杨现领：租赁是房地产市场中唯一的万亿级别红利战场

链家又有大动作——近日，链家网宣布升级为贝壳找房，定位于技术驱动的品质居住服务平台。

　　4月27日，“品质·共生” 贝壳找房租赁平台暨品质联盟发布会在成都西村艺术空间举行，近百家全国知名品牌公寓代表齐聚，共同见证了贝壳租房平台的诞生。发布会上，杨现领博士第一次以全新的身份——贝壳找房首席经济学家亮相，并以“有品质的租赁”为题作主旨演讲，他从行业视角，客观厘清了租赁行业品质升级的机遇和方向。经过了长租市场长达8年的实干期、摸索期，如今，租赁进入“品质时代”，贝壳租房也是这个时代的大势所趋。

　　所谓的品质租赁，杨现领介绍到，主要有三个显著特征，品质的信息、品质消费及有品质的平台。结合2018年一季度租房数据，杨现领总结出当下租赁趋势，一是北京六环以外租房人群往三环里迁移，由外而内；二是群租向合租的迁移。

　　杨现领认为，2018年来，假房源的结束是确定无疑的，真房源这个时代会加速到来，消费者有品质信息的平台会诞生。

　　发布会上，杨现领分享了他对于租赁市场的最新观察和思考。对比美国和日本的住房市场，中国租赁市场严重不足，交易市场18万亿规模，租赁市场只有1万亿规模，不到7%的比例，“可以很明确的说，未来租赁是房地产市场唯一一个还有万亿级别红利的战场。”杨现领分析称。

“崛起”之后：租赁市场的现在与未来

从今天来看，租房市场空间巨大已是一个确定无疑的事实，整个租房市场已从快速“崛起”的态势进入新的发展阶段，有一些数据能帮助行业厘清市场现状，明晰一些被忽略的问题，从客观的角度帮助我们认清市场。

首先，当我们谈论租购并举的时候，我们其实是在谈租和购的平衡度。为什么这么说？这一点可以从全球发达国家不动产市场分布找到答案。从美国市场看，其租赁市场规模是3.2万亿人民币，购房交易市场的规模是6.9万亿市场，租赁和交易趋于平衡。而另一个具有参看和研究价值的市场——日本则不同，租赁市场0.72万亿，交易是1万亿，显然日本的租房市场是过度发展的。在日本的租房发展历史上，有太多政策，太多的机构化服务围绕这个市场展开，以至于很多人选择终身租房，这使得租房被过度消费。将这两大租房市场与中国相比较，不难发现，中国18万亿的交易市场规模和1万亿的租赁市场规模，7%不到的租房市场占比表明中国的租购发展极其不平衡。因此，为何说中国租赁市场空间很大，租购不平衡，租赁市场严重不充足，是最核心的原因之一。

尽管中国租赁市场可发展空间广阔，但市场并不会快速爆发。杨现领解释道，租赁消费是比较刚性的消费，租金支出和收入比有稳定的关系，房租超出收入30%年轻人就觉得难以支付，所以租赁市场一定会伴随收入而起来，而伴随收入的两个指标是租金收入弹性和租金收入比。

　　目前，一线城市的租金收入弹性是1.5左右，以北京为例，在北京收入8%，每年平均租金涨幅就是8×1.5，大概是12%。而租金收入比又暗含两个指标，一个是收入增长，另一个是消费升级。在这两个大趋势推动下，租赁市场一定有很大的空间。

　　未来的租赁房源从哪里来？中国租赁房源在未来将形成“7：2：1”格局，也即70%属于私人房源，20%属于开发商、国有企业以及集体建设用地所建租赁房源，以及10%来自政府提供。为什么是这个数字？首先还是从成熟市场来找参考标准，德国和美国的租赁市场私人房源占比都很高，德国有65%而美国则更高达到78%，就看这个比例可以推测，我国租房市场房源占比最高的最终还是分散的私人房源。这对想要进入租赁这块市场的赛跑者来说应该是一盏指路明灯，当明确机构化运营私人房源才是正确赛道时，或许才不会跑偏。

　　此外，并不是所有的城市都可以做租赁。杨现领认为，一线城市、人口净流入的二线城市、三四线核心地段核心商圈的租赁市场潜力较大。

　　伴随各类产品普遍升级，杨现领强调只有差异化才能求生求存，“我们面临全品类全面升级的时代，消费者从不同的纬度，在不同生命周期会产生不同的品质租房趋势，只有品质信息、品质消费、品质服务，才能带来品质体验，才能够持续把生命闭环打造出来。”杨现领总结称。