尹飞：租赁住房不能一“卖”了之 “预租”存在风险

　　究竟什么样的模式叫做以租代售?我觉得类似这种把租金的十年、二十年打包一次性给付，尤其是在房子还没有交付的情况下，就让消费者预先一次性支付租金，就有可能构成所谓的“以租代售”。

　　NBD：目前，关于“预租”概念依然模糊，作为承租人应该重视哪些问题?

　　尹飞：从实践来看，房屋租赁一般都是“一手交钱、一手交房”，租客交付租金后即可入住。所谓“预租”与通常的租赁不同，显然是模仿预售而创设的。就预售的实践而言，业主一次付清全部价款之后，需要等待相当长的时间方可完成交付，再过一段时间才能完成登记取得房屋所有权。为了保障业主的权益，法律对开发商的契约自由进行了较大限制。例如规定预售的条件、建立预售备案制度并赋予对抗第三人以及司法查封的效力、要求进行预售资金监管等。但就所谓“预租”，目前《城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》等法律法规规章政策中没有任何类似预售制度，维护承租人利益的特别规定。

　　该项目最快也得到2020年才能入住，租客提前两年支付一大笔租金，面临很大的风险。一旦发生延期交房、房屋品质未达到约定标准，甚至房屋被第三人依法取得或者查封等情形时，由于缺乏制度规范，租客的权益很难得到法律保障。对于这类产品，提醒租客一定要提高风险意识，慎重决策。

　　利用金融手段解决回款难题

　　NBD：招拍挂方式竞得的自持用地做租赁住房，拿地成本高，会使得企业回款压力变大，您如何看待这一问题?

　　尹飞：回款需求首先要看企业为了拿地付过多少资金，企业的出价是市场竞争的结果，是企业自愿的行为。目前的高地价，恐怕还是与个别企业在拿地时不理性、试图以租代售继续炒房的心态有关。但这种做法显然与政府鼓励租赁的政策目标是不符的。企业在出价拿地的时候如果更加理性，如果大家不去抬价而是在底价或低成本去拿地，这样的话回款压力会不会更小一些。

　　既然地价是通过市场决定的，如果企业出价时错误估计了市场，将来推出产品时市场不接受，就只能风险自负了。

　　NBD：您认为企业该如何解决回款难题?

　　尹飞：首先，企业作为经营者、作为商人，应当理性。要做房屋租赁的规模化经营，除了直接拿地去建设租赁房之外，仅就市场化的方式而已，企业还有长期租赁、收购存量房这些获取房源的方式。企业应当根据自身情况选择对自己最有利的方式。

　　第二，企业应该充分认识“房子是用来住的，不是用来炒的”指导思想的深刻内涵以及由此带来的政策变化。为了鼓励租赁经营，包括北京在内很多地方都会在土地等方面进一步放开，例如允许使用集体建设用地建造租赁房。较之于国有土地，显然成本会低得多。企业应当充分了解相关政策，实现成本控制。

　　第三，充分运用金融手段解决回款问题。一旦租赁的规模化经营做起来，企业如果能够提供比较好的租赁服务，就可能获得较为长期、稳定的现金流，完全可以实现证券化，这恰恰是很多信托、理财所需要的。国家也在积极推动租赁市场建设，近期会出台相关金融政策(4月25日，住建部、证监会发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》)，企业可以充分利用金融手段、通过与金融投资者分享收益来解决迅速回款的问题。

（来源：每日经济新闻 李诗琪）