徐忠：房地产税为何迟迟推不出来？应通过地方试点

导读

今天下午，首个资本市场支持租购并举政策落地。证监会和住建部联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》称，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITS）。同时，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。

十九大报告提出加快建立租售并举的住房制度，REITs是房地产企业由商品房开发销售向轻资产开发经营转变的有效途径。上述《通知》的落地有利于金融体系落实中央对于房地产长效机制的建设要求，也意味着房地产长效机制向着健全的方向又迈出了一步。

每次讨论房地产长效机制，就绕不开房地产税这一话题。对于房地产税的实际效果，业界观点莫衷一是。中国金融四十人论坛（CF40）成员、央行研究局局长徐忠撰文认为，房地产税对于建立房地产长效机制至关重要，房地产税的出台会打破楼市只涨不跌的市场预期，我们应当将其放在更加突出、更加重要的位置上来看待。当前需要思考的问题是，为什么房地产税迟迟无法推出？

徐忠认为，很大程度上，是因为目前“毕其功于一役”、自上而下、依靠立法推进房地产税这一改革方式出了问题。在他看来，我国各地发展情况并不平衡，国际上也很难提供成功经验。对于房地产市场来说，位置和区域是最重要的，而这样一个市场最适合在各个地方去搞试点，应该坚持“宽税基、低税率、可负担”的原则，“自下而上”和“自上而下”相结合，通过地区竞争优化趋同去推进房地产税。

“只有通过试点，才能够在推行过程中知道当前在推进房地产税究竟有什么样的问题，什么样的措施是合适的，什么样的措施是不合适的。”徐忠表示，先“自下而上”，然后再“自上而下”，二者相结合才能成功。其他相关房地产制度也可依此思路进行探索和改革，寻找适合中国特色的房地产长效机制。

建立房地产长效机制

首先要改革“改革方式”

长期以来，有关房地产的问题一直是“仁者见仁，智者见智”，尤其对于中国房地产市场的看法，大家往往都不一样。一个重要的问题是，中国的房地产市场跟其他国家是否一样？我觉得不一样，很大程度上是因为中国有强势的政府，能够采用行政手段去调控。历史上很多国家都没有逃过房地产危机，甚至由房地产问题引发金融危机。强势政府也是一个双刃剑,好的方面是可以强力推动一些改革,或先以行政手段暂时控制住问题,再逐步建立机制解决问题;不好的方面是我们房地产的问题主要是政府对土地市场行政干预依靠土地财政形成的。我们现阶段有没有可能把房地产市场的核心问题解决，建立长效机制,这是值得深入研究的。

土地的市场化配置势在必行

讨论中国的房地产问题，首先要放在一个大的背景下，即现阶段中国经济区域分化特征比较明显。通过对比珠三角、长三角、京津冀、东北和西北地区的城市发展水平就可以看到这个问题。目前，我国的人口可以在全国范围内跨区域自由流动，城乡之间、城市之间的人口流动正在进行之中。除了城市化、区域化发展之外，我们还在大力搞乡村振兴战略，整个城市化的发展趋势可能会对房地产市场造成巨大的影响。此外,很多地方地铁、高铁都建了，环境改善了，这些基础设施条件的改善也会体现在房地产的价格和人口流动上。

2016年之前不同能级城市的房价分化明显，房地产市场自然分化，房价上涨从一线热点城市依次向二线和三四线城市传导。2016年9月以来由于采用分类调控的方式，使得中国房地产市场逆向分化，也就是说，一二线城市及热点三线城市政策环境日趋严厉，呈现出限购、限贷、限售、限价、限商的五限格局；而非热点的三四线城市政策环境相对缓和，许多城市出台了“棚改+高货币化补偿”的积极去库存政策。2016年9月以来，调控城市与非调控城市间房价涨幅差异明显。调控城市房价涨幅持续回落，部分城市房价略有回落，非热点三四线城市房价涨幅明显。这种调控方式实际上使供求的矛盾加剧了，很多情况下在一二线城市供求的矛盾并不反映在价格上，反映的是“量缩价稳”，推迟网签，价格失真。值得注意的是，调控城市的房价是由于你买不到房子，或者买的房子的价格低了，但是可能车库价格涨很厉害，加上去并不低。三四线棚改、货币化补偿，消化库存，市场热度高涨，容易导致对这些地区房地产盲目乐观。价格的失真不但会误导投资者,也会误导决策者。