徐忠：房地产税为何迟迟推不出来？应通过地方试点

房地产税对于建立房地产

市场长效机制至关重要

目前，国家对于一、二线城市的房地产问题已经不能够完全用市场化的手段来解决了，近段时间以来，国家陆续提出通过租赁房、租售并举等措施建立房地产市场的长效机制。然而，除了通过租赁住房解决租房的问题以外，实际上还有一个更重要的问题就是，房地产税出台会打破房地产只涨不跌的市场预期,作为房地产市场长效机制的重要组成部分，我们应当把它放在更加突出、更加重要的定位上来看待。

作为地方财政收入的重要来源，征收房地产税对于理顺中央与地方政府关系、优化房地产财税体制、减少地方政府对土地财政的依赖和投资冲动、积极向服务型政府职能转变、建设环境友好型和资源节约型社会，具有非常重要的意义，也是健全我国房地产宏观调控长效机制的重要手段。早在2003年党的十六届三中全会就提出了“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”政策目标，房地产税改革均被列入“十一五规划纲要”和“十二五规划纲要”。十八届三中全会将房地产税改革纳入“立法先行”轨道，明确提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。为此，2015年6月，十二届全国人大将房地产税立法工作列入五年立法规划“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”的第一类项目。2016年3月公布的“十三五规划纲要”进一步提出“完善地方税体系，推进房地产税立法”。

住宅用地使用权以及与之相关的房地产税制度安排，是一国产权保护的直接体现。住宅用地使用权与房地产税密切相关。综观世界各国，绝大多数发达国家都开征了房地产税，同时也是这些国家主要的地方税种，在地方政府税收收入中占有较高的比例。这些国家往往对产权更加尊重，对私有产权保护，对权力有制衡。相反，不发达国家、法制不健全的国家无法规范地开征房地产税。能否成功地、平稳地开征房地产税，影响到中国能否成功地跨越中等收入陷阱，在市场经济的道路上再上一个高度。

对全球房地产税的总体分析表明，房地产税是各国不动产税最主要的税种，占不动产税比重平均在90%以上；房地产税是各国地方政府稳定可靠的收入来源，占地方政府税收平均近40%；房地产税占GDP的比重较小，税收负担相对较轻，OECD和非OECD国家房地产税占GDP的比重分别1.05%和0.395%；历史数据表明，房地产税占GDP的比重持续稳定，能够促进房地产市场平稳发展。通过对对美、英、日、韩和香港的比较分析表明，房地产税适合不同类型中央地方关系安排的国家和地区，既适用于以美国为代表的完全分权型国家，也适用于适度分权型和中央集权型国家；从功能定位来看，房地产保有环节税收收入是地方政府重要的收入来源，与公共服务水平直接关联；从征税对象和范围来看，各国房地产税基范围广泛，税源充足；从计税依据来看，主要采用房地产评估价值和租赁价值作为计税依据；从税率设定来看，各国差别较大，但大都赋予地方政府一定灵活性；从税收征管来看，普遍对公共房产、居住用房产实施减免和一定的优惠，具有完备的评估及争议处理机制。

房地产税等长效机制措施

应通过地方试点,竞争优化趋同实现

目前，党中央国务院已就房地产市场平稳健康发展明确要求，应坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制泡沫，又防止房价大起大落。近期，部分城市相继推出租售并举、租购同权、共有产权住房以及农村集体建设用地可以进入租赁市场等试点工作，一定程度上推进了住房租赁市场的发展，提高了住房供给的弹性。但由于中央地方财税关系尚未理顺，土地市场化改革未推进，户籍、社保、医疗、教育等配套措施并未完全跟进。总的来说，这些探索对于抑制房价过快上涨有一定的作用，但依然属于辅助性政策，仍需要从根本上解决房地产市场的结构性体制性问题。其中,房地产税是一个重要的政策措施。

那么，房地产税既然这么重要，党的文件、政府的文件里面多次提及，为什么却迟迟推不出来呢？我认为，很大程度上是因为我们在改革方式上出了问题。我们在讲房地产税重要性的时候，可能有一些学者会举很多反例。例如，日本和韩国推出房地产税以后，房地产市场从此进入了多年的萧条期。很多文献以日本、韩国为例和中国进行对比，我认为这是不具备可比性的。而日本和韩国已经完成城市化进程，完全定型了，跟我们并不是处在同一个阶段。目前这种毕其功于一役的方式推进房地产税,即自上而下而决定房地产税，决策者事实上很难做决策，只能依靠先立法来解决，从立法到出细则至少都是多年后的事了。由此可见，我国房地产税改革在改革方式上出了问题。

中国这么大且不平衡、各地情况比较复杂，在推进改革的过程中，一方面，国际上很难提供成熟的经验；另一方面，国家内部很不平衡，城市和农村、东部和西部、工业农业和服务业发展非常不平衡。房地产税改革可能造成的影响很大，决策层不容易下决心。因此，改革往往应从小范围开始，而且要强调改革是一种允许“试错”的过程，可以先试点，如果发现问题，吸取经验教训，有些措施可以取消，有些措施可予修正，体现为一个不断探索的过程。