对较小,房地产开发、前期物业服务与长租公寓市场吻合度高。这对房地产企业来说,转型风险最小。

  二是它的融资能力强,房地产开发的黄金10年,房地产企业与商业银行之间形成了良好的信贷关系。

  三是物业增值空间大。在一二线城市拥有自持物业。

  四是房源比较广,改造装修有经验。部分房地产企业自身拥有施工队伍或者参股施工企业。

  五是房源筹集渠道广。房地产企业可以收购一些存量物业,还可以将周期性滞销的商品住房用来租赁,实现去库存的目标。

  六是善于客户维护,具有细分客户群体经验。

  长租公寓业务与房地产销售业务可以产生联动,进行联合营销,从而促进项目的去化。通过长租公寓,开发商培养一批未来潜在的客户,今天的租房者未来有可能会购买房屋,这是一个客户潜在的转化。增值服务,长租公寓还可以帮助房企获取大量精准的客户信息,有利于打通房地产上下游的资源,为开发商赢得更多的社区在增量服务上的机会。

  房企进入长租公寓的原因还有一个,就是刚才讲的比较优势和潜在的商机。

  长租公寓租赁市场的好坏,我们觉得跟人口的流动性有关系,第二个是自有房屋持有的比例有关,一个地方房屋的自有持有比例越高,当然租赁的市场越小。目前北京、上海这种一线城市的自有住房比例是15%左右,同时它的人口进入也很多,尤其是在二线城市租赁市场有很好的发展空间。

  三、房企进入长租公寓市场四种模式

  房地产进入长租公寓的市场,分析起来大约有四个模式,一是开发运营自己持有,公寓所有者专门成立运营团队,负责租房公寓的运营,获取轻资产和资金,代表企业包括龙湖、招商蛇口等,各城市的租赁土地供给已经在加大,房企通过招拍挂拿地的租赁业务获取房源。二是原来开发的已持有的资产目前也在盘活。

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  三是收购+持有运营,其中优势最大的就是房地产有大量的存量房源,它获取房源的途径和速度比较快。    对于房地产来说,它的劣势就是目前的团队相对比较薄弱。资产托管,部分持有的房企选择不自己进行运营,而是找专业的长租公寓运营商进行战略合作,叫做资产托管,代表企业是保利、绿城。在运营服务方面,对房屋进行标准化装修,并进行出租,这种纯运营服务,都是专业的运营商。

  代建运营,房地产来收,政府提供土地规划建造和服务,向所有者缴纳租金。目前在长租公寓里面,其实每个企业都有不同的策略,应该根据自己的情况清晰的定位,以合作方投资来创造价值。

  四、房企类长租公寓运营痛点及策略

  长租公寓目前的痛点,租金差这种主要的来源没有了,未来它的回报是不是往延伸方面走呢?这种延伸怎么做,我觉得这个可能是公寓行业里面都要面临的一个问题。

  要数字化和体系化运营,包括我们所说的下一步的去化、房源管理、合同管理、物业管理账户等等,在公寓行业里面有这一套系统来管理,对于整个运营的成本会有较大的节约,同时对管理的品质也会增加,当你有几百套的时候你没有体系,还可以解决掉,当你上到几十万、几百万,如果没有品牌系统做支撑,会带来很多问题。


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责任编辑:黄子欣

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