徐忠：房地产税为何迟迟推不出来？应通过地方试点

改革是个学习的过程。一开始即便是自认为设计周密的改革，在具体实施时也会发现，设计方案总会有一些缺陷。在试点过程中，就得到了学习和认知的积累。这样，以后就能知道如何更好地去设计、推动下一步以及其他领域的改革。因此，要有一个允许试错的改革环境。我们很多的改革“只许成功，不许失败”，即便是改革中出现了问题，也要通过其它方式加以掩盖，也就导致改革的相关经验无法推广、教训也没有得到充分汲取。

有人认为，房地产税的改革要先立法，只有先立规矩，才能按照新的规则更好地推进改革。但问题是，还没有开始做，怎么知道该如何去立规矩呢？有人提出可以借鉴国际经验。的确，在某些领域，我们可以从国际上借鉴相关的规则经验，甚至可以“抄”一部类似的法律。但就房地产税而言，中国这么大，内部发展这么不平衡，而且还是一个转型经济体，很难确保国外借鉴的法律真正适用。

我国房地产税试点的条件已经相对成熟。对于房地产市场来说，位置和区域是最重要的。这样一个市场最适合各个地方去搞试点，这是现阶段最可以做的事。如果选中国的一个城市做试点，无论是上海、北京或者其他地方，一旦出现问题对中国整个经济不会有那么大的损害，风险是可控的。同时，房地产税作为地方税种，地方政府有试点的积极性。可以在中央“顶层设计”的框架下，地方政府依据各地差异化的位置和区域开展“基层试错”。反而如果不愿发动地方试点，各地方政府都将矛盾上移，中央就很难做出一个真正的决策。这里面提到的房地产税并不是像现在上海、重庆搞的这种，它们不是真正意义上的房地产税。

房地产税作为房地产调控长效机制的重要内容，政策方向非常明确。从当前我国实际情况来看，加快推进房地产税改革的基本条件已经具备。目前，应采取“宽税基、低税率、可负担、含存量、逐步实施、激励相容”的原则，加快推进房地产税改革。“宽税基”是指征税对象应涵盖全部房地产，体现公平原则；“低税率”是指税率设置应简单易行，不应过高，如在0.2-1.0%之间并由各地自行决定，以便执行；“可负担”是指应按一定标准设定免征额，如人均30—60米的免征面积，以降低居民负担，提高征税效率；“含存量”是指房地产税征收范围应同时包含增量和存量房地产，而不是像重庆和上海等地的试点中只在增量上做文章,将房地产税征收与交易环节挂钩，以有利于居民代际公平，促进存量房供给；“逐步实施”是指房地产税应采取先试点、再推广的改革步骤，在推出首批试点具体方案同时，明确逐步全面实施具体期限，以有效引导市场预期；按照激励相容的原则，可将房地产税试点与地方发行市政债规模挂钩，逐步增加以房产税作为市政债偿债来源的比重，更好地激发地方推进改革的积极性，推动改革走向深入。此外,还应理顺房地产税同建设、交易环节税费的关系。随着房地产税逐步推开，要同步下调建设和交易环节的税费，维持合理税负水平，完善有利于居民持续换购住房的税收政策。

中国四十年改革开放一个成功经验是分散决策、地方制度适度竞争、优化趋同，只有通过试点，才能够在推行过程中知道当前在推进房地产税究竟有什么样的问题，什么样的措施是合适的，什么样的措施是不合适的。先“自下而上”，然后再“自上而下”，二者相结合，才能成功。改革也容易推进。通过竞争优化趋同去推进房地产税和其他房地产的政策措施，这样才能够寻找到适合中国特色的长效机制。很多长效机制措施都是从国际经验得出来的，这样的长效机制究竟是否适合中国国情以及各地情况需要格外注意。事实上,一二线房价已经过高,不能完全依靠市场化方式解决房地产问题,但不代表三四线城市不可以主要依靠市场化方式解决房地产的问题。现阶段提出的很多长效机制，需要找一些城市和地区把这些机制都去试点一下，观察会出现什么样的问题，只有这样才能真正推进住房制度的改革。事实上，除了房地产之外,养老、医疗和教育等方面的改革也应以这种方式推进。

（来源：中国金融四十人论坛 徐忠）