美国“房奴”：房价历史新高，可负担能力降至近十年最低

拥有一个漂亮房子，是“美国梦”的重要组成部分之一。然而时至今日，这个梦想正在褪色。

美国房地产市场一直是全球投资者心中重要的投资标的，在金融危机爆发10年之后，美国房价又回到高位。

全美不动产协会（National Association of Realtors）报告显示， 房地产市场持续火爆，全美所有类型的存量房屋价格中值在5月创出了历史最高记录，5月成屋销售总数年化为543万户，低于预期的552万户。不过，成屋售价再创历史新高，中位数价格同比增长4.9%至26.48万美元，为连续第75个月同比上涨。NAR首席经济学家Lawrence Yun警告，房价过高、房贷利率抬升和库存短缺，既打击了首套房购买者的热情，也令“房价可负担性”正在成为一个危机。

另据彭博社援引数据供应商ATTOM Data Solutions发布的报告，当前这个季度，美国人民的房屋可负担能力降至2008年晚些时候以来的最低水平。对于那些处于中间层的工薪阶层来说，需要花费其收入的31.2%左右来供养一套房价处于中位数的房子，这显著高于29.6%的历史平均水平。

报告指出，房价上涨再加上抵押贷款利率走高，四分之三的美国工薪阶层被挤出购房市场。据房地美统计，美国30年期常规固定房贷利率均值为4.59%，至少连续第八个月上涨。在美联储进行今年第二次加息并预计年底前再加息两次后，抵押贷款利率可能会进一步上升。

　　Zillow高级经济学家Aaron Terrazas表示，美国失业率接近历史低点，工资增长稳定，通货膨胀维持在理想水平，因此美联储提高短期利率的决定符合市场普遍预期。2018年，美国购房者已经发现，与几年前的低谷相比抵押贷款利率骤然攀升，大多数买家目前能够较大程度地承受由利率上涨带来的成本增加，但在某个时刻高房价和高利率将开始限制一些购房者的消费能力。买房还是租房的决定往往不仅仅受到经济方面的考量因素所影响，同时抵押贷款利率的大幅变动也会影响购房者的购房预算，不断下降的支付能力可能会使得购房者降低他们总体置业预算。在房价最贵的市场，例如加利福尼亚，当地的房价最容易受到上述因素的影响。

房价涨至历史最高位

根据美国房地产商协会的这份报告，现在美国房地产市场总体呈现出的基本面结构是：需求高涨、供应不足。

这导致二手房销售已连续第二个月下降，即使现在正值传统的房产交易旺季。数据显示，经季节调整之后，5月二手房销售总量同比下降0.4%，至年化543万户。

在美国房屋销售中占约90%的成屋销售上月同比下降3.0%，为连续第三个月下降。

其他方面的数据也表现靓丽：

库存：截至5月底，全美房屋库存环比增加9.8%，到180万户，但同比减少6.1%。这是连续第36个月同比下降。按照当前的速度，尚未出售的房屋库存能维持4.1个月的供应。而6-7个月的供应量才被认为是健康的供需关系。

流通速度：房屋在市场上从挂牌代售到最终出售的时间缩短到了26天， 明显低于去年同期的33天。这是自2011年5月有记录以来最短的。

全款购房：在5月所有售出房屋中，全款购房的占比达到了21%，低于去年同期的22%。其中，个人购房者占了多数，他们买了15%的房子，略低于去年同期的16%。

抵押房出售：被银行收回的止赎房和以低于未偿还抵押贷款的价格贱卖的房屋在房屋销售总量中的占比为3%，是协会从2008年开始追踪这项数据以来的最低比例。前者涨了2%，后者占了1%。售价低于市场价的不良房产销售同比下降了5%。

在市场中占比较大的低端市场的供应尤为紧张。房屋抵押贷款利率回升至七年高位，购房对首次置业者来说变得更加昂贵。失业率处于十八年来最低水平刺激了购房需求。

房地产商协会首席经济学家Lawrence Yun在报告中解释:今年春季的购买旺季里，涌入市场的房屋供应不足以满足需求，这就是为何全美很多地区的房价增速持续超过收入增速、房屋挂牌还不到一个月便有买家出价的原因。

供应紧张的态势短期内预计很难缓解。美国商务部周二发布的报告显示，5月房屋开工增长5.0%，经季节性调整的年率为135万户，是自2007年7月以来的最高水平。但建筑许可下降4.6%至年率130.1万户，为2017年9月以来最低。

房屋越来越难承受了

ATTOM Data Solutions报告显示，对于那些处于中间层的工薪阶层来说，需要花费其收入的31.2%左右来供养一套房价处于中位数的房子。这显著高于历史平均水平（29.6%）。

通俗地说，美国购房者的房屋可负担能力明显下降了。

报告称，房屋涨价，再加上抵押贷款利率走高，四分之三的工薪阶层被挤出了购房市场。在被调研的地区里，有64%的地区出现了购房成本增长速度比当地薪资增长速度快得多的情况。

根据美国抵押贷款融资机构房贷美FRE.N的数据，上周30年期抵押贷款固定利率上升8个基点，平均为4.62%。在美联储上周进行今年第二次加息，并预计年底前再加息两次后，抵押贷款利率可能会进一步上升。

ATTOM Data Solutions高级副总裁Daren Blomquist表示：由于房价的上涨速度持续超过薪资增速，即使抵押贷款利率不涨，潜在购房者的房屋负担也加重了。

（房掌柜整理来自华尔街见闻、证券时报）